青海省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、土地以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调

2、房地产开发企业税后利润应首先用于__。 A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

3、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。 A：货币补偿 B：产权调换

C：产权调换或货币补偿 D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章 4、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

5、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。 A：开始施工 B：竣工 C：登记

D：开始营业 E：借款合同

6、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。 A：都是有价证券 B：同属于资本证券

C：都是投资手段，都是融资工具

D：投资性质和各自所包含的权利相同 E：执行层的组织协调

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。

A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房

8、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是： A．建设用地使用权出让合同为要式合同

B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力 C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权

D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让

9、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。 A：48．5 B：49 C：51 D：45．5 E：借款合同 10、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理__手续。 A．撤销注册 B．解聘 C．变更注册 D．聘用

11、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。 A．用途

B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样 12、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系 B．财产关系和人身关系 C．民事法律关系 D．法律关系

13、经济适用房的土地采用__方式取得。 A．行政划拨 B．转让 C．出让

D．低价出让

14、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。 A．条形基础 B．桩基础 C．箱形基础

D．整体式筏式基础

15、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。 A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书 C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

16、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。 A．概算造价 B．投资估算 C．预算造价 D．结算价

17、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 A：3 B：4 C：5 D：6

E：执行层的组织协调

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。 A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76

E：工业用地的监测点评估价格

20、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。 A．效益性 B．安全性 C．流动性 D．风险性

21、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。 A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

22、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保

是__担保。 A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证

23、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

24、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。 A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。 A．变动成本的设置 B．平衡点的设置 C．同定成本的设置 D．产销售量的不同 2、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年 8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为__。 A．2005年8月16日 B．2005年12月15日

C．估价作业期间的任意一天

D．估价人员与委托人商定的某天

3、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

4、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有等方面的知识。 A：城市规划 B：建筑设计 C：建造技术

D：风险控制与时间管理 E：项目管理

5、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。 A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

6、房地产投资的缺点是。(2005年试题) A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：抵消通货膨胀的影响 D：投资回收期较长 E：借款合同

7、下列属于土地使用管制的事项有。

A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发

8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是__。 A．52% B．58% C．62% D．68%

9、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。 A：商业用地 B：商品住宅用地

C：非营利的社会团体用地 D：娱乐用地

E：执行层的组织协调

10、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。 A：增量供给 B：存量供给 C：潜在供给 D：总量供给 E：借款合同

11、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。 A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8

12、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。 A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近

13、下列由审批城市总体规划的有。 A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划

C：指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划

14、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权 15、证券可分三类。 A：商品证券 B：货币证券 C：有价证券 D：实物证券 E：资本证券 16、《土地管理法》将土地分为__。 A．生产用地 B．非生产用地 C．农用地

D．建设用地 E．未利用地

17、是契税的征税对象。 A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

18、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题) A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验

19、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方

B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人

C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人

D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一

E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人

20、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。 A：10 B：20 C：30 D：50

E：执行层的组织协调

21、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。 A．1% B．2% C．3% D．4%

22、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。 A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法

23、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】

A：该种房地产的价格水平 B：消费者的预期

C：该种房地产的开发成本

D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期 24、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A．速动比率 B．资产负债率 C．偿债备付率 D．流动比率

25、保险的基本职能包括__。 A．分散危险 B．融通资金 C．风险投资 D．社会保障 E．组织经济补偿