(市场分析)2020年重庆房地产市场调查分析

重庆房地产市场调查分析

第一章 重庆市社会经济概况

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一．地理环境和居住结构分析 （一）地理环境分析

重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最

突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体,自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。

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（二）居住结构分析

由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住

时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2，其次是中巴车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%，拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。

虽然，重庆没有上海原来“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改善以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。

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二．经济发展状况

（一） GDP持续稳定增长，为房地产发展提供良好外部环境

1995年至2003年间，在国家继续实施积极的财政和稳健的货币，加大对西部地区投入力度的推动下，重庆市经济发展快速平稳，全市GDP由1995年的亿元增加到2003年的亿元，增加了亿元，按可比价格计算，比2002年增长%，增幅高于上年个百分点，是重庆成立直辖市七年来经济增长较快的一年。稳健运行、增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。展望2004年，随着国际国内经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头。

同时，2003年，重庆房地产增加值达到亿元，全市GDP约11%的增幅中，房地产就占了近4%。加上相关行业，房地产对GDP直接与间接贡献在5%以上。房地产首次成为支柱产业之一，这在一定程度上改变了重庆过于单一的经济结构，为重庆发展成为长江经济中心奠定了基础。

重庆市历年国内生产总值曲线图

（

25002000150010005000298.41417.872250.111971.11749.771729.2615.341479.711179.09751.211.1985年1990年1992年1994年1996年1998年1999年2000年2001年2002年2003

（数据来源：重庆市统计年鉴）

（二）产业结构优化，促进经济进一步增长

第一、第二、第三产业在保持稳定增长的同时逐步实现了产业结构优化。产业结构由1995年末的 ： ：演变为2003年末的16 ： ：。2003年重庆市一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值为亿元，增长%；第三产业增加值为亿元，增长%。显示出第一产业占GDP比重逐年下降，第二及第三产业占GDP的比重逐年上升，重庆市国民经济的增长主要得益于第二、第三产业，特别是第三产业的快速增长。第三产业中，新兴产业如房地产、旅游、信息服务、广告、社会服务等行业发展明显加快，就业人员快速增加，社会经济效益增长显著。

第三产业快速增长带来的产业结构优化，表明了重庆经济更有活力，经济结构也向现代型方向好转。

重庆市国内生产总值产业结构（%）

年份 ： 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1995 第一产业 第二产 : 16 | 业 第三产业 | （数据来源：重庆市统计年鉴）

（三）重庆市基础建设情况

1996至2003年期间重庆市强化了基础产业和基础设施的建设,尤其是加大了对交通运输邮电、市政设施及住宅建议的投资力度，从而极大的改善了城市面貌和投资环境。2003年全年城市基础设施建设完成投资493亿元，同比增长%。其中交通运输占全市基础设施总投资的%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一期高速公路相继建成并投入使用；渝黔二期、渝临、渝合二期高速公路、渝怀铁路、渝遂铁路、江北机场航站区扩建、寸滩港口码头及三峡库区码头扩建等项目建设进展顺利，集水运、铁路、公路、航空为一体的立体综合交通运输网络进一步得到完善。各重大投资项目主要有“半小时主城”、长江一路改造、大坪循环道改造、中兴路——石板坡立交、渝澳大桥二期工程、四公里立交桥等。

受土地价格、三材价格上涨及大规模拆迁建设等诸多因素影响，2003年重庆房地产开发投资力度进一步加大，投资增速继续高走，各月投资增幅均保持在30%以上。全年累计完成房地产开发投资亿元，同比增长%，占全社会投资总量的%，比重较去年同期上升个百分点。其中，住宅投资亿元。

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（四）居民收入稳定增加，生活水平不断提高

城乡居民生活水平继续提高。一是2003年全年城市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的基本小康水平；二是全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%，增幅比上年高出个百分点。新一轮消费热潮逐步形成，住房、汽车、电子通讯设备持续旺销。全年商品住宅、汽车、通讯器材销

售额分别增长了%、%和%，消费结构升级趋势进一步明显。城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、居住（不含购买住房）等非实物消费倾斜。深化住房制度改革对居民的消费产生巨大影响，部分收入和很大部分存款投资于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数不断下降，2003年重庆城市和农村居民的恩格系数不断下降到%和%，主城区居民的生活水平已接近实现“小康”，消费结构得到了明显改善。充分显示出重庆市居民特别是主城区居民生活水平大幅度提高，消费需求旺盛，经济收入稳步增长，使住房、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。

重庆市1995年至2003年人均GDP变动图

单位：元

9000800070006000500040003000200010000778251575658268444523914337263531995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年

人均GDP（元）

资料来源：《重庆统计年鉴》

重庆市1996至2003年社会消费品零售总额

单位：亿元

2003年

(

9008007006005004003002001000445.48507.93553.7596.263.58699.33763.05835.521996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年

（资料来源：重庆市统计年鉴）

三．人口状况

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截止2002年底重庆全市的总人口为3107万人，人口自然增长率为‰，总户

数约为950万户，平均每户居住人数为人。重庆市现已成为中国人口最多的城市，占全国总人口的%，位居全国第20位。随着重庆城市化的进程，大量的农业人口转为非农业人口，来渝务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。

重庆市主要年份总人口及非农业人口

2002年2001年2000年1999年1998年1997年1996年1985年1980年1978年660.8635.16614.03594.58577.12457.37373.28330.905001000150020002500300035001130.951075310730973091.093072.343059.693042.923022.772768.2626.792635.56非农业人口农业人口

（数据来源：重庆市统计年鉴）

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主城区人口分布变化呈以下特点：

（一）渝北区人口最多，九龙坡区人口增长率最快。

老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建设，渝中区和大渡口区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。

（二）人口密度与人口变动大致相同，渝中区人口密度仍是最高。全市总的人口密度为375人/平方公里，在八个主城区，渝中区的人口密度为最高，人口密度每平方公里超过27000人，渝北区人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。从人口密度上来看，近两年内，江北区的人口密度增长率最高，其次是南岸区，而渝中区人口密度增长率位居主城区各区最低值。三区人口增长与各区经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。渝中区的人居状况已经处于超饱和状态，房屋建筑只能往高处发展（这也是渝中区高层建筑位居重庆各城区第一位的根本原因），导致房屋居住质量不高；而相比之下，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。尤其是江北区与南岸区，离渝中区碑中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足重庆人居家、购物的现代需求。与此同时，渝中区从功能上来说已愈来愈趋向于商业、信息、贸易为主导的专门商务区，而南岸区、江北区、沙坪坝区在发展自身产业的同时，也成为市民选择居家地的主要地区。

（三）根据全国第五次人口普查结果，同1990年第四次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了个百分点，表现出一定程度上的人口老龄化速度加快。随着人口老龄化速度的加快，城市居民住宅结构在一定的阶段也将发生相应

的市场变化。这种结构的变化与一个地区的民族、文化、教育、经济等多种因素有着密切的关系。并且与第四次人口普查相比，十年零四个月共增长了万人，增长率为%，平均每年增加万人，增长率为%。其中主城六区（渝中区、南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）人口为万人，占重庆市总人口的%。 （数据来源：《重庆市2000年第五次人口普查主要数据公报》）

