2014年万科A证券投资分析报告

证券投资模拟实习报告

（万科A）

姓 名 学 号 班 级 专 业 成 绩

山 东 交 通 学 院 二零一四年六月

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一、宏观分析

• 一季度，国内生产总值128213亿元，同比上年增长7.4%。分产业看，第一产业增加值7776亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值57587亿元，增长7.3%；第三产业增加值62850亿元，增长7.8% 2014年1-3月份全国固定资产投资（不含农户）增长17.6% 来源：国家统计局发布时间：2014-04-16 10:00

2014年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增速比1-2月份回落0.3个百分点。从环比速度看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.24%。

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2001年至2011年间我国M2增长一直保持在15%以上。其中2009年我国货币供给达到60.6万亿元，同比增长27.58%，同时新增贷款达到9.59万亿元，这两项都堪称历史之最。高速的货币供应量增长和信贷规模增长助长了房价的上涨。在较为宽松的货币下（2007年至危机爆发前除外）市场利率很低，房地产企业可以获得充足的信贷资金，加速了房地产的开发与流转，同时货币的超额发行导致通货膨胀，进而传导到房地产市场，房价大幅上扬。 通货膨胀

2013年至今CPI几乎都在2%-4%增长趋于平缓，有小幅通货膨胀；PPI指数呈现负数，说明我国内需和外需增长缓慢，进而反映在生产领域、工业生产价格的走势上。

1.货币：

工作报告将今年广义货币供应量M2的目标定为13%（即全年M2增加约12.67万亿元），较去年制定的目标降低1个百分点，较去年实际实现的广义货币M2增速低0.8个百分点。如果套用我国中性货币增速的经验计算公式：M2中性增速＝GDP预期增速＋CPI预期涨幅＋3至4个百分点，那么今年我国理想的货币增速目标应该落在14.5%至15.5%范围内，13%的货币增速目标明显是略微偏紧了。虽然工作报告没有明确2013年的信贷目标，但从货币供应量增速目标可大致推算，2013年的信贷目标很可能是8.5万亿元（同

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比增长13.5%），较去年确定的目标高1万亿元，但增速低0.2个百分点，较去年实际实现的信贷规模高3000亿元，增速低1.5个百分点。总之，对2013年货币的定调总体偏紧，偏紧的原因，无非是担心今年国内经济将面临较大的通胀压力。

2013年通胀压力不大：货币应适度放松而不是继续收紧 1.物价上涨＝全面性物价上涨（通货膨胀）＋结构性物价上涨

任何经济体的物价上涨都可分解为全面性物价上涨和结构性物价上涨两部分。这里所说的全面性物价上涨，是指由于总需求大于总供给（总量失衡）而引起的商品价格全面上涨的现象，这种现象在经济学中被称为通货膨胀；而结构性物价上涨则通常指不同部门间因存在生产率差异而引起的价格涨幅不均的现象：一般是低生产率部门（如农业部门）生产的商品价格涨幅较高，而高生产率部门生产的商品价格涨幅较低。 发生结构性物价上涨的基本逻辑是：在劳动力和资本可自由流动的经济体，各个生产部门的工资水平和资本收益水平总体应趋于一致。但是，由于各个生产部门的产出效率存在差异，效率低的生产部门要实现与效率高的生产部门同样高的工资收入水平和资本收益水平，就必须提高本部门产品的价格。由于结构性物价上涨与货币供应量的多寡无关，因此，结构性物价上涨≠通货膨胀。 2.产业：

2013年将着力加强节能减排工作。严格目标责任和管理，完善评价考核机制和奖惩制度，强化节能减排引导，加快建立节能减排市场机制。加强环境保护，重点抓好大气、水体、重金属、农业面源污染防治。坚持建设性参与应对气候变化国际谈判和合作。节能减排继续作为调结构重要抓手的同时，众多行业也迎来重大发展机遇。据测算，到2015年，我国节能环保产业总产值将超过3万亿元。

与2012年相比，培育发展战略性新兴产业在产业结构升级中的权重明显上升，意味着相关产业在2013年有望获得更多支持。培育发展战略性新兴产业，将注重推动重大技术突破，注重增强核心竞争力。改造提升传统产业，进一步淘汰落后产能，促进兼并重组，推动产业布局合理化。将更多扶植战略性新兴产业，

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包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业，新能源、新材料、新能源汽车产业等将成为国民经济的支柱产业。 3.房地产：

经济工作会议再次重申促进房价合理回归，坚持房地产不动摇，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。推进营业税改征和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。2012年房地产仍延续现有高压，且房产税试点范围还会扩大，房地产去投资化趋势还将延续。

