商业物业的特点

一、商业物业的分类

目前国内市场可供投资的商业物业可分为小区门面房、非专业性市场、专业性大市场以及专业性市场集群四大类，以上四类物业在投资风险、投资收益及物业增值上各有不同的优缺点，现分别介绍如下：

二、各类商业物业的特点：

1、小区门面房：

目前国内各个城市新开发的住宅小区都有一定数量的门面房。门面房的主要功能是为小区居民做商业配套。如小型超市、烟酒店、日杂品店、小吃店、茶庄、足浴房、卡啦OK厅、棋牌室等。由于门面房所经营的行业都是低档的日常生活、休闲、娱乐业，利润薄，所以一般租金都比较低，租金收益率（年租金收益与购买门面房总价的比率）只有2%-3%，投资收益的多少取决于租金收益，而租金收益取决于小区居民入驻的比率。在新小区开发的前几年，由于居民入驻比率不高，很多门面房处于空置状态，几乎没有收益，小区门面房一般卖价很高，但收益不大，租金回报率低，房产增值空间小，一般市民认为买小区门面房只赚不赔，实际是个误区。当然，有的老小区，或者市中心小区门面房，由于购买较早，购买时价格低，且这类小区目前已非常成熟，人流量大，租金收益较高，与几年前购买时价格相比，房价已有较大幅度上涨，使部分居民认为购买门面房只赚不赔，而且收益很高，但市中心及老小区门面房位置有限，购买较早，购买时价格很低，这种机会不会再有了，由于这种错误解读，去高价购买新小区门面房，造成投资风险。

2、非专业性市场：

这类市场有的是自发形成的集市或大片的街面房形成某个行业相对集中的经营区。如禹州的药行街建材市场，药材城门口的街面房形成的药材市场等。有的是非专业性开发的小型市场，如目前禹州几个家具建材市场。这类市场规模小，档次低，没有专业的营销推广团队，没有专业的管理团队，没有专业的配套设施（如交通、停车、仓储、物流、监控、电子商务等），市场混乱、环境差，业主的经营完全靠自己单打独斗的进行营销推广，自己对自己管理，业主与业主之间产生矛盾或业主与顾客间产生矛盾主要靠自己解决，自我消化，基本属于一种自生自灭型的经营方式，这类市场一般是前期开业时火红一下，由于没有统一的营销推广、统一的营运管理，后期便一天不如一天，最后以关门停业，摊位长期空置，购房者无投资回报而告终，因此非专业性市场的投资风险最大。它的投资风险比门面房还要大。但一般市民认为，它的地理位置还不错，房价比门面房便宜，看上去又是个市场，所以试投一下，结果是连本带利全部输光。这类投资一定要小心，最好不要涉足。非专业性市场大部分投资失败的原因，不是市场定位本身，而是后期没有一个专业的团队去管理运作市场，造成市场最终无法正常经营，使购房者投资失败。

3、专业性市场和专业性市场集群:

专业性市场的特点是：规模大，行业多，产品品种齐全，物业档次高，经营产品高、中、低档全有，能满足不同阶层的消费者需求，可以使消费者一站式购物，在同一市场内买到消费者所需的各种产品。由于市场规模大，使市场有很强的集聚效应和强大的辐射功能，不但能吸引本地消费者，而且能对周边城乡的消费者产生很强的吸引力。有的专业市场如义乌小商品市场已对全球产生了辐射；海宁皮革城已对全国产生了辐射；郑州西建材已对郑州周边城市产生了辐射。同时，专业性市场有一支专业的市场营销推广团队能够确保市场的长期繁荣；有一支专业的管理和服务团队能够完成市场后期运行中产生的各种管

理问题，并保证顾客的售后服务工作，使市场逐步形成好的口碑。因此，专业市场随着专业团队的不断运作，市场将越来越火红，买房业主的投资回报率将逐年递增，而且房产的增值空间会非常大。

如义乌小商品市场的一期商铺，每个铺位（约8㎡左右）购买时只有5万元左右，目前每年租金收益已达20万元，每个铺位售价达150万~200万左右，摊位增值高达30到40倍。专业市场的商铺增值一般分为四个档次。第一类是辐射全球的专业市场。如义务小商品市场、东莞家具市场等商铺在10年左右的时间内增值了20倍到50倍之间。第二类是辐射全国的专业市场。如海宁皮革城、桐乡羊毛衫市场、中山灯饰市场等，10年内增值了10倍以上。第三类是辐射本地区周边城乡的专业市场。芜湖小商品市场、常州万都家居广场、宿迁小商品市场等，商铺增值在5倍左右。因此专业性市场一般投资回报率较高，而投资回报率高、低的因素，主要是由市场运作管理团队的专业水平决定的。团队水平高，增值就大；水平低就增值小；无团队或团队无水平，就没有增值。而在中、西部地区，由于居民对专业市场不了解，居民投资首选的是住宅。如果住宅是用于自己居住的，那是必须要投资的；如果是用于投资出租，则租金回报率是最低的，一般年收益率只有2%左右。其次是选择门面房市中心和老市区门面房收益率较高，但资源已没有；新小区门面房，一般培育期要3至5年，收益率一般在3%左右；再其次是非专业性市场，风险最大。而对收益最大的专业市场由于不了解，往往徘徊不前，不敢投资，错过了生财机遇。

专业市场集群，它是由多个专业市场在同一区域内集合而成。它的集聚和辐射功能更强，商铺的投资回报率会更高，投资价值更大。