（四）人口分布

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各城区的地理环境与经济结构等导致人口的具体分布呈现出不平衡状况。例如，渝中区各街道人口密度均较大，尤其是碑新华路、朝天门、储奇门、一号桥、人和街、上清寺、两路口、大坪等，相对而言李子坝地段较为疏松。而南岸区的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往四周扩散，人口密度相对减少，尤其是从南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐渐稀少。

重庆市是一个重工业发展城市，近几年商业经济的发展使城区建设呈现新旧交替状况，人员居住与商业经营没有严格的区分，加上重庆人对都市生活的“固着”情结（如老碑人对碑的情结），导致商业越发达地段，人口密度越大。其次，人口密度与各城区工业分布情况、教育分布情况也密切相关。

（五）人口文化程度 人数 百分比(%) 重庆主城区人口文化程度结构

高中/中有效样本小学及以, 初 中 专/ 大学本科 量 下 大学专科 技校 622 60 200 * 研究生 或以上 1 246 83 32 （数据来源：重庆市统计局人口普查资料）

调查显示，重庆市主城区人口的文化程度比重庆市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，重庆主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。

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又据调查了解，重庆各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育水平。此外，重庆市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高。与1990年第四次人口普查相比，全市每10万人中拥有各种受教育程度的人数出现了如下变化：具有大学程度的由1070人上升为2802人，具有高中程度的由6230人上升为8596人，具有初中程度的由22860人上升为29413人，具有小学程度的由45000人下降为43386人。

城市人口文化程度的提高，有助于消费市场的引导。 四．城市化进程加速，房地产业面临重大机遇

目前重庆城镇化水平只有%，低于全国平均水平。按照规划将在2005年提高到40%。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间重庆市城镇居民住宅潜在需求量年均约2000万平方米左右，这必然将成为重庆市房地产业持续发展的强大动力。

这种加速城市化的进程，已由“计划”变为实际行动。首先正加紧进行以“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个百万人的卫星城市；把渝中区作为未来“商务圈”的规划建设和都市发达经济圈城镇面积的扩大等都将极大地促进房地产开发的发展。

其次，旧城改造的大规模实施，如江北城片区，化龙桥片区的拆迁改造建设的启动以及居民的大规模外迁，也将为房产开发和房地产交易带来现实的发展机遇。

五．消费水平提高，消费结构改善

从90年代后期起，中国居民的整体消费结构已从满足“温饱型”向“小康型”转变，相当一部分高收入的居民群体开发向“富裕型”转变。消费重点由衣、食为主转向住、用、行为主。对于重庆城市居民消费重心发生转移，消费需求发生三个方面的重要转向，一是基本消费逐渐向居住、交通、通讯等领域扩展，二是日用品类消费进入更新换代时期，并向品牌化发展，三是文化教育及知识产

品的消费比重明显增加。反映在支出结构上，日常消费中，吃、穿、用消费支出下降了12个百分点，住、行、医、教育支出提高了13个百分点。

重庆市是发展中的新兴直辖市，但人均收入与京、津、沪、粤相比仍有一定差距。重庆市主城区居民家庭消费已步入小康阶段（根据恩格尔系数判断）。医疗保健和住房支出的大幅增长，已成为重庆市城镇居民家庭生活的两大消费热点。随着经济的发展，居民家庭收入的增长幅度将会加快。

六．重庆各区域主要商业状况

综观重庆市各行政区域的经济发展，呈现出多样性和不平衡性：

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（一）渝中区

渝中区是重庆市乃至西南地区最大的商贸中心、金融中心、科技中心、水陆

交通枢纽。据统计2003年全区国内生产总值实现亿元，比上年增长%；人均国内生产总值达到万元，全区社会消费品零售总额达113亿元，同比增长13%。渝中区有各类商品市场67个，市场经营面积达47万平方米，其中具有代表性的朝天门综合交易市场，由27个交易区组成，市场建筑面积达35万平方米，主要从事服装、小商品百货的批发。渝中区的专业市场还包括有：菜园坝市场群，全年成交达亿元；新华路家电批发市场，全年成交额达10亿元；学田湾小仪器市场，全年成交额达亿元；大坪汽摩配市场，全年成交额达3亿元。碑商业区集中了重庆市各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商场，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商厦，是商家必争之地。其中具代表性的商场有：重庆百货大楼、新世纪百货、新华书店、大都会广场、王府井百货等。渝中区作为重庆政治、经济中心，对重庆市经济发展发挥了越来越大的作用，其功能上趋于更加单一化，以政治、经济、信息、商贸、物流、都市旅游为重点成为渝中区的兴市方针，这在一定程度上改变了过去人们将渝中区作为居住地首选的消费心理，人们更愿意在渝中区工作，而将临近的南岸区、沙坪坝、江北区等作为居住地，同时渝中区的开发程度已非常高，二度开发的成本将会成倍增加，这也是目前渝中区房地产发展后劲不足的主要原因。

（二）江北区

江北区位于重庆市主城区，是建设中的北部新城的中心，是重庆市未来的行政中心、科技中心、文化艺术中心和交通枢纽。它现有各类商业网点1600多个，经营面积80万平方米，据统计，2003年全区实现国内生产总值亿元，社会消费品零售总额达亿元，集市成交额为亿元。江北区主要大型的商场分布情况为：建新北路沿线——协信·黄金海岸、重百大楼江北分店、世纪新都、华联商厦和龙湖·北城天街，营业面积超过50万方。家乐福金观音店，总建筑面积超过30万平方米，年营业额达60亿元以上，盘溪蔬菜批发市场全年成交额达6亿元。

黄花园大桥、重庆至涪陵高速公路相继建成，加之重庆江北国际机场的扩建，江北成为重庆联系世界的窗口。江北区由于其独特的地理优势，使之成为重庆继渝中区之后综合实力第二大区，随着迁址江北，对江北的房地产发展起到了极大的促进作用，自2002年起形成了江北投资热，但由于江北区是一个以工业见长的地区，有重庆长安等一批大型工业企业，其商业被建新北路分隔，购物环境相对较差。现正在兴建的江北步行街将完全改变江北的商业布局，对江北区的房地产开发及投资产生深远的影响。

江北区与北部新城作为所在地、临近机场和规划中的新火车站，交通将进一步改善。随着五里店、黄泥磅地区众多中高档物业的开发，将有众多具有较强消费能力的人群入住江北及北部新城，为江北商圈提供了新的潜在消费人群。

在宏观环境上，在江北更是规划出重庆最大面积达公顷的休闲步行街，在步行街中，将修造三座广场及宽度达40—60米的架空层横跃建新北路，将从根本上解决江北商圈在地理、交通、布局、上的缺点，特别是三大广场之一的现代文化广场，面积达5500平方米，并将重现观音古桥，增加该地区的文化内涵。龙湖花园的开发商中建科在江北兴建的北城天街，引进了知名的华联超市，重庆知名开发商协信集团在观音桥转盘开发大型商业物业——黄金海岸，同样知名开发商——东和物业，在五黄路核心地带，开发“皇冠自由城”，这些个案都将进一步繁荣江北商圈。计划通过宏观大环境的改善，使江北商圈具有与碑商圈竞争的能力，并在重庆几个城区的商圈中脱颖而出。

