经 济 纵 横 詈 房地产价格影响因素分析 赵德忠 摘要：房地产作为人们日常生活的一项重要支出，其价格的波动一直吸引／ｒ｝，－４￣１的关注，而房地产的价格都受到哪些因素 的影响呢？本文就房地产价格的影响因素，从需求、供给、、区域这些宏观因考对其影响进行论述，分析房地产价格的波动 情况。 关键词：房地产价格；影响因素 中图分类号：Ｆ２９３．３３ 文献标识鹤：Ａ 作者单位：平乡县国土资源局土地价格评估事务所 房地产作为我们日常所拥有的一笔巨额财产，是家庭和 社会财富的重要组成部分，目前，随着人口增长及对房产需 求的增多．导致房地产价格一路飙升。作为一个国家占据经 济重大位置的房地产价格波动产生的影响是非常大的．而房 地产价格的变化也是影响人们目常生活的一个关键因素，就 此．本文将对房地产价格的影响因素进行论述。 一、需求影响 房地产最常见的定义是全国范围内的存量建筑物、用于 建筑这些建筑物的土地和其他所有的空置土地 房地产兼具 商品、生产要素（为生产提供厂房等生产要素）和资产等三重 属性，因此房地产需求也可以分为居住需求、生产需求和投 资需求。本文将首先对房地产需求影响价格的方面进行论 述。以往人们对房产的需求仅限于居住．现在随着经济发展． 对于房产的需求已经不仅仅局限于家庭人口的居住．而是房 地产在经济中的储值和升值作用 对这一需求可以具体分为 以下几种：首先在人们满足了日常生活所需的房地产后还另 有闲置资产．并且就近几年房地产价格波动来看．仍旧是在 持续波动中上涨．人们会选择将闲置的资金投入到购置另外 的房地产中．无论是留作将来居住使用还是保值升值．都具 有非常好的作用。尤其是近些年物价持续上涨．货币不断贬 值。货币所能储藏的价值越来越少的情况下．多数人会选择 购置一些闲置的房产 另外．一些房地产炒作专业户．以购置房地产和倒卖房 地产为生．利用房地产价格的波动低买高卖赚取差价．对这 些专业户来说．购房并不是真正地为了满足居住需要．而是 将房地产作为投资获利的工具 除此之外．还有作为房地产开发商的一种营销策略．在房 源充足的情况下，故意采取饥饿营销的模式．对外宣传数量 不足，采取排号购买．让消费者认为房源不够．导致消费者的 疯狂抢购．以噱头的方式为营销手段形成房地产市场供不应 求的表象 还有需要提到的一点．城市基础设施和交通状况．是影响 需求的重要因素。随着城市工作者的涌入．城市生活水平稳 定。良好的城市基础设施和交通条件．让很多外地工作者选 择在工作城市购买房产，从而增加了房地产的总需求 随着 对房地产总需求的增加．供不应求的现状造成房价一味上 涨．形成房地产市场的泡沫 二、供给影响 房地产作为一种商品，其供给的因素包括房地产价格、生 产成本和的经济。房地产的价格变化会影响开发商 期望值，价格高，开发商开发动机也会随之提高．其预期期望 值高．可以获得更多的收益；房地产价格低．开发商开发的动 机降低．开发数量少。房地产价格与其供给量之间存在相当 稳定的正向相关关系 房地产作为一种特殊商品，也有商品的成本这一概念。 房地产的成本主要包括建筑成本和土地成本。在商品自身价 格不变的条件下．房地产生产成本上升会减少利润，从而生 产者会减少生产，导致商品的供给量减少。相反，生产成本的 下降会增加厂商利润．从而促使生产者增加生产，导致商品 供给的增加 另外．生产技术和管理水平作为商品生产中的 一项重要指标．也是影响成本高低的关键因素 三、影响 部门会通过土地、税收或补贴等手段调节 某些产品的生产．就会影响产品的供给。在对房地产市场的 中．离不开的宏观和行政手段。 尤其是在中国的汇率和利率受到严格管制情况下． 出台的办法和法律法规对房地产市场的影响很大 近年来．通常利用宏观行政手段及货币房地产 的价格，货币以利率和存款准备金率为两大主要手段。 在货币整体视角方面．国外学者主要选取不同国家数据 样本进行实证分析．并且都发现货币供给水平与房地产 价格之间关系显著。国内学者的研究表明：货币对房地 产价格的传导效应是显著的．货币与房地产价格呈现负 相关关系．这样的负相关关系越是显著．货币对房地产 价格的冲击就越大 利率作为宏观的重要经济手段之一，具有稳定性、 可观测性与可控性等特征。因此在经济中起到关键性作 用 利率对社会经济起到的作用显著．因此作为首选的 货币工具。以我国２０１０年至今的利率加息调整为例，多 次加息调整以适度收缩金融市场流动性 之后因为出现欧洲 债券危机和美国的金融事件等．为了支持经济实体．我国中 央银行于２０１２年至今又进行了２次降息操作 结果是．贷款 基准利率上调并没有抑制房地产价格上涨．房地产价格依然 呈现上涨态势．即我国房地产价格从２０１０年的４７３６元／平方 米上涨到２０１１年的５３５７元／平方米．但房地产价格的上涨幅 度仅为１３．】％。上述分析表明，该阶段利率调整与房地产价 格变动呈现一定的正相关 另外．存款准备金率作为一种较为灵活的货币．也是 我国较为常用的用于辅助利率的手段 然而．由于房地 产价格的不稳定性，存款准备金率与其之间缺乏明显的正负 相关性。在房地产价格的中．