我国房地产市场供求非均衡的影响机制及调整对策

我国房地产市场供求非均衡的影响机制及调整对策

本文依据供求非均衡理论，论述了我国房地产市场非均衡现状，并从房地产市场体系、收入水平、土地价格及信息不对称等六个方面阐明了我国房地产市场供求非均衡的影响机制，最后提出了我国房地产市场供求均衡发展的建议。

关键词：房地产市场 供求非均衡

我国房地产市场非均衡现状

由我国房地产行业的整体发展过程数据，可发现我国房地产行业从1997年开始，行业企业数量和就业数量、营业总收入、开发面积、竣工面积、新开工面积等均呈加速上升势头。1998年至2000年土地开发与购量基本持平，土地购量面积从2001年开始超过开发面积，开发企业年度的总投资和总收入方面来看，2003年以来均有快速增长，2004年至2007年企业经营收入高于投资。2004年至2008年房地产业与就业人数和数量大幅增加，说明房地产行业利润丰厚引起企业就业大量涌入，但也导致2008年有大量企业与就业退出。

（一）房地产投资总量增长较快

2007年我国房地产开发投资25279.65亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年加快8.4%，高出同期固定资产投资4.4%。我国房地产投资成为拉动中国固定资产投资的重要力量，我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重达21%。

受2007年房地产投资过热的影响，2008年1-6月我国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观起到了明显成效。2008年7 -12月，房地产投资总量受国内“抑制过热”、商品房保障制度的执行和金融危机等因素的影响出现明显下降的趋势，由2008年6月的33.5%下降到2008年11月的22.72%。虽然2008年7 -11月有明显涨幅趋势，但涨幅的绝对值仍超过了25%以上。可见我国房地产开发投资仍维持了相对稳定的增长速度。

（二）供求销售面积波动较大

自2007年10月商品房面积同比增幅开始逐月减小，2008年1-2月，商品房销售面积出现同比负增长，负增长态势持续1年。2009年以来，商品房销售面积同比增幅由负转正，之后增幅逐月增加。截至2009年12月，商品房销售面积86294万平方米，同比增加43.9%，增幅增加63.3%；商品房现房销售面积为170万平方米，同比增加48.2%，增幅增加68.4%；期房销售面积为51412万平方米，

同比增加56.7%，增幅增加74.0%。

（三）供求总销售价格波动较大

从新建商品房价格的环比变化来看，2008年8月开始后7个月，新建商品房价格出现负增长，直到2009年3月，新建商品房价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升；从二手房价格环比变化来看，2008年10月出现负增长，持续5个月；2009年3月，二手房价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升，2009年二手房价格累计上涨6.9%；从价格的同比变化来看，新建商品房与二手房价格的同比变化均在2008年12月出现负增长，到2009年，新建商品房与二手房价格分别同比上涨1.3%和2.4%。2009年，新建商品房价格累计涨幅位于前位的城市分别是广州（19.7%）、深圳（13.2%）、温州（13.1%）、湛江（13.1%）、北京（13.0%）、南京（11.6%）、宁波（11.4%）、杭州（11.3%）；二手房价格累计涨幅位于前位的城市分别是深圳（23.8%）、温州（19.3%）、杭州（14.0%）、厦门（13.0%）、金华（12.9%）、银川（11.6%）、南京（11.0%）、重庆（10.0%）、哈尔滨（9.3%）、大连（8.2%）；北京、广州、深圳等一线城市新建商品房价格分别累计上涨13.0%、19.7%和13.2%。

房地产市场供求非均衡的影响机制

在分析了我国房地产市场的非均衡现状的基础上，本文进一步探讨非均衡现状的成因。影响房地产市场供求非均衡的因素是多种多样的，除市场体系不健全、信息不对称、价格不灵敏、机制不完善等市场自身因素外，另外居民的收入水平、消费观念、城市人口数量及人口结构、金融支持、、商品房开发成本、投资者及消费者对未来的预期以及投机因素等都会对房地产市场产生一定的影响。本文主要从理论层面分析房地产市场非均衡影响因素。

（一）房地产市场体系不健全

我国的房地产市场虽然取得了较大的发展，但是我国正处于经济转轨期，房地产市场体系还不健全，仍处于不断完善和发展的过程，有关房地产的法律、法规不健全，宏观机制还没有形成，因此作为房地产市场主体的消费者和需求者的行为欠规范，房地产评估、咨询、房地产金融等中介机构仍然处于不断完善和发展的过程中，物业管理也存在行为不规范、法规不健全等行为。

（二）房地产市场信息不对称

房地产市场的信息不对称性通常表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位。一般而言，处于卖方地位的房地产开发商和营销代理商掌握着大量的信息，不仅包括地形、地理位置、规划、面积、朝向、配套设施等公开

信息，也包括房地产商品的开发成本、房屋质量、利润水平、售后服务及物业管理等隐蔽信息。而处于弱势地位的消费者通常只是拥有一些有关房地产商品的基本公开信息，以及自己的消费水平、能够承受的价格、自己的偏好和价值取向等有限信息。不仅如此，处于信息优势地位的开发商甚至有意隐蔽那些公开信息。在房地产市场上，房地产开发商处于信息优势地位，消费者处于信息劣势地位。对于房地产开发商来说，房地产市场的信息的不完备性表现在他们无法准确的了解、预测和估计国家政治经济的变化、房地产市场变化的趋势、消费者的偏好、消费者的收入变化水平和心理预期等等。

（三）房地产市场价格不灵敏

我国房地产市场的发展时间较短，加之整个经济关系尚未理顺，房地产市场价格构成及其都存在一些问题。市场机制在资源配置中的作用是根据有效的价格信息来进行的，价格严重扭曲、信息失真就会造成市场宏观的失效。同时，房地产市场存在信息不完备、不透明的现实。作为消费者，由于其所处于的地位，不可能掌握太多的信息，另外他们获取信息的渠道非常狭窄，并且成本较高，所以处于信息不对称的弱势。另一方面，房地产作为一种特殊的商品，地域性很强，开发商有自主定价的权利，容易形成垄断。在开发商形成垄断地位的条件下，价格就具有刚性，此时的商品房市场必然处于非均衡状态。

（四）房地产市场机制不完善

一方面，中国房地产市场的供求机制还不敏感，不能够很好的反映价格和供求之间的内在联系，自动调节市场的能力还比较弱。另一方面，由于土地的稀缺性，房地产商品的不可移动性及产品差异性等，房地产市场的竞争机制不充分，存在大量垄断现象，因此，房地产市场交易效率低，竞争不充分，容易在局部地区形成垄断。第三，由于房地产价格机制不灵活，不能够很好的起到调节市场的均衡关系。