虽然江北的潜在优势较多，但因其与碑临近，及众多规划需实实在在的落实，因此近期该商圈在重庆市的商业地位不会出现大的变动。

（二） 沙坪坝区

沙坪坝中心商圈是指商业步行街至绿色文化艺术广场一线为主线，辅以南开商业步行街。这里是沙坪坝人流量最大，大小商家最集中的地方。各类服务营业面积达40多万平方米，重百沙坪坝店、明日百货、新世纪百货沙坪坝店，金诚广场、巴黎广场、融信大厦，、华夏银座、华宇广场、立海国际商务公寓等都在此中心区，提供吃喝玩乐服务的小型商家也密布其间。去年日均人流量逾30万人，主要商场营业额达15亿元，其中重百沙坪商场销售额达4亿元，超过重百碑总店，可见沙区购买力非同一般。

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沙坪坝距离碑较远，受主流商圈影响较小，长期以来其商业发展都自成

体系，由于沙坪坝的购买力组成很有特色，平日主要由高收入的知识分子、工作人员、纯消费型大中学学生等构成，周末甚至吸引了北碚、井口、双碑的消费者，这给沙坪坝中心商圈的零售经营带来了极大契机，也给商业定位和商场布置，甚至商用物业营销带来了较大的灵活性和便利性，使沙坪坝步行街中心商圈人潮涌动，商机澎湃！

沙坪坝作为重庆市第二商圈，其商业发展牵动全市商业发展的脉博，目前上规模已营业的商场主要有：好又多量贩、新世经凯瑞商都、立洋百货、华宇时尚商业广场、金鹰女人广场、华夏银座、赛博数码、欣阳百货、三峡广场。

（四）九龙坡区

杨家坪商圈由于地上商场经营面积较少，而且地下通道为人行必经之道，使得地下商场能占据一席之地。据悉，仅杨家坪地下商场一家去年商品零售总额就超过4亿元。这就形成了杨家坪独特的“地面+地下商圈”。由于商业氛围太淡，商业结构不合理，九龙坡消费外流严重，为留住消费，下决心兴建杨家坪商业步行街，其中以杨家坪转盘为中心的1平方公里的商业步行街将在2002年底

建成并“开街”营业，这样造成一个最直接的后果就是：商业面积的大放量。跃华商都、晋愉·城市彩园、建设广场，三个区域商业“航母”的先后“起航”，加上鹤头路B区的改造将用于商业用途，以及上海银星集团将步行街周围打造“上海中心”。斌鑫集团将在新华四村开发商业物业未来两三年内，商业面积将增加20—30万平方米，如算上社区门面这一面积将更为可观；其次产商业结构的调整，商业面积放量绝不能视为中、低档商业量上的扩张，而应是质的提升。晋愉彩园已成功引进新世纪百货，跃华商都也郑重在引进品牌商家的工作中大做文章。随着步行街的启动，未来两三年内，杨家坪商圈将会重新“洗牌”；同时轻轨较新线全面建成后，可形成高峰期单向每小时3万人流的运载能力，年客流量可达3亿人次，而杨家坪处在较新线枢纽位置，对商业推动是性的。轻轨沿线大坪、大渡口等区域居住人口众多，商业配套滞后，商业功能不齐全，轻轨建成后，区域的连接更加有机会吸引更多外区客户前往杨家坪商圈消费。

（五）南岸区

南岸区与渝中区仅有一江之隔，长江大桥通车前，两岸主要依靠长江索道联系，八十年代弹子石地区棉纺企业的兴起，加之南岸区区位于上新街，使弹子石、上新街成了南岸区经济的重心点和商贸中心。经过十几年的发展，特别是长江大桥和鹅公岩大桥的通车，南岸区的经济重点转移到南坪镇并已实现市场、网点布局的战略重点转移，建设规模扩大，设施水平提高，各类市场结构趋于合理。网点、市场建设呈现持续发展的良好势头。全区已建成以大型商贸设施为主，采用现代化经营、管理模式为主的贸易区；建成以会议、展览为标志的会展中心区；以旧车、机动车为龙头的专业市场批发区；以餐饮、休闲、娱乐为特色的南滨路景观休闲区；与生活小区内的市场和连锁店、零售网点共同构成全区的商业设施布局网络。全区共建成各类市场51个，面积38万平方米，拥有各类大中型网点（2000平方米以上）29个，面积47万余平方米；在建、拟建的大中型商业设施25个，面积70万平方米。还另有证券、人才、劳动力、房地产等生产要素市场。

全区目前拥有市场51个，其中专业批发市场7个，消费品市场10个，建立了以区域性市场为龙头，地方性生产生活资料市场为骨干，各类消费品市场为基础的市场框架体系。南坪南路区块在南岸区的合理规划和引导下，发展成为专业市场区，如汽配城、机动车交易市场、二手车交易市场、重庆家具市场等专业交易市场。

南坪西路集中了百盛百货、北京华联（近期开业）、新世纪·江南商都、诺马特超市、金台百货、流行前线地下商业街、山城平价超市、昌龙百货、浪高地下商场等.初步形成了以大型综合性百货、大型超市为主，各类中小型百货及店铺商业为辅的核心商业区，其营业面积达26万平方米。在规划中，现有步行街将不断扩容，并最终形成占地33万平方米、商业面积80多万平方米的超大型综合性商业步行街区。南坪东路区块以众多中小临街商铺为主，以及宏声广场的地下宏声商业广场。作为南岸区与外区连接的重要车站———南坪公交车总站就位于该区域。南岸与外区的交通车几乎都以南坪公交总站为中转点，但已规划将公交总站搬迁出主城区，加上重百整体搬迁至天龙广场，这已成为该区块商业发展的重要抗性。随着南岸区的不断倾力打造，具有“重庆外滩”之称的南滨路已逐渐成为集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、饮食文化等诸多内涵为一体的都市景观商业带。已成人气鼎沸之势，吸引了众多本地市民和外地游客到此观光、休闲、娱乐、就餐。南滨路成为重庆夜景经济的代名词。虽然，目前该区域总体规模不大，其影响力却覆盖整个重庆主城区。随着南滨路沿线各楼盘的商业设施相继问世，加上的大力扶持，该区域必然成为重庆最具人气、活力和品质的地区之一。

七．宏观环境小结

综上所述，重庆市的国民经济正在持续健康稳定的发展，各项经济指标逐年增长，城市化进程加速，城市面貌日新月异，交通及投资环境大为改善，城乡居民的收入与支出逐年增加，不断提高，商业发展日益成熟。作为西部唯一的直辖市，重庆市正在逐步巩固自己的交通、能源、经济和商贸中心地位。目前正值中国加入WTO和西部大开发的大好时机，西部12个省、市、自治区地域辽阔，人口众多，资源丰富，必将成为投资重点；而重庆市的经济基础和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的重点城市，城市的经济将得到更大的

发展，这为本市的各行各业，特别是房地产业带来了不可多得的发展契机。

第二章

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第三章

重庆市自然环境

一．重庆主城区主要景观分布 景观所在区域 渝中区 朝天门码头、鹅岭公园、枇杷山公园、人民大礼堂、珊瑚坝公园、 红岩村烈士纪念馆等 南岸区 北部城区 ^景点 南山公园、老君洞、一棵树、慈母山温泉、科普中心等 花卉园、宝圣湖等 沙坪公园、烈士陵园、歌乐山、平顶山公园等 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 巴南区

