海雅百货新安湖店可行性研究报告美格行商业顾问机构二○○七年十一月目录一、总论项目背景项目名称项目地理位置项目基本经济技术指标承担可行性研究工作的单位研究工作依据可行性研究结论市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论二、项目投资环境与商业市场研究市场宏观背景深圳市宏观背景宝安区宏观背景商业市场研究深圳市商业概况宝安商业概况商业调研商业市场发展趋势商业市场容量分析零售行业状况分析项目竞争分析商业市场分析结论消费者调研消费者问卷调查说明消费者基本特征调查分析受访者消费习惯调查商圈评价各类型交叉分析消费者调研结论商家访谈商家访谈概况访谈商家分析商家访谈结论三、项目分析项目四至情况分析项目地块价值分析项目交通分析项目周边人车流分析项目SWOT分析项目分析总结四、市场定位项目定位档次定位功能定位消费群定位五、组织架构及管理模式组织架构项目组织管理模式组织机构人员配备六、投资估算与资金筹措项目估算及依据项目总投资估算固定资产总投资流动资金总额资金筹措资金来源项目筹资方案资金应用计划七、项目收入测算商业租金水平估算商业十年租赁收益测算八、财务预测和评价财务预测项目总成本测算利润分析财务评价项目盈利能力分析不确定性分析财务评价结论九、可行性研究结论一、总论1项目背景1项目名称新安湖商业中心1项目地理位置宝安区新安街道5区建安一路与新圳路交汇处东侧1项目基本经济技术指标表1-1基本经济技术表项目总用地面积（㎡）建筑面积（㎡）商业面积（㎡）停车场面积（㎡）容积率建筑密度数据指标46778≤4≤60%1承担可行性研究工作的单位深圳美格行商业地产顾问有限公司美格行商业地产顾问机构是中国商业地产领域的专业服务商，由深圳市美格行房地产顾问有限公司与美格行商业经营管理（深圳）有限公司构成，全方位对接深圳市零售商专业委员会及香港购物中心研究所，并得到中国购物中心产业资讯中心与诸多著名商家的鼎力支持，业已建立起深厚的资源网络与服务平台。4经过多年的不懈努力，如今的美格行已迅速发展成为深圳乃至全国商业地产领域最优秀的专业服务商之一。美格行以“缔造商业持续繁荣，降低客户投资风险”为宗旨，为顾客提供购物中心、商业街、专业市场、城市综合体等商业形态的策划顾问、招商运营和营销代理的全方位解决方案。现美格行公司已操作了近百个大型商业地产项目，其强大的商业运作能力为市场所认可。美格行服务过的部分客户有万科地产、中海地产、中信集团、深国投地产、泰华集团、金地集团、华发集团、佳兆业地产、正中地产等著名实力地产商。1研究工作依据1、国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家发展与改革委员会办公厅计办投资[2002]15号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；3、深圳市海雅商业股份有限公司与深圳市美格行商业顾问机构签订的可行性研究报告编制委托合同。1可行性研究结论1市场预测宝安区经济运行良好，人口快速增长，人均可支配收入、消费支出、社会零售消费品总额等和深圳市水平相差不大，蕴藏消费力较强。宝安商业目前主要以满足消费群日常生活需求，整体档次不高，形象一般，缺乏具有较强扩张力、凝聚力的大型集中商业，商业发展相对固化，商业发展遭遇瓶颈，商业发展仍有一定的空间，商业发展潜力较大。区域消费者较大部分有跨区域消费的习惯，而服饰、休闲娱乐、5