同时大力发展保障性住房，在国家投入巨资的同时，引导社会资金投向保障性住房，并将不断完善地方问责机制、强化差别化住房信贷、严格住房用地供应管理、强化引导。

二、行业分析

一 房地产开发投资完成情况

2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6%，占房地产开发投资的比重为68.7%。

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1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9%；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4%。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积7030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5%。

二、商品房销售和待售情况

1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。

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1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积50万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。

3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。

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四、房地产开发景气指数

3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.40，比上月回落0.51点。

三、 公司分析

（一）公司概况

万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积7.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文

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化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

(二)财务分析

下面我们小组对万科A进行财务分析，选取的材料和数据主要来源于和讯网，因为公司的财务指标太多，我们不可能就全部指标进行讨论，基于房地产的资产负债结构，我们主要就该公司偿债能力，资产经营能力，盈利能力，和成长能力选择几个具有代表性的指标进行分析，最后得出我们小组对于该企业的综合评价，给出我们的投资意见。

1、 偿债能力分析

首先我们从短期偿债能力入手，该能力的评价指标主要有两个，流动比率和速动比率。流动比率是指流动资产和流动负债的比率，一般认为企业的这个比率应该维持在2倍左右。因为可以一半用来还债，一半暂时不会变现。我们从图中可以看出万科从2010年来的流动比率逐年下滑，且都在2倍以下。那这是不是意味着万科的短期还债能力很弱呢？不一定。因

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为2倍的流动比率是针对一般企业，但房地产这个行业有它的特色。基于它的预售机制，在房地产企业的资产负债表上基本没有应收账款，应为它的收入都是预收的，然后用别人的前来盖楼，空手套白狼，实为经典。所以它的流动比率低于2倍，应该属于合理范围。

而且万科的流动比率高于地产行业的平均水平1.16倍。而速动比率是指快速变现的资产，即现金，短期证券投资，应收账款，但该企业几乎没有应收账款，所以速动比率小于1是可能的，只是存在一定的流动性风险。

接着我们再来

看看长期负债能力，这里我们选取了资产负债率作为评价指标。在这里，我们可以

看到万科从2010年以来的资产负债率都是高于70%。一般我们认为资产负债率在40%左右能够最大化股东的权益。但由于房地产行业的特点，大多数房产企业都是出资小头，然后向银行借大头来买地，地买完后，再通过预售将以后的现金流没有折现的提前，以此来盖房子。所以看似庞大的房产资产，属于股东的不是很多。万科的股东资本大概在20%多，还是大于行业的平均水品，说明它的核心资本充足，还是经得起损失的。

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2、 资产经营能力的分析

我们看到万科的总资产周转率逐年上升，说明它的营业收入在逐年增加。虽然资产周转率小于1，看似很离谱，但是细想一下，又有道理。万科的营业收入是逐年确认的。也就是把它在一个开发期内收到的预收收入逐年进行摊销，在这种情况下，资产负债率低于1是合理的。何况高于行业的平均值19.6%。说明万科的资产经营效率不错。

再来看看它的流动资产周转率。作为一个房产企业，他的主要资产就是流动资产，包括现金，存货，在建工程，和一些证券投资。固定资产相对于此可以忽略不计。所以它的比率和资产周转率差不多，也是逐年增加，经营效率不错。

3、 盈利能力的分析

首先我们来看万科的主营业务利润率，从图中可以看出，虽然万科的主营业务率在逐年下滑，但仍然在15%以上，主要是因为对房产行业的打压，包括对于价格的，对于需求的，如限购，提高首付等。所以利润的下滑在所难免。但是仍然高于行业的平均水平11.7%。

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总资产收益率在这几年波动不大，仍然大于行业平均水品1.6%。

净资产收益率反映了股东的真正收益。万科这四年的净资产收益率都在20%左右，高于行业平均水平13.67%。

4、 成长能力的分析

我们看万科的主营业务增长率，除去2010年的短暂下滑，最近三年的增速还是挺猛的。虽然受到房产的影响，但是仍然增长速度超过30%，这主要还是由于房产的刚性需求，再加上万科的资产和品牌经营能力，才能取得如此不错的成绩。

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净利润增长率虽然在逐年下滑，但仍然大于行业平均水平15.53%。

每股收益增长率关乎到股东以后的现金流大小，是投资者最关心的一个投资指标，从图中我们可以看到，虽然增长率卒年下滑，但是仍然每年以超过20%的速度在增长，大于行业平均水平17.1%，远大于市场平均值8.3%。