重庆市的旅游资源十分丰富，可供游览参观的景点达100多处，国家级风景名胜有缙云山、四面山和长江三峡，全国重点文物保护单位有八路军驻渝办事处旧址、\"中美合作所\"集中营旧址、宝顶山摩崖造像、北山摩岩造像，还有合川钓鱼城古战场、抗战遗址、万盛石林、铜鼓滩漂流、统景峡谷风光、东泉热洞及洞穴群等等，市内风景区总共为44个，其中国家级风景区为4个。三峡工程的兴建和重庆周边环形旅游线的形成给重庆旅游带来空前的发展契机，重庆极为丰富的自然和人文旅游资源正在逐渐展示出来，一个以重庆为中心的大三峡旅游区域以其独有的魅力将吸引更多的游客。

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华岩寺、海兰云天等 南温泉、南湖、桥口坝温泉、东泉等

丰富的旅游资源为重庆市经济的腾飞增加了动力，据市旅游局的统计显示，

近年来重庆市外出旅游的市民和来渝的外地游客呈现稳中有升的态势，对重庆市经济发展贡献率初步估计在10%左右。

作为房地产项目的发展，城市景观的挖掘和改善将对提升城市综合形象和城市人居环境有非常大的帮助。综合国内其他地区，上海以浦东东方明珠电视塔作为上海市的标志性建筑，极大地促进了浦东的开发和陆家嘴金融区的发展，而黄浦江外滩的改建也为外滩金融业的再度振兴提供了强大的助推剂。作为重庆市拥有非常丰富的自然和人文景观，如果能进一步发掘和开发，将对城市和区域经济有非常大的促进作用。

二．重庆市自然地理环境

重庆市是中国西南地区和长江上游最大的经济中心城市，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，在地貌构成上，最典型的特征是山多河多。众多山脉连绵起伏，大小河流纵横交错。地貌结构比较复杂，主要有4个特点：一是地势起伏大，层状地貌分明。二是地貌类型多样，以山地、丘陵为主。三是地貌形态组合的地区差异明显。四是喀斯特地貌分布广泛。

在城镇地理分布结构上，重庆直辖市是由1个特大城市、2个中等城市、4个小城市和1400多个乡镇组成的复合型城市。主城区非农业人口278多万人，为特大城市。中心区在两江汇合处，呈半岛状，海拔在168米～400米之间。城廓依山傍水，建筑物层层叠叠，形成独特的山城景观。中心区是重庆的行政中心，金融、商贸中心和水陆客运枢纽。万州、涪陵2个中等城市分布在主城区以东长江沿岸，与主城区分别相距200公里和120公里左右。小城市和城镇呈带状分布，主要在江河沿岸和铁路、公路沿线，密度从西向东逐渐减小。由此使重庆形成了特大城市－中等城市－小城市－小城镇\"多中心、组团式\"的城市布局，成为全国面积最大、人口最多、二元结构突出的新型城市。

重庆市主城区覆盖面积较广，除渝中区外，其城市整体开发程度不高，城市扩容潜力非常大，作为城市开发商而言，其市场前景是非常好的。同时，重庆独有的山地地貌，有利于建山水结合的园林城市，对提升城市整体规划和城市市容

景观都是非常有利的。重庆市已将重庆的山水园林建设作为重庆市政今后发展的一个方向，因此作为开发商，应利用相应的支持，从而提高项目的市场竞争力。

*

三．重庆市环境污染

重庆市两江环抱，“城是一座山，山是一座城”，“山城”由此而得名。重

庆是一个老工业基地，为我国经济做出了重要贡献。与此同时，重庆市也是一个污染比较严重的城市，其空气质量和饮水质量相比其他大型城市较差。

自三峡工程动工以来，重庆市将环境保护工作作为振兴重庆的重要步骤之一。以改善市民的生存环境为目标，以环境保护和园林绿化为重点的战略思想已经确立。近年来，重庆市加强了城市饮用水源的保护和大气污染与交通噪声的治理，确立治理污染源项目220项。大气二氧化硫浓度下降毫克/平方米，烟尘控制区覆盖率达90％，主城区空气质量明显改观；

分析近几年重庆消费者购买商品房的消费习惯，“生活方便性”是消费者购房的一大考虑因素，因此，在重庆这个多经济中心的特大城市中，居民往往首选“当前”居住区域为购房首选区域。因而，城市的自然景观只是影响消费者购买的大环境因素，这种因素对消费者购房的影响力远不如房地产本身、“交通条件”等重要。如江北区固有的自然景观极少，但并没有影响消费者对该区购房的热情。在消费者实际购房过程中，消费者已将“自然景观”的概念理解转化成个人对“社区居住环境”的理解。因此，我们认为，城市“自然景观”是影响消费者旅游的重要因素，但并不是消费者选择居住地的重要因素。

虽然自然景观对消费者购房的影响不大重要，但消费者对居住环境的追求是永恒的。这就是开发商将自然景观与居住环境概念转换的意义。

第三章 重庆社会文化环境

一．居民职业构成与商品房购买的相关性

》

（一）年龄结构

18.5244.220-25岁26-30岁29.931-40岁41-50岁51-55岁23.5

从置业者的年龄结构来看，他们的年龄主要集中在20-50岁之间，其中20-25岁的置业者占置业人群的%，26-30岁的占%，31-40岁的占24%，41-50岁的占%。由以上数据，我们推断出重庆的置业人群其年龄结构趋向于以“中青年”消费群为主，这个年龄段层面上的消费者是房产销售的目标群体。

（二）文化结构

504030201002.3小学及以下初中18.742.7小学及以下2311.71.7高中/中专大专大学本科本科以上初中高中/中专大专大学本科本科以上

从置业者的受教育程度来看，他们中间受过中等教育的置业者占置业人群总体的%，高等学历（大专以上）的置业者占总体的%。由此，我们可以认为，重庆的置业者已具备了一定的文化素质。 （三）职业结构

3530252015105031.827.623.713.37.27.40.5工人机关干部公司职员文教卫军人0.3农民个体/私营业主其他从置业者的职业结构来看，重庆置业者的职业构成主要以公司职员、个体户/私营业主、其他（如律师等）为主，他们构成了置业人群的主力军。国家机关公务员、教师、医生等事业单位工作人员由于单位性质的缘故，他们多数考虑在本单位购房，随着人们对商品房高质量的进一步追求，在二次购房的人群中，这部分人员比率有一定的上升。

!

