试论物业管理的现状、问题及对策

试论物业管理的现状、问题及对策

李晶

（丹东五州集团物业服务有限公司，辽宁　　丹东　　１１８０００）

摘　　　要：物业管理是一项重要的工作，不仅关系到房地产业的健康发展，更关系到住户的切身利益，因此，必须做好物业管理工作。本文先分析了物业管理现状，指出了物业管理中存在的问题，然后针对这些问题提出了一些解决策略。关键词：物业管理；现状；问题；对策

物业管理是房地产业在消费领域的延续，伴随着城镇住房制度和房地产管理制度的改革深入，物业管理范围也不断扩大，会有更多的家庭和个人的生活与物业管理产生密切的关联。然而，我国物业管理还处于起步阶段，存在许多问题，这些问题如果得不到有效的解决，将会影响到住房制度改革，影响到城市化进程。基于物业管理的重要性，我们要立足于实际，实时调整物业管理方案，全面抓好物业管理工作。

1 我国物业管理现状及问题

我国物业服务管理可追溯到20世纪80年代初，经过多年的发展，取得了令人瞩目的成就。目前来看，物业服务管理领域、规模不断扩大，形成了包括住房、设施设备维修养护、秩序维护、绿化及环境卫生等多方面内容，且与之相关的法规制度也随之颁布。虽然我国物业服务管理工作取得了好的成绩，但是依然存在许多问题。

1.1 收费问题

自物业管理实施以来，物业费收缴一直是争议比较大的问题，如果不能有效解决收费问题，就会引起住户的不满，进而不利于和谐社区建设。目前来看，物业管理中住户、业主对物业费收费标准的认知程度不一，致使对收费标准不认可。对物业服务无合理与正确理解，对不包含物业服务合同范围内的服务有过高的期待。个别房屋建筑等方面遗留问题较多，以至于业主对物业服务中包含的维修服务与房屋建筑保修期之间的关系混淆，进而容易引起矛盾纠纷。

1.2 经费不足问题

经费是物业管理工作开展的基础，只有经费充足，物业管理工作才能有效开展。目前来看，物业费收缴困难，使物业管理缺乏经费支持；物业管理资金来源还比较狭窄，再加上房地产企业对物业管理工作不重视，使相关工作无法开展。

1.3 相关法治法规落后

物业管理工作是近年来才兴起的，与之相匹配的法律法规制度比较落后，不完善，对物业管理工作尚未作出明确的规定和约束，以至于物业管理工作处于无序状态[1]。另外，虽然各地方都制定了一些法规，但是法规的执行力度不强。这些法规与物业管理实践要求有着很大差距，无法为物业管理工作提供有效的法律依据。

2 解决物业管理问题的对策2.1 消费问题的应对策略

首先，各地区要加大宣传，借助电视、广播、网络等媒体，向住户宣传物业服务收费的标准及物业费包含的服务内容，使他们意识到购房之后，住户使用期限内的物业维护及享受的服务是有偿的，从而争取住户的主动配合；其次，发挥业主委员会

的作用。任何物业管理决策都需要经过业主委员会审核，从而保证服务收费规范、合理[2]。

2.2 物业经费不足的应对策略

首先，提高物业管理规模，物业管理公司应根据所属区域，对物业管理实现规模化经营，从而有效降低管理成本，提高管理效益；其次，应改变以往的经营方式，实现“一业为主，多种经营”；再次，不断拓宽各种经营渠道，增加收入，进而为物业管理提供经费支持；最后，物业管理公司要搞好物业服务工作，提高自身服务质量，树立良好的口碑，给住户营造一个良好的居住环境，进而争取住户的配合，减少物业管理成本的投入。

2.3 法律法规落后的应对策略

首先，在现有的法律法规基础上进行调整和完善，以健全的法律法规对物业管理工作作出全面的规定和约束，提高物业管理的合法性；其次，加大物业管理相关法律法规执法力度。对违反法律法规的行为，要善于借助法律手段进行维护，杜绝一切不合法的行为发生[3]。另外，物业管理公司要按照国家法律法规，完善相关物业管理制度，将物业管理法规的适用范围扩大，使物业管理中出现的各类纠纷都能够做到有法可依。

2.4 加强物业管理人员的培训

首先，加强培训物业管理人员综合业务能力，使其掌握一定的管理技能；其次，引导物业管理人员学习相关法律法规、公司规章制度，能够按照法规办事；再次，落实责任制，将物业管理责任落实到具体人身上，进而更好地规范和约束人的行为，减少人为风险；最后，物业公司要落实激励机制，通过各种激励手段来调动工作人员的工作热情，进而提高物业管理的有效性[4]。

3 结语

综上所述，随着房地产管理制度改革深入，对物业管理工作也提出了更高要求。做好物业管理工作，可以更好地解决住户利益纠纷，保证住户合法利益，为其提供健康、安全、舒适的住房环境。基于物业管理的重要性，有关部门要结合实际，完善物业管理法规制度，加强培训物业管理人员，规范物业管理流程，进而提高物业管理的有效性，提高物业公司的市场竞争力。

参考文献：

[1]赵双.小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].企业改革与管理,2015(18):212.

[2]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题,2013(09):78-81.

[3]李宇峰.物业管理收费难问题的现状及对策分析[J].现代物业,2008(12):86-87.

[4]张瑞敏,吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008(05):34-35.

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