5、 综合财务评估

最后我们再来综合回顾一下万科在财务各方面的表现。从下面这幅图可以看出，万科在收入，利润，股东权益等方面都是在逐年增加。特别是，我们看到13年末它的每股收益达到1.38元，而它的股价接近8元，股东收益率达到了20%，这在很多行业都是不敢想象的，何况它每年增长的势头还没有停下。

结合我们国家现在所处的经济阶段，城镇化比率才刚刚超过50%，我

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们预计接下来至少还有十年的工业化后期阶段，中国老百姓对于房子的的刚性需求会持续很久。在加上国内的金融市场，机制，不够发达，房产的证券化，房产的再融资，房产的升级等等在短期都不可能实现，所以房子的价格在短期也不可能下降很多，当然由于国家的，价格也不可能像房产刚发展的前十年飞速增长，但房产潜力犹在，我们组对此行业还是挺看好的。

再看看接下来这幅图，万科在房地产行业中在各方面的表现几乎都超过均值，独树一帜。这个房地产的大佬，我们还是挺看好的。所以，要想在万科的增长过程中分一杯羹，那么就请持有它十年吧。

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四、技术分析

（一）切线理论分析

通道表明，当股价向其固定方向移动时，它非常有可能沿着这条线继续移动。

1、上升通道

上升通道中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升通道，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而来的将是反转趋势。 2、下降通道

下降通道中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。每一条下跌通道，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降通道突破时，就是一个入货讯号。在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。 （二）甘氏线

上升甘氏线中，起点为图中最低点，然后确定角度（即45°线），画出上升甘氏线。

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根据以上图形可以看出每条直线都有一定的角度，甘氏线中的每条直线都有支撑和压力的功能，但这里面最重要的是45度线、63.75度线和26.25度线。这三条直线分别对应百分比线中的50%，62.5%和37.5%百分比线。其余的角度虽然在价格的波动中也能起一些支撑和压力作用，但重要性都不大，都很容易被突破。使用甘氏线来再三确定买进或卖出点，以规避风险，获得收益。

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（四）反转形态分析

图表为 M底图形

图中黄色圈出部分为M顶形态。M形态是重要的顶部部形态之一，股价持续上涨一段时间后出现了技术性下落，但下跌时间幅度不太大，然后又出现上涨，当涨到到前次高点点附近时获得了阻力，令股价再一次反转向下，其股价运行的轨迹就像英文字母M一样。

1、M顶形必须出现在股价经过大幅拉升之后，股价涨幅已经达到100%以上。 2、2、股价运行到M顶的中后期时，更容易被主力实施操盘骗线。

3、主力在后期右肩顶以假突破或假升方式完成出货后，便会出现击穿M顶颈线进入漫长下跌期。

M顶形的最佳狙击时期

1、股价无法突破M顶左顶上轨时，如果出现放量滞涨形态，则应在第一时间果断出局。

2、股价每次反弹无法突破M顶左顶上，临盘就在股价滞涨时果断减仓出局。术指标分析 1、MA指标

由MA指数移动平均线，五日平均线，上穿十日，二十日等，几乎所有中长期

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移动平均线，出现黄金交叉，预示着股票的上涨行情。是买入时机。

五日平均线急速下行，先后下穿十日，二十日等中长期移动平均线，出现死亡交叉，预示着股票下跌行情，是卖出时机。由于最近，股价调整过程中，移动平均线交叉过于平凡，需结合其他指标一起分析。

2、MCAD

从下图可以看出DIF突破DEA时，就是买入的信号，DIF向下跌破DEA应获利了结。DIF或者DEA的走向与价格走向相背离，则就是采取行动的信号——底背离买，顶背离卖出，就比如途中黄色矩形处为买入点，即红箭头处。

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五、结论

2014年三驾马车中内需对经济的拉动依然较强，在刺激和物价回落背景下，消费实际增速将有所提高；受房地产的拖累，固定资产投资将进一步下滑；由于全球经济复苏前景黯淡，出口对经济的贡献将成为负拉动。随着我国经济的复苏，和国民经济的整体向好，中国城市化水平的加快，中长期看来人们对住房的刚性需求不会减少。但短期来看，部分地区房价过快的增长，和国家对房价的抑制性，特别是今年出台严格控制住房用地，由此，建议中长期投资万科A股，短期内要注意关注国家房价对股票的影响，和做波段投资，较为合适，并且短期涨幅有限，还应注意防范风险。

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