（四）经济状况

45.331.211.95.44.8504030201001.30.2800-1500元元元元元以下元5000-80001500-20002000-3000从置业者的经济收入状况来看，重庆置业者的个人稳定月收入主要集中在800-3000元之间，占置业人群总体的%。个人月收入在800元以下的置业者也占有一定的比例（%）。根据这种现象我们分析，目前重庆推出了购房信贷消费，银行提供按揭贷款，即使置业者的个人月收入较低（800元），只要他们有一份较为稳定的收入，置业购房的动机将促进其购房的需求，从而产生购房行为。

3000-50008000元以上800

（五）区域选择

5040302010044.72126.220.316.23江北区渝中区沙坪坝区渝北区南岸区其他区从置业者的购房区域趋向来看，重庆置业者选择将会在江北区购房的占%，选择将会在渝中区购房的占21%，选择将会在沙坪坝区购房的占%，选择将会在渝北区购房的占%，选择将会在南岸区购房的占%，选择将会在其他地区购房的占3%。通过我们多次房地产的调查，数据结果证明，目前，重庆置业者考虑购房的区域选择存在着强烈的“区域情结”，换句话说，就是置业者会考试就近选择当前居住区域购房。他们已经习惯了目前所居住区域的文化、政治、经济等方面的生活氛围。

二．文化教育水平及其对购房的影响

沙坪坝区是文化区，居民职业分布以文化、教育及卫生为主；渝中区是经济商贸中心，居民职业分布以公司职员、白领阶层为主；大渡口及九龙坡区是工业区，居民职业分布以工人为主；南岸区是工业、旅游、商贸区，居民职业分布以工人、经营业主、职员为主。

在全市人口中，接受大学（指大专以上）教育的万人，占%；接受高中（含中专）教育的万人，占%，接受初中教育的万人，占%；接受小学教育的万人，占%（以上各种教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。与1990年第四次人口普查相比，全市每10万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化；具有大学程度的由1070人上升为2802人，具有高中程度的由6230人上升为8596

人，具有初中程度的由22860人上升为29413人，具有小学程度的由45000人下降为43386人。全市人口中，文盲人口（15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为万人。与1990年第四次人口普查相比，文盲率由%下降为%，下降了个百分点。

!

从以上数据的对比，我们可以清楚的看到重庆人的文化教育水平在明显的上升。受教育水平越高就会受到更多的尊敬，成为人们追逐的目标，相应地其社会地位与经济收入相对提高。这类人群已经基本具备购房置业的经济支付能力。一旦这类人群中的潜在置业者有购房置业的动机时，就会把潜在的动机转变成为现实的购买力。

三．重庆居民生活形态与消费行为特征

重庆主城区消费者选择百货公司/购物中心的考虑因素

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 , 9 10 11 12 考虑因素 质量可靠 交通便利 价格适中 商品种类齐全 : 服务态度好 就近 退换商品方便 空间宽敞 经常有促销活动 可送货上门 大型商品保修 室内外装潢设计现代化 百分比（%） 【 $ 13 14

提供餐饮休息配套服务 有大量进口商品 除了百货公司/购物中心以外，随着中国大中型城市超高零售业的迅速发展，“超市”消费成了现代人消费的一种重要形式。据调查，重庆市主城区消费者中有%的人员“最近三个月”光顾过超市，可见超市市场消费潜力巨大。

重庆主城区消费者最常去的超市排名

排名 1 2 3 $品牌 家乐福 新世纪超市 好又多超市 山城（平价超市） 十点利 跃华超市 百分比（%） & 4 5 6

`

重庆主城区消费者选择超市的考虑因素

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 考虑因素 价格适中 质量可靠 ） 交通便利 商品种类齐全 就近 服务态度好 经常有促销活动 空间宽敞 退换商品方便 提供餐饮休息配套服务 可送货上门 大型商品保修 室内外装潢设计现代化 百分比（%） ~ 14

有大量进口商品 ( 重庆人“好吃”是其生活形态典型的一个方面。通常访亲会友通常喜欢在外聚餐，通常去的饮食场所包括街过特点餐厅、火锅店、大排档等，有“夜啤酒”提供是消费者选择聚餐的一个重要因素。近几年随着人们物质水平的提高，各大酒楼、特色餐厅（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香积厨”等）聚集了大量的中等以上消费水平的消费者。火锅是重庆常胜不衰的一项重要餐饮。重庆人的率直与豪放个性使他们对麻、辣味道较重的菜品表现出浓厚的兴趣，同时，重庆人喜欢饮食更新，只要消费者口碑中盛传新品上市，路途再远也亲临光顾。可以说，重庆人在饮食方面的个性可以总结成“麻辣情结”、“追求创新”。 然而，重庆人对西餐的偏好远远不及北京、上海与广州。据调查，仅有%的消费者“最近三个月”光顾过西式快餐店。对各大快餐店的选择意见如下：

重庆主城区消费者最常去的西式快餐店排名

排名 1 2 3 4 —

品牌 , 肯德基 德克士 麦当劳 美国乡村鸡 百分比（%）

重庆主城区消费者经常使用的交通工具.

公共汽车/空调巴士 小公共汽车 出租车 步行 单位交通车 摩托车 私人汽车 自行车 百分比（%） — 轮渡 ; 电动扶梯 助动车 其他

重庆主城区消费者常做的休闲活动排名

排名 ， 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ￥ 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 \" 23 24 25 26 27 活动项目 看书 逛街购物 听音乐 去动物园或公园 打麻将 唱卡拉OK 慢跑 # 打羽毛球 游泳 编织裁剪 打乒乓球 看电影 打游戏机 电脑游戏 种花盆裁 国内一天以上的旅行 打篮球 酒吧/咖啡屋/茶室 ~ 踢足球 滚轴溜冰 看展览会 钓鱼 打保龄球 听演唱会/音乐会 国内一天往返旅游 绘画书法 郊游露营 百分比（%） — 21,6 ） ' 28 28 29 30 31 32 、 32 33 34 35 36

跳迪斯科 扭秧歌/木兰拳/交谊舞 } 登山 去博物馆或美术馆 打网球 乐器演奏 开汽车兜风 滑冰 玩滑板 海外旅行 打高尔夫球 】 重庆主城区消费者家用汽车比例

有 没有

表3-1-9：重庆主城区消费者现在汽车来源 自家购买的 单位配发使用的

表3-1-10：重庆主城区消费者未来购车打算

' 百分比（%） ） 百分比（%） 百分比（%） 打算买 不打算买

以上消费者有关的生活形态可供开发商进行小区规划、配套设施建设等方面参考有关意见。

（以上数据来源于专业市场研究公司消费者调查）

四．居民主要价值取向

-

（一）不同消费者层对时尚流行指标的意识习惯：男性中%的消费者属于“平实生活指向”，女性中%的消费者属于“平实生活指向”；属于“时尚流行指向”的消费者男性占%，女性占%。

（二）不同消费者层对广告态度指标的意识习惯：不同年龄段的消费者对广告的热衷程度不同，属于“广告淡漠指向”、“中间层”或“信赖广告指向”型消费者各年龄段的所占比率如下：

16-24岁 广告淡漠指向 } 25-34岁 35-44岁 45-岁 55-60岁 中间层 信赖广告指向 [

（三）不同消费者层对饮食健康指标的意识：不同消费者层的个人月收入对“饮食健康”的认知态度如下：

认识饮食“温饱”指态度 向 收入状况 无收入 500元以下 501-1000元 。 \" 中间层 健康营养指向 1001-1500元 1501-2000元 2001-3000元 $ 3001-4000元 4001-5000元 … 5000元以上

（四）不同性别构成的消费者对“价格态度指标”的认识：属于“价格无关心指向”型的消费者男性占%，女性占%；属于“中间层”型的消费者男性占%，女性占%；属于“价格重视指向”型的消费者男性占38%，女性占62%。

