物业部工作程序

1．一般工程设计变更签证程序：

业主工程主管、施工单位、监理公司提出工程设计变更要求 设计变更单由业主专业负责人、监理总监会签 一般变更报业主部门负责人审批、重大变更报主管领导审批 送设计院确认 设计院电传、邮件临时答复，原件送达业主 由资料员分发业主、施工单位、监理公司存档，做为结算或经济签证的依据 重大设计变更须组织专题论证 注：非监理项目监理程序取消 2．一般工程联系单签证程序：

业主工程主管、施工单位、监理公司提出图纸设计以外的工程变更要求 工程变更通过工程联系单由业主专业负责人、监理总监会签 一般变更报业主部门负责人审批、重大变更报主管领导审批 经审批后的工程联系单由资料员分发业主、施工单位、监理公司存档，做为经济签证的依据

重大变更须组织专题论证 注：非监理项目监理程序取消 3．工程经济签证程序：

一万元以下的普通签证由业主工程主管、造价主管、监理公司三方会签 报部门负责人审批 施工单位根据设计变更联系单或工程联系单办理经济签证手续，并形成联系单、经济签证单配套的签证文件 签证文件送监理公司审核 送业主工程主管审核 非监理项目此程序取消 一万元以上签证，须由部门负责人、造价主管及其他专业负责人参加的专题会议提出方案 报公司主管领导审批 签证单会签后由监理公司或业主资料员分发各单位存档

4．小型项目工程预算审查程序：

施工单位报送工程预算书 资料员 造价主管 材料定价按有关程序执行 定额及公司造价浮动费率范围内项目由造价人员审定

定额范围外及费率需上下浮动由专题会议讨论提出方案报主管领导批准 部门负责人审核 主管领导审批 `

5．小型项目工程结算审查程序

`

工程人员审查立项内容 施工单位报送结算资料及竣工验收资料 造价人员审查工程量、定额套项、取费等 资料员 造价主管 定额以外的项目、取费幅度等由专题会议确定，报主管领导审批 部门负责人审核 主管领导审批 办理竣工验收手续

6.工程材料品牌确定及市场咨询定价程序:

专业人员按设计图纸要求提出材料品牌使用要求 材料专职人员按品牌要求编制材料清单送施工单位编制预算 造价人员按预算确定主 材范围送部门经理审核 由材料定价小组进行市场询价和品牌比较 大批量和重要材料进入招标竞价程序 造价人员编制材料定价表 部门负责人审核、会签 主管领导审批

7.工程材料及设备招标程序:

编制招标文件并征求各专业人员意见 部门负责人审查,招标文件 公司主管领导审批 发放招标文件 组织评标小组评标 确定中标单位,发放中标通知书

8.工程材料及设备网上咨询定价程序:

定价小组召开材料评审会 编制工程材 料或设备清单 编制网上咨询文件文件 上建设局专用网站 材料专职人员收集整理材料供应商资料，编制材料清单 造价人员、部门负责人审查 缺项材料进行专题市场咨询 编制材料品牌及定价表 部门负责人审查、主管领导审批

9.工程材料及设备竞价程序 编工材或备制程料设清确定材料供应商名单报主管领导审批 发放材料竞价文件 材料供应商报送竞价文件 材料定价小组同期分别与供应商谈判 优质低价中选 报主管领导审批 10.合同审批程序：

部门经理或主管起草合同 相关专业提出修改意见 部门及主管领导审阅 填写合同审批单进入拟稿、审核、审批会签程序 正式签订合同 合同分发及存档 11.工程款支付程序：

施工单位开具备料款收据或工程、填报工程进度款支付申请表 施工单位按审核款项开具工程报物业部会签；结算款需由资料员编制结算表，财务对账

送监理公司及业主审核会签 业主公司主管领导审批 财务部门付款

12、新建、扩建工程竣工结算委托审核程序：

施工单位提供完整编号的竣工图、工程设计变更联系单、工程联系单、工程签证单、工程竣工结算 业主各专业主管对基础资料及结算立项进行校对 造价主管对结算进行初审 送造价咨询公司审核 结算定案签名 公司领导审批 13、新建、扩建工程招标预算委托程序：

提供施工图纸、主材定价资料、涉及造价的有关标书、会议纪要等文件 签订委托合同， 对咨询公司完成 的预算由造价人员进行初审 预算定案，会签 报领导审批 定标后修正预算 注：预算审核参照本程

14、小修项目审批程序：

股份公司物业管理部维修工程内部工作细则（讨论稿）

本细则所指的维修工程是指新建、扩建、技术改造项目以外的由物业管理部直接管理的房屋、构筑物、室外道路、水、电配套设施等的维护及保养工作：

1、小修项目采用《维修工程通知单》直接下达；大修项目采用请示报告形式报公司领导批准。 2、小修项目系指造价一万元以内的经常发生的简单零星维修项目，其范围包括：

（1）机电工程：照明光源更换、开关插座更换、给排水配件更换、空调、供电、照明、供气、消防系统的简单维护等；

（2）土建工程：门窗修理、玻璃及五金件更换；工程量小的墙地砖更换、油漆及抹灰修复、墙地面裂缝修补、道路、坡道及台阶修复；工程量小的墙面、楼板、屋面、变形缝局部渗漏修补等项目。 4、大修项目是指除小修项目以外，造价一万元以上的其它大型维修项目，其范围包括：

（1）机电工程：机电设备的更新、更换；给排水、空调、供电、照明、供气、消防系统的维修及改造等。 （2）土建工程：房屋构件维修、房屋结构加固、工程量大的房屋综合维修工程等。

5、小修项目由物业管理人员直接填写《维修工程通知单》送部门经理批准后，由物业管理人员直接通知施工单位进行施工，并办理工程量审核及工程验收手续，完工后三天内直接送结算人员计价，每季度结算一次，结算时间为每季度最后一个月的第15天。

6、《维修工程通知单》无法一次填写清楚的项目，可增加图纸、工程量计算书、施工方案说明等付页。

7、大修项目须由施工单位编制工程预算，由部门初步审核后向股份公司领导提出申请。申请批准后，属包干项目的必须审批、审定工程预算后方可施工；按实结算项目的可直接下达施工。工程造价五万元以上的必须签订工程施工《协议书》并按物业管理部合同审批程序审批。项目管理按物业管理部有关施工、验收、结算程序进行。 8、小维修工程项目涉及的一般技术问题，由物业管理人员报各专业主管解决，大修项目涉及复杂技术问题和较大安全问题的，必须由部门经理组织有关专业人员论证后，形成施工方案，报公司领导批准后后方可施工。 9、对于直接影响工厂生产、生活、交通的急修项目，必须报部门经理，由部门经理采取灵活方式下达维修任务。

附表：

《维修工程通知单》 《工程竣工验收表》

15、招投标项目设计变更及工程变更签证程序：