２０１０年 《和田师范专科学校学报》 Ｊｕ１．２０１０第２９卷第五期 总第６７期 我国房地产行业可持续发展的对策探讨 何文靓 刘顺祥 （１．南昌大学科学技术学院财经学科部江西南昌３３００２９；２．南昌江西南昌３３００００） ［捅 要Ｊ住房问题已经成为社会普遍关注的焦点，如果放任房地产市 各种需求，又要合理整合、分配和利用土地、资金、人才等资源，场泡沫越积越大。将会导致金融风险愈积愈深，影响社会和谐稳定，不利于国民 保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。工 经济平稳健康持续发展。当前。我国须切实针对当前我国房地产行业的呈现 业化和城市化进程的加快，国家发展战略目标的实现，对房地产的 的诸多问题，明确宏观的导向，确保房地产业的可持续发展。 发展提出了更高的要求，因此，在坚持市场这只“无形的手”对资 源进行基础性配置之余，需要国家利用“有形的手”进行有效宏观 ［关键词］房地产行业；可持续发展；对策 一、当前我国房地产行业呈现不可持续性特征 。 中国房地产行业发展的可持续性主要体现在行业的规范、健康 １．房地产行业存在严重的信息不对称。房地产商品的异质性、 发展上。但是目前中国的房地产行业出现的种种迹象严重凸显其发 价格的隐蔽性和交易的专业性和复杂性直接导致买卖双方信息不对 称，其后果是增大交易成本并降低市场效率，也可能导致道德风险 展的不可持续性，具体表现为： １．房价收入比严重失调。据国家统计局公布的数据显示，２００９ 和逆向选择。比如，在房地产一级市场上，国家相关部门将国有土 年ｌ２月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨７．８％，许多 地使用权出让给房地产开发商的过程中存在明显的信息不对称从而 城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和 致使现象丛生；在房地产二级市场上，商品房的成本和质量等 老百姓的承受能力。按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是 信息在买卖双方的分布严重不对称性致使卖主对价格的垄断和绝对 相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比，发达国 的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风 家一般为３－４倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买 险，特别是在当前以期房销售为主的情况下，更加大了购房者与房 套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价收入比标准 地产开发商之问的信息不对称。是３：ｌ以内，而目前我国城镇平均房价收入比已达８．３倍，一线城 ２．房地产行业广泛存在的外部性。所谓外部性是指人们的经济 市超过了两位数，北京达ｌ４．３倍，上海１２．６倍，深圳１５倍，大大 行为有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行负 担。房产生产过程的外部性主要表现为土地开发会改变耕地面积， 超过了世界银行５：１的警戒线标准。 ２．市场供求总量的非均衡性。目前中国房地产市场供求总量的 影响失地农民的利益，造成粮价的高涨；房地产建设开发会引起污 非均衡一般表现为无效供给过剩与有效供给不足并存，潜在需求庞 染、噪音等外部不经济，房地产的位置、高度、外观、价格、质量、 大与有效需求不足并存。供给上，由于利润空间的差距，房地产开 容积率都会导致外部不经济。房产消费领域的外部性体现在示范效 发企业偏重于开发商品住房，对经济住房的开发热情很低。在商品 应上，某些高收入群体购买高档别墅、高级公寓成为收入稍低阶层 住房内部，中、高档住房开发比例不合理，中低档普通商品住房供 的效仿对象。这有两方面的影响，一方面开发商追逐超额利润，大 应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低，从而造成 量开发高档物业，形成畸形的住宅供给结构。另一方面，高档住宅 了有效供给小于实际供给的局面。需求上，一方面随着我国工业化、 价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上 城市化进程加快，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成 升，高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊却让低收入者 等等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面大多数的中低 承受成本。 ３．房地产行业的公共福利性。世界各国通常把获得适当的居住 收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明 我国城镇居民住宅实际需求很低。 条件作为公民的基本权利，保障每一个人的居住权是现代文明社会 ３．房地产市场过度投机现象严重。由于担心全球和国内银行向 的一个基本标志，我国应坚持以人为本，保证居民的居住权。 