（五）不同学历构成的消费者对“信息交流指标”具体认识态度如下：

小学及以下 初中 [ 大学专科 大学本科 研究生以上 高中/中专/枝校 信息消极指向 # 中间层 信息积极指向

通过上述几点描述，我们可以看出性情耿直、豪爽是重庆人的一大特点。他们业

& 余时间喜欢邀约三朋四友打麻将。重庆人喜欢吃，特别是对麻辣味重的食品情有独钟，火锅是重庆人最喜欢的一种饮食。重庆人不太注重饮食健康，也不会经常吃保健品来补充营养。结合重庆经济环境分析，重庆人的收入水平不太高，但他们却喜欢在大型的商场或娱乐场所进行购物与消费。

重庆人对于理财的观念，他们认为经济上的安定对自身来说非常重要，但他们缺乏对金融投资方面的知识，有相当一部分人宁愿把钱存入银行，也有一部分人把钱投资股票进行短线投资，他们不太热衷于信用卡消费。

五．城市主要文化机构与设施分布概况

文化设施建设取得实质性进展，相继建成红岩纪念陈列馆、歌乐山烈士陵园红岩魂广场及陈列馆。大足石刻成功列入世界文化遗产名目，成为我国第23处世界文化遗产，档案馆49个。全年出版各类报纸亿份，比上年增长%，各类杂志3000万册、图书亿册，分别增长%和%.重庆现有文化机构主要包括：重庆市文化局、重庆新闻出版局、重庆市川剧院、重庆市广播电视局、重庆市京剧团、重庆市话剧团、重庆市越剧团等。

@

第四章 重庆市房地产及相关环境分析（2002—2003年度）

\"

众所周知，房地产是与国家密切相关的一个行业，方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体—开发商对的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，我们特将2003年重要的、法规以及新举措收集、整理如下：

一．房地产业法规（2002—2003）

2002年可以说是重庆房地产的“拉动”年，重庆市出台了一些重大，对房地产业起到了明显的拉动作用： （一）重庆主城区土地价格上涨

内容列示：

重庆市国有土地使用权基准地价

单位：元/平方米

用 土 地 级 别 途 》商业用地 （40年） 11953 9977 7499 5957 4822 、 4334 3993 3109 28 1875 住宅用地 （70年） 3503 3078 > 2206 1777 1237 959 841 737 660 5 工业用地 / （50年） 1499 1204 711 460 350 286 220 185 1 2 3 4 5 6 5 8 ( 9 10 11 12 947 491 444 338 注：① 上表基准地价为城镇国有土地“五通一平”条件下的平均价格。

② 国有土地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定颁

布。

③ 上表基准地价包括土地取得费、土地开发费及土地增值收益（土地出让金）

等。

（数据来源：《重庆市房地产市场报告》）

重庆市国有土地使用权出让金标准

;

单位：元/平方米

用 土 地 级 别 }途 商业用地 （40年） 840 660 530 450 380 330 290 . 住宅用地 （70年） 590 500 420 310 %工业用地 （50年） 440 . 300 170 150 130 120 90 80 1 2 3 4 5 6 5 8 9 10 》 270 250 210 160 110 100 90 260 240 220 200 11 12 190 80 （数据来源：《重庆市房地产市场报告》） 注：① 上表所列为楼面价出让金

② 上表所列土地出让金不包括新征建设用地有偿使用费、拆迁安置补偿及

土地开发等费用。

/

③ 上表所列土地出让金可根据实际用途的效益差异及土地位置条件的优劣

进行适当浮动，浮动范围不超过正负20%。

意义：

重庆市从2002年6月18日起，调整了主城区国有土地级别基准地价和土地出让金标准。其中，商业、住宅用地平均增长91%，工业用地维持原有标准。此次地价的调整不但一方面使房地产市场理性升值，另一方面促进国有资产增值保值。还由于和媒体的大力宣传，使市民第一次直接感受房价升值的可能性，刺激了购房者交易积极性。2002年6—8月房地产市场由淡季奇迹般地变成了销售旺季，大部分消费者认为房地产存在上涨空间。事实上，由于拉动，2002-2003年年房地产售价一直连续攀高。

（二）重庆房地产规费上涨

过去，重庆市规费一直处于全国较低水平。去年重庆市全面上调配套费，由过去的每平米元上调到140元。

意义：配套费上调一方面会导致房价被动上涨，另一方面也会促进在各项基础配套上的投入和完善。

（三）《重庆市城市规划管理技术规定》开始施行

，

内容列示

以下就该规定的一些相对重要的内容节选如下：

1．车位增加：《规定》要求，新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每300平方米至少设置1个停车位；其中，地面停车位应不少于总停车位的10%。

2．增加公众空间：《规定》对增加公共开放空间的开发商制定了优惠。核定建筑容积率小于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积平方米。容积率大于等于2小于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积平方米。容积率大于等于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米。

3．采光透亮化：以主采光面相对平行布置的建筑间距而言，住宅主要采光面之间的距离：旧城改造区不小于平均高度的倍，新建区不小于平均高度的1倍。以下两种情况：一是8层及8层以下，或计算高度小于或等于24米；一是9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅，都按此执行。

4．建筑物退后：临街建筑必须退让到道路红线后，临支干道后退不小于米；临次干道后退不小于3米；临主干道后退不小于5米。

5．绿地将变大：旧城改造区绿地率不低于25%，新建区绿地率不低于30%。建设用地内应有集中绿地，面积不得小于建设用地面积的10%。另外，绿地控建区内，只能以低层建筑为主，绿地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。

…

意义

这些法规的制定和颁布，表明重庆市房地产市场已经全面进入买方市场，而且也清醒地认识到这一市场法则，并加以监控和扶持。如何建设更具人性化的建

筑，如何面对更挑剔的消费者，是摆在开发商面前的一道重大课题。

（四）2002年8月1日起开始实施《重庆市城镇房地产交易管理条例》 内容列示

这是重庆首个房地产交易权威性法规，它对目前房地产交易的各方面都有了明确的规定，与过去不同点主要有：

1．商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，从而让消费者明明白白购房。

2．现售商品房，房地产开发企业应在销售合同签订30日之内，为购房者办理土地所有权变更及房屋所有权登记；

\"

3．为保证购房者的预售资金不被挪用和卷走，对预售资金实施工程监理单位和银行共同监管；

4．开发商应在预售房交房使用60日之内，为购房者办理土地及房屋产权登记。 意义:

该法规就房地产交易行为进行规范，针对以往房地产交易中不规范的环节作了明确的限定，将有效规避一些不良行为的产生，使房地产向健康、有序的方向发展。

其它房地产业

鉴于篇幅，对于去年重庆市发布的房地产法规在这里不再作详细阐述。

二．道路、交通等市政建设状况及意义

（

（一）半小时主城区建设

半小时主城区建设是指主城区各组团中心和重要节点，乘车到人民广场和外环高速公路的时间均在半小时以内。该工程将投资亿，新建道路，改扩建道路13条。新建桥梁2座，改造立交桥6座等。除菜园坝大桥在2005年底竣工外，“半小时主城”的其余31个项目，都将在2004年内竣工。这比原来确定的时间提前了一年。

