恒大上市不惧市况

中国房地产报/2009年/10月/19日/第006版 解析

11月5日在挂牌，恒大将成为在上市的最大内地民营房地产企业。另外，近期在通过上市聆讯的还有卓越地产、福建明发、厦门禹州、花样年等公司。然而这几家公司的预路演均表现不尽人意，花样年、明发和禹州在预路演中甚至乏人问津。分析人士认为，海外资本市场对内地房企IPO的态度已经从追捧期进入到选择期。

恒大上市不惧市况

本报记者 张媛媛

在经历了史无前例的动荡和波折过后，许家印的资本梦想终于到了守得云开见月明的时刻，虽然结果可能打了点折扣。

日前，权威消息证实，恒大地产集团将按计划于11月5日正式在上市。按照此前计划，恒大此次赴港上市的集资额，初步介于10亿～15亿美元之间（78亿～117亿港元）。

据悉，受市场状况影响，恒大最终融资额或将缩水。从目前预路演情况看，恒大地产获得约5亿美元认购意向，相当于原计划最高融资额度的约三分之一。因此，有分析人士认为，“从目前来看，并不排除挂牌当日下调定价的可能。”

不过，恒大方面认为，仅仅是预路演成绩，并不代表什么，况且恒生指数最近表现很好。 另外，同日聆讯的卓越地产、福建明发、厦门禹洲、深圳花样年等公司均表现不佳。 关键一搏

对于融资额度，恒大内部人士称，最低融资额不会少于10亿美元。“此次恒大只拿出总股本15%上市融资，单价仍将保持较高水平。”

招商证券（）董事总经理温天纳在接受本报独家专访时表示，定价是投资者和开发企业的一个博弈。

对于投资者对同一天通过聆讯的卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年以及恒大反应相对冷淡，温天纳表示，“造成这种市况的原因在于，上述五家地产公司大多是2007年‘遗留下来’的公司，本身就面临着比较大的资金压力，这样投资者在定价时就拥有了比较大的话语权。” 另据国泰君安地产分析师姚峣表示：“这表明，海外资本市场对内地房企IPO的态度已经进入了成熟的判断阶段，与2007年碧桂园上市时的蜂拥认购时期已经明显不同。”此前恒盛地产“破发”及宝龙地产定价缩水就是一个明证。

即便如此，恒大也不会调整和更改上市时期。据悉，许家印已将此次机会视为恒大上市的关键一搏。

“这次再不上市成功，私募基金与恒大签署的对赌协议将让许家印承受更大代价和压力。”据某投行人士分析。恒大地产此前与私募基金签署的协议目前已到期，根据协议，恒大地产如果不能上市，私募基金在恒大地产中的股权比例还将增加1倍，只有完成IPO，投资于恒大地产的私募投资者才能顺利退出。

此前，由于国际资本市场持续波动及市况不明朗，原定于去年3月底赴港上市的恒大地产曾被迫搁置上市计划。

在此期间，恒大与国际巨头投资者频繁接触，从2008年3月初到6月底，经过近4个月的时间，于当年的6月成功实现增资扩股，引进了郑裕彤、科威特投资局等新的国际巨头股东，以及美林、德意志银行等第二次投资恒大。

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据悉，此次为了能够吸引更多的投资者，恒大地产已再次聘任瑞银担任上市保荐商。此前，瑞银在受邀参与恒大地产的IPO后，曾一度退出。由此可见恒大此行势在必得的决心。 跻身二线梯队

虽然，海外投资者早已摆脱了将土地作为上市单一价值标准，但毫无疑问，恒大5100万平方米土地储备以及突飞猛进的销售速度成为恒大上市保驾护航的最大筹码。

据克而瑞机构最新发布的三季度销售报告，恒大一举拿下了前三季度销售面积、第三季度销售金额、第三季度销售面积、土地储备总量和在建面积五个第一，发展速度远超金地、富力等传统房企，也将万科、保利等一线房企甩在身后。从增长率看，恒大三季度实现了100%的增速，远超同行，位于第一位。

知名地产研究专家张永岳分析，以目前的市场成绩看，房企基本形成三个梯队：从销售金额看，全年500亿元以上的第一梯队，目前依然只有万科；而300亿元～500亿元之间已包含了保利地产、恒大等5家。另有龙湖、华润、融侨等16家企业属于100亿～300亿之间的三线梯队行列。但从销售面积来看，500万平方米以上梯队，只有万科、世纪金源、恒大、绿地等4家企业。 据研究报告显示，大量低价土地储备、快速周转的运营模式和即将实现的上市计划是恒大地产实现跨越式发展的推力。按照恒大的计划，2011年，该公司将实现500亿元的销售目标。届时，跻身销售金额第一梯队或可实现。 一位投资银行人士表示：“投资者在摆脱了简单的土地价值逻辑之后，开发商是否具备长期的稳健发展能力，被提上价值判断的参照系。”显然，恒大地产在备战IPO时已充分做足了功课。

克而瑞指出，随着房地产行业的不断发展，竞争日渐加剧，行业监管逐步形成，企业的经营受到了更多的关注，行业的自律性也在日渐增强，正在向“资本+专业”的模式转变。未来房地产市场仍将是土地与资本的战场。

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