市场注入的大量流动性，加上国际国内经济触底回升的态势逐渐明 解决居民住房问题不单单是宏观经济的目标，亦是社会福 朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展 利的重要目标之一，因此，为了保障中低收入者的基本住房消 缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国富有阶层资产保 费权益，应该加大公共管理力度，保证公品和公共服务的 值增值的首要选择。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样２０００ 充分供给，用“有形的手”来弥补市场“无形之手”的不足。 名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有６２％的登记购房者 在制定社会福利时需要考虑：有多少居民可以完全由市场 表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据 机制来解决居住问题；有多少居民没有能力完全依靠自己的力量解 在上海也达到了５１％。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价 决居住问题，必须由给予一定的补贴：还有多少居民自己完全 的飙升，扭曲了房地产市场的正常的供求关系，不利于资源的合理 没有力量解决住房问题，必须对其进行最低居住保障。 有效配置。 三、我国房地产行业实现可持续发展的对策建议 在投机性色彩浓重的房市中，土地资源与资金是无法得到有效 １．建立和完善房地产市场信息系统。据相关数据统计表明，房 配置。一方面，房屋的实际使用功能是无法得到发挥的，导致土地 地产市场实际操作中的信息不平衡严重扭曲了市场现状。房地产商 资源实质上闲置。另一方面，房地产投机所需资金的大量投入只是 利用单方面持有的信息的优势，在楼盘销售之前，大肆炒作制造抢 抬高了房地产的价铬，没有创造任何社会经济效益，资金处于低效 购假象，哄抬房价增加收益，让购房者无法判断真假。而且，信息 率甚至无效率使用状态。 严重不对称，使得购房者在交易中缺乏议价能力，房价基本上都由 另外在房地产市场上，投机者的大量、频繁交易，造成房地产 开发商说了算。因此，的宏观要想切实发挥作用，就必须 市场繁荣的假象，也向市场交易者发出错误的信息。市场的信号失 遵循信息公开原则。首先应当建立房地产信息系统和预警系统， 真误导真正的投资者，吸引大量资金流向房地产市场。由于房地产 定期发布房地产市场信息，包括向开发商和购房者公布和提供土地 价格没有反映市场真实供需情况，房地产市场最终因价格泡沫破灭 供求信息，收集、储存、发布土地交易情况、交易结果。其次，政 而崩溃。 府还应该公开房源信息和价格信息，公布开发商的资质信息，对商 一二、实施宏观是实现房地产行业可持续发展 品房的质量检测信息，提供权属关系变迁的档案等。只有在信息能 的必然选择 充分流动的情形下，消费者才能理性对待房地产市场的发展，开发 所谓房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的 商亦据此规范自己的投资和开发行为，促进房地产市场有序发展。 ２０１０年 《和田师范专科学校学报》 Ｊｕ１．２０１０第２９卷第五期 总第６７期 关于发挥高校院级政治核心作用和保证监督作用的若干思考 刘贤英 （集美大学信息工程学院福建厦门３６１０２１） Ｌ捅 妥Ｊ高校院级作为高校党的基层组织，其地位和作用十分重 １．做好教职工思想政治工作。学院要主动关心教职工的工 要，它是学校工作的基础，其作用发挥如何，将直接影响着校院各项工作的 作、学习和生活，多办实事，为教职工排忧解难，充分调动教职工 开展。加强高校院级建设，充分发挥其政治核心、保证监督作用，对加强和 的积极性和创造性。对于教职工当中出现的各种思想问题，要适时 改进思想政治工作、提高高校的党建工作水平、推进各学院教学的改革和发展、 有针对性地采取学习、研讨、谈心、交流等多种方式进行解惑、疏 促进高校教育事业发展，以及对顺利实现党对高校的领导起着至关重要的作用。 导，以保证全院教职工具有奋发向上的主导思想。 ， 【关键１司ｊ高校院级：政治核心作用；保证监督 ２．抓好学生思想教育工作。教育过程中把坚定正确的政治方向 如何增强高校基层党组织的活力是新形势下加强高校党建工作 放在首位，为海西建设培养高素质、应用型人才。采取多种形式对 的一个重要课题。高校院级是实现党对高校领导的重要环节， 大学生进行世界观、人生观、价值观以及专业思想教育，保证学生 它肩负着保证监督党的路线、方针、以及校的决定在各学 的政治质量。同时，要坚持“一切为了学生，为了学生的一切，为 院贯彻落实的重任，并与院行政共同承担着培养德、智、体、美、 了一切的学生”的服务意识有效地服务于全体学生，促进学生身心 劳全面发展的社会主义事业建设者和人的重任。因此，加强院 健康的全面发展。 级建设，充分发挥其政治核心、保证监督作用，对于加强和改 ３．领导好学院工会、团委和学生组织的工作，积极支持他们独 进思想政治工作、提高高校的党建工作水平、推进学院的改革和发 立负责地按照章程开展活动 要通过工会组织维护教职工的合法权 展、促进高校教育事业发展，以及对于顺利实现党对高校的领导起 益，激发教职工的主人翁意识；发挥共青团联系青年的桥梁和纽带 着至关重要的作用。 