（二）市内道路建设

2002年开工的项目有7项：四公里立交、新建南路（二期）、南区路石中段改造（石板坡至中兴路）、华新分流路（渝澳大桥北引桥至裕家苑）、学府大道（南坪至八公里）、长江一路（两路口至肖家湾）等。

2003年开工的项目有：菜园坝长江大桥（由菜园坝至南岸苏家坝，全长1200米，投资约10亿元）、大坪立交、牛角沱——滴水岩段、新溉路（新牌坊至溉澜溪）、石坪桥立交、南坪转盘改造、高九路（九坑子至高庙村）、渝碚路杨双段（杨公桥至双碑）、烟体路（南岸滨江路至弹子石）。 意义：

以上两项市政建设不但将大幅度改善市民的出行，还会改变市民出于交通对居住地的选择，给近郊房产带来新一轮的利好商机。据悉，已有大批的开发商涌向近郊开始了圈地运动。例如，南岸区弹子石五桂石大规模地块开发权转让（阳光100），回兴——两路板块吸引到渝海实业、聚信集团、中关村实业、重庆国投等业内外资金圈地、开发。另外，由于部分原来较为荒僻的市内重要节点的打通，这些地块转眼变成交通要津地段，地块便变得炙手可热。例如菜园坝大桥的规划，融侨半岛获益匪浅；五童路的建成使鲁能星城更为便捷，四公里立交的建设，直接带动了溯源居、学府大道69号、骏逸天下、美堤雅城等一大片项目或热销或引起关注，甚至成为全市性名盘。

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（三）路桥收费

2002年7月1日起，重庆主城区路桥通行征收统一实行年票制。这重大改革标志着：从此，隔江的主城区之间再也没有直接的交通成本，各区相互之间的一些社会活动，经济活动将大幅度交叉增加，对有些地区（比如南坪，五里店等）房地产项目，因受过桥费影响形成的陈见将逐步消除。

三．房地产金融调整及促进消费 （一）房地产金融调整 1．房地产贷款利率下调

2002年6月，为刺激房市，央行下调房地产贷款利率，月利（1—5年）从过去‰调整到‰；（5—30年）由‰调整到‰；年利（1—5年）由%到%；（5—30年）由%调整到%。

这一在较大程度上刺激了消费者的购房欲望，与土地价格上涨、路桥一起成为了影响2002年重庆房市主要的三大利好。

2．提高房地产按揭首付款成数，降低贷款年限。

由于“新东福事件”，银行对降低贷款风险逐步重视。过去，非常常见的“零首付”“九成按揭”，现在已难觅踪影。即使普遍的“8成30年”，如今也有了职业年龄的。并且，银行放贷的审查也明显变得严格许多。

—

因此，营销手段需要创新，不能象过去那样仅靠变换付款方式降低首付压力。

（二）决心促进消费、扩大内需

重庆市为了充分发挥消费对本市经济增长的拉动作用，促进本市经济快速发展，对本市促进消费扩大内需工作提出了意见。其中就住房消费提出10项意见：推进住房货币化分配，完善住房供应体系；继续加大存量公房出售力度，

鼓励房改房再交易；规范完善集资合作建房，吸引职工将消费资金投入住房建设；进一步降低房地产市场交易税费；活跃房地产交易，改善住房消费环境；完善住房金融配套，扩大个人住房消费货款；调整规范危旧房改造；高速发展经济适用住房建设；完善“购房入户”；结合路桥收费改革，发展周边房地产市场等。

意义：从以上的决心和举措来看，房地产消费市场的二、三级市场联动的迹象明显，将促进整个房地产市场的繁荣。规范、完善集资房的举措，将进一步加大重庆房地产行业逐步纳入完全市场化的步伐。

（三）央行新近发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

通知内容中，很多与开发企业、建筑企业和银行金融机构有关，市场层面上最有影响是第四和第六条，具体精神如下：

）

对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期档次贷款利率执行。

评价：这一规定“宏观”的意味很重，表面上看对房地产市场消费会构成很大冲击。但实际操作至少在目前阶段尚有难度。因为要查清是否为买第二套住房并不容易。对此央行司戴根也表示，央行的通知总体上是一种取向，具体操作还需要一个过程。

第五章 重庆市房地产市场环境分析

一．房地产开发景气度分析

2003是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里，房地产开发保持了较高的景气水平，各月景气指数均保持在110点以上。

（数据来源：《重庆市房地产市场报告》）

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全年“渝房景气指数”的谷底出现在年末，指数为，峰值出现在4月为，波动不大。2003年重庆市房地产开发持续处于较高的景气水平，首先缘于宏观经济发展态势良好，居民收入提高以及大规模的房屋拆迁导致购房需求增加，推动了房地产市场的供销两旺；其次，土地价格及三材价格的上涨直接导致房地产开发成本的增加，从而带动了房地产投资的快速增长；另外，系列促进房地产市场健康发展的出台，引导房地产逐渐步入良性发展轨道。

其中指数的上升主要由房地产开发投资、本年资金来源、土地购置费、商品房空置面积和商品房销售价格四个分类指数带动。

（一）房地产开发投资分类指数在各分类指数中景气度最高。

12月房地产开发投资分类指数为点。比去年同期上升点。房地产开发投资分类指数的持续高位运行，是全年景气指数处于景气运行空间的最有力支撑。2003年全年完成房地产开发投资亿元，同比证章%。

（二）本年资金来源分类指数景气度较高，房地产开发资金保障程度最大。 本年资金来源分类指数为点，比去年同期上升点。2003年，重庆市房地产开发投资资金比较充足，累计到位资金亿元，同比增长亿元。

（三）商品房空置情况有所好转，商品房空置面积分类指数大幅度下降。

^

2003年重庆商品房销售情况比较理想，全年累计销售商品房面积万平方米，同比增长%，商品房销售面积增量比商品房竣工面积增量高出万平方米；商品房销售面积增速比商品房竣工面积增速高出个百分点，销售领先于竣工，从而促进了商品房空置面积的减少。

（四）商品房价格上涨，商品房销售价格分类指数继续处于景气运行空间。 12月，商品房销售价格分类指数为点，处于景气线以上。截止2003年末，全市商品房平均销售价格1596元/平方米，比去年同期上涨40元/平方米。

二．房地产供需分析 （一）供应情况分析 1．土地供应

2003年经市审批土地出让357宗，面积公顷，其中用于房地产开发 公顷，占总量%。

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重庆市2003年度房地产用地出让示意

合川大渡口江北区巴南区北碚区沙坪坝区渝中区九龙坡区渝北区南岸区高新区420232623110167.9185.2165.172840283050100150188.21.5192.69191.1233.4160.3200250用地面积（万方）数量

（数据来源：《重庆市房地产市场报告》）

2．批准入市项目

主城区批准预售量走势图

(入市单位:万平方米 时间单位：季度)

（数据来源：《重庆市房地产市场报告》）

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从上图可以看出，从2001年起重庆主城区批准预售总量均在600万㎡以上，可以说供应保持在较旺盛的水平。而2003年第四季度主城区批准入市项目达106个，准售面积万平方米，预售项目平均规模3.１万平方米，分别比上年同期增长