主要还是依靠利率与准备 金率的组合进行调整来达到预期的效果 隧翻囝２０１７￣３ ４５ 经 济 纵 横 暑——一汪皇 居民收入 入口结构、经济增长与 房地产价格关系的实证研究 李金璐 摘要：本文以我国当前的房地产市场现状为背景，根据我国１９９１－－２０１５年度数据，运用向量自回归模型．分析了我国房地 产价格波动的影响因素，得到下面的结果：居民收入、“学区房’’热和经济增长同房地产价格呈正相关．并且三个变量都是房地 产价格的Ｇｒａｎｇｅｒ原因。其中，经济增长和居民收入对房地产价格的影响相对于“学区房’’更大并且这种影响是长期稳定的。 ，关键词：房地产价格；居民收入；人口结构 中图分类号：Ｆ２９３．３３ 文献标识码：Ａ 作者单位：河北经贸大学金融学院 一、引言 探讨和研究 ２０１６年年初．石家庄二环房价还是千．等到春节放 假回来，房价突然就破万了．这对于那些准备在未来几年内 首先，从经济发展角度来看，吴淑莲（２００６）从横向和纵 向两个层次选择通径分析和Ｇｒａｎｇｅｒ因果检验等定量分析方 买房的人是个多么沉重的打击。纵观近几年房价，真是一路 飙升．房地产泡沫是越来越膨胀 经济学家任泽平２０１６年９ 法．通过对我国城市化水平、房地产业发展之间的理论分析 和实证分析，得出两者之间是互相促进、互为因果、互相影响 月发布的房地产分析报告显示：中国房地产总市值占ＧＤＰ的 比例为４１１％．远高于全球２６０％的平均水平．泡沫愈发危险。 数据表明：２０１５年中国家庭总资产中，房产占比高达６９．２％， 这比美国的两倍还多．这反映出我国家庭资产的流动性非常 弱。因此．对于房地产价格波动的因素分析很有必要。 的关系结论。而梁斌、李庆云（２０１１）则得到如下结论：房地产 价格更多地受到居民对宏观经济以及房价预期等因素的影 响．从而使得房价波动越来越剧烈 从人口较多看．左杨（２０１６）基于２００７—２０１３年全国３１ 个省级行政区的年度面板数据．运用动态面板模型和面板门 二、文献综述 对于房地产价格波动的原因．我国学者做了很多深入的 ”—限模型的计量方法．研究了人口结构对房地产价格的影响． 动态面板模型研究结果表明：１５ ６４岁人口占比对房地产价 ・・—－＋一”—・＋一－＋－＋ 一－＋一一＋“＋＊＋ｏｏ＋ｏｏ＋一—＋一・・—＋一”＋０ －＋－＋・ 受到多种因素影响．房地产业自２０００年后一直处于飞 速发展阶段．带动经济增长的作用也更加明显．但是过热的 增长趋势也确实对国民经济以及人民生活产生了负面的影 响 国家的宏观特别是货币．会对房地产市场 的前景产生极其重要的影响，如紧缩的货币会减少货币 供应量．提高利率等可以减少经济泡沫、抑制房价、稳定经 济 尽管我国近些年出台一系列宏观来抑制房价的过快 增长．但收效甚微 因此．如何合理运用货币对房地产行 业实行更好的．成为当前我国关注的重点之一 地所在的区域位置首先决定了其价格．另外开发商开发一块 地的难易程度以及开发商对土地价值的预期价值都影响着 土地的价格，进而影响房地产的价格。另外，获得开发许可后 开始建造房屋．此时当期建筑物材料的价格也同样影响后期 房产价格．不同时期建筑物材料随着物价波动．会有些许偏 差：另外．开发商根据对预期目标客户的判断及定位选取不 同档次材料也直接影响最终房产价格 在建筑物因素中房屋 面积、结构、材料、设计、设备。以及施工质量都是影响房屋价 格的直接因素 这些因素在不同程度上或多或少都对房地产 四、区域影晌 不同区域的经济发展水平、规模、人口数量以及地区差 异直接影响不同区域的房地产价格．是宏观角度分析的重要 因素之一。各个地区土地价格、发展水平、公共设施以及人口 流动情况存在差异．这些都是导致房地产价格区别的关键因 素。 地区经济发展水平高．城市化速度快．整体物价水平高， 的价格产生影响．又以不同的顺序排列．根据不同时期重要 性的不同产生影响 综上所述．房地产的价格影响因素是一个错综复杂、不 断变化的多种组合，不同时期这种组合也随之变化．共同作 用于影响房地产价格 而如何运用这些影响因素合理地进行 是我国当前各专家学者需要共同研究探讨的重点内容。 参考文献： ｆ１１王文斌．我国房地产价格波动形成机制及影响因素研 究『Ｄ］．天津：南开大学，２０１０． ｆ２１丁杰．我国房地产价格影响因素实证分析『Ｄ】．武汉：华 中师范大学．２０１４． 『３１顾海峰，张元姣．货币与房地产价格：理论与 中国经验ｍ．经济研究，２０１４（Ｓ１）：２９－４３． 城市人口集中．就导致对房地产的需求量大、房地产基价高， 形成地区差异 随着城市发展，劳动人１：３从农村向城市涌进， 工作定居．劳动人口不断积累增加了对房地产的需求，促使 房地产价格高涨。另外，随着城市保障性建设住房的推 出．越来越多的外地工作者选择在工作地购买房产，这也是 促使人们选择购置房产的原因之一。 除此之外．房地产所在地土地自身价格也在很大程度上 决定了房地产的价格．某一区域的土地价格与其区域的经济 『４１王丽玫，李广辉．影响房地产价格的因素分析ＩＪ］．廊坊 师范学院学报（自然科学版），２００８（０３）：６５—６７． 水平相关、土地归属权和土地地质及土地面积有关。一块土 ２０１７年第３期