作用，通过团委组织开展适合青年教职工和青年学生特点的活动， 一、正确认识高等学校院级的政治核心作用 引导青年积极上进；注意培养、选拔、使用好学生骨干力量，给他 党和国家在高等学校实行的管理是领导下的校长负责 们压担子，充分发挥他们自我教育、自我管理、自我服务的能力。 制，对学校的工作实施全面指导和监督。各学院不直接参 （二）加强学院的自身建设是充分发挥政治核心作用的关 与院内各项工作，而是起着“政治核心作用”。政治核心主要是指学 键。加强学院的自身建设是院发挥政治核心作用的关键。 院在政治思想方面的领导地位。具体表现在：学院在贯彻 必须从思想上、组织上、作风上全面加强自身建设，增强党组织的 执行上级的方针、、决议、指示过程中要体现党的领导。这种 号召力。 领导集中体现在思想政治领域，不是直接指挥教学科研，包揽行政 １．加强院委员的思想、作风建设。利用组织生活会、中心 事务，而主要是保证监督贯彻执行党和国家的方针、和上级的 组学习、民主生活会，抓好领导班子成员的学习教育，提高领导干 决定。笔者认为学院充分发挥政治核心作用，主要表现在： 部的理论水平和政治素质，促使他们以身作则、严于律己、宽 （一）积极领导并开展行之有效的思想政治工作。各学院 以待人、勤奋工作。 对本院党的建设、师生员工的思想政治教育工作及工会、团委、学 思想政治工作是院工作的重要内容，也是党的政治优势， 生组织等群团组织负有全面领导责任。凶此，学院要把加强和 要创造性地发挥这个优势，围绕学校的中心工作、院里的中心任务， 改进思想政治工作作为发挥政治核心作用的重要内容。 在教学、科研、管理、改革中把思想政治工作贯穿始终，渗透到每 ２．调整房地产市场供应结构。供给结构失衡是房地产市场最突 这容易造成宏观效率低下，阻碍市场的健康发展。为控制市场 出的问题之一，也是房地产宏观的主要目标。因此，应该 风险，使市场回复均衡分配与稳定运行的状态，部门需要建立 首先合理安排经济适用房建设规模，对于结构性矛盾突出的地区， 一套监控系统。在土地市场，推动土地出让的招标、拍卖制度，体 ・暮适当增加经济适用房的供应比例；其次要指导督促各地区落实廉 现土地供给的公开、公平、公正。要大力推行和完善土地招标拍卖 住房制度，以财政预算安排为主，妥善解决城镇最低收入家庭的 挂牌出让制度，遏制土地招标、拍卖、挂牌出让过程中的非市场行 房困难问题；再次要加强对经济适用房和廉租房的管理，体现公 为和非理性行为，引导和保证土地市场的规范发展。尤其是要规范 开、公正、公平的原则；最后必须严格控制高档虏的土地审批。 和完善挂牌出让制度，防止挂牌过程中的暗箱操作。在房地产一级 ３．应保障中低收入者的基本住房消费权益。在地方，许多 和二级市场，加强对房地产企业垄断行为的监管，应依法惩治 职能严重缺位，作为管理者仅关注房地产市场对当地经济增长 不正当竞争行为，对房地产企业的产品和服务进行质量监督与价格 的贡献，而忽视了住房的社会保障功能。任何一个社会都存在 监控，以维护市场的有效竞争。同时，要对商品住宅销售价格 差距，但较好地解决中低收入者的住房问题是必须要履行的基 进行审核，防止垄断利润过高。当前要严格控制火宗土地的出让， 本职责。比如，日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴 避免房地产开发企业形成区域垄断。 、的居屋计划等，都是通过的干预来保障中低收入者 参考文献： 的住房消费水平的。因此应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适 ［１］刘洪玉，马亚男．住房价格与［Ｊ］．住宅与房地产，２００５（６）． 当放宽廉租住房标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入 ［２］姚韵萍．房地产市场的方向［Ｊ］．中国房地产，２００７（９）． 廉租住房保障范 ，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现 ［３］郑琴．房地产领域中的信息不对称与市场失灵［Ｊ３．商场现代化，２００７年２ 全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进～步加快经济适用房建设， 月（下旬刊）． 逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴 【４］蔡孝箴，袁世明．现阶段中国房地产经济的若干问题［Ｊ］．中国房地产金 公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济 融，２００７（２）． 适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发， ［５］林成，张红利．２００４－２００７：中国房地产反思［Ｒ］．第１３届亚洲房 大力发展租赁住房方式， 地产年会，２００８． ４．健全法律法规体系，加强对房地产行业的监管与金处力度。 作者简介：何文靓（１９８０一），女，江西九江人．硕士，南昌大学科学 由于房地产行业利益主体繁杂，在房地产开发、建设和交易环节容 技术学院讲师。刘顺祥（１９７９一），男，江谣广丰人，法学硕士，工作于南昌市政 易滋生权钱交易等违法违规问题，而相应的ｊ 察骼管机制并不完善， 法委 收稿日期：２０１０－０６－１９ ２ｌ