14%、%、%，其中住宅万平方米，非住宅万平方米。与旺盛的市场需求相协调，商品房市场供应稳步上升。

其中，渝北区位居预售面积排行榜之首。 3．总结

总的来说，从供应角度，呈现如下几大特点：

（1）供应的总量相对偏大，无论是土地供应，万方的销售量来说不算大，但是几年来的累计销售量与累计供应量仍有不小的缺口。

（2）单个项目规模越来越大。

从新增供应来看，单宗供应规模越来越大。异地房地产大鳄、实力雄厚的其它行业巨头加入本市房地产业，加剧了这一进程。

（3）从区域来看，近郊各区成为房地产开发的热点。

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由于交通的逐步改善，以及人们对居住环境要求的提高，近郊部分过去比较偏远的区域成为房地产商开发的热点，如：两路、人和、弹子石、四公里、二郎等。

（二）销售情况分析

据重庆市地房局提供数据显示，2003年重庆市商品房销售继续保持良好的增长势头，全市商品房销售面积万平方米，销售金额万元，销售均价1731元/平方米，分别比上年大幅增长%、42%、%。2003年重庆市主城区商品房销售面积万平方米，销售金额亿元，成交均价2103元/平方米，比上年同期分别增长% 、%、%。其中住宅，销售面积万方,同比增长%，销售金额亿元，同比增长%，销售均价1921元/平方米，同比增长%，住宅均价保持了一种稳定上升的态势。

（三）重庆市主城区房地产价格走势

重庆市主城区商品房销售合同登记均价走势图 （时间单位：季度 价格单位：元/平方米）

（数据来源：重庆市地房局）

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总体来讲，重庆房地产市场价格呈稳中有升的局面。其中，商服用房从2002年四季度走出谷底，至今持续攀升，这与近两年来重庆产业结构优化，经济活力增强相匹配；办公用房2003年一季度走出相对低谷；住宅价格整体表现为平稳上升态势，但局部区域、局部市场涨势强劲，如时代豪苑2002年售价达5000元/㎡，2003年售价更是超过7000元/㎡，整体拉动碑地区楼市价格。拉动住宅价格上涨的因素主要有：

1．各项出台。2002年路桥，上调土地价格，降低利率对开发商和消费者有双向价格利激。

2．市场的“吐故纳新”。新入市项目品质提升，售价普遍高于市场平均价格。而品质略低的旧有项目随着逐步消化，已经慢慢地淡出市场，从而导致市场整体价格上扬。

（四）数据分析（数据来源：重庆市地房局）

1．2003年主城区商品房成交均价2103元，比去年同期上涨%；成交金额亿元，上涨42%。

2003年房价上涨，销售量大幅上升，价升量涨，价格与放量有很好的配合。同样，2003年整个销售量上涨了%，而房价也上扬了%，楼市出现有价有市的局面，量增大后而价格也在上涨，市场需求还在攀升。当然，房价上涨除了市场呈现出良好的走势外，还有一些客观的因素，比如土地配套费的上涨，土地拍卖交易中心经过公开的拍卖确定土地开发权，作为开发成本最大的土地价格上涨，必然会带动房价上升。

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2．2003年主城区新开工面积平方米，增长%。销售成交面积万方，上涨%，空置房一年以上的商品房面积为万方，减少万方。

2003年房地产市场的供应量与销售量相差的距离是历年来最小的一次，这意味着供求市场比例平衡，楼市销售看好也在情理之中。

3．2003年主城区存量房转让面积万平方米，增长%；转让金额亿，增长%；主城区存量房转让均价1079元/平方米，上涨%。

2003年二手房市场的活跃给重庆市房地产市场整体提供了更为活跃的上涨空间。直接因素是二手房交易额上涨后置换出一大笔金额投资到一级市场。如去年转让金额亿，比去年同期增长70%，也就意味着2003年比去年多出28亿资金投向一级市场，一级市场的新增长点显而易见。

4．今后5年内，重庆旧城改造拆迁面积400万方。

全面启动的旧城改造工程是2003年重庆房地产市场的一件大事。拆迁能直接带来新的资金投入到房地产市场中一级或二级市场，释放出巨大需求市场，直接刺激交易的上幅空间。仅以400万方拆迁面积的80%计算，货币补偿金额平均1500

元/平方米，那将有48亿元的资金投放到房地产市场中，相当可观。

5．2003年写字楼成交面积万平方米，上涨%，成交金额亿，上涨%。

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写字楼一直是房地产市场投资的“弱项”，近十年都是冷门。2003年，写字楼市场全面复苏，销售量与增幅比例都是历年之最。虽然与住宅、商业用房相比，写字楼2003年销售量最小，但销售增幅比例却是最大的。写字楼的异军突起成为2003年甚至2004年新的投资亮点。

（五）重庆市房地产业的现状和特点

重庆是一个拥有3000万人口的老工业城市，渝中区、江北区、大渡口区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区基本构成重庆市区板块。随着重庆的直辖，市区经济发展迅猛。在经济发展的大前提以及西部大开发的推动下，重庆房地产稳步增长。

2003年是重庆市房地产市场全钱飘红的一年，市场供需两旺，充满着机遇与挑战。一些大盘、名牌不断涌现，外资房地产机构逐步进驻重庆。特别是南岸区和北部新区在经过相当长时间的沉寂之后，开发力度突飞猛进，出现了美堤雅城、融侨半岛、青麓雅援、金科·天籁城、龙湖·水晶郦城等明星楼盘；江北区继续保持其龙头老大的优势，以规模化、品牌化的小区住宅为主力吸引着大量的购房者；九龙坡区开发主要集中在杨家坪一带，由于“轻轨概念”的出现和炒作，致使沿线的杨家坪、大坪等地的楼盘带来前所未有的繁荣。轻轨较新线作为一条沟通东、西区域快速干线，将彻底改变重庆人对西部区域的概念，并带动大渡口区房地产的发展，大大提高了大渡口区房地产价格。

纵观重庆楼市，不难发现主要有以下几个特点： 1． 房地产市场供需旺盛，处于开发热潮

2．部分项目无论是在项目策划还是在销售策略都渐趋成熟。对于项目前期策划、整体规划营销策略、物业管理、环境配套以及企业品牌的构架上轻车熟路，成为市场的领头马。

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3．经历大刀阔斧的旧城改造后，随着“郊区住宅论”的兴起，重庆房地产住宅开发逐渐由市中心转向周边区域，一两年间，涌现了江北、永川、南岸等住宅区，随着轻轨的规划，轻轨沿线如杨家坪、大渡口的等区域房地产逐渐升温，房价也由此而上扬。

4．买方市场的重庆房地产界，传统的房地产开发模式已经越来越不被市场认可，更专业化，更市场化，更分工化的工作模式成为一种崭新的模式倍受推崇。开发商、代理商、以及广告商之间的分工合作更细化，方式更多元化。

5．由于重庆市民较低的收入水平，重庆房价与其他大中城市相比，价格相对较低，但上涨潜力巨大。

6． 市场细分明细的物业销售较为理想。

（六）重庆市房地产市场趋势判断

1．经济的逐渐复苏给重庆房地产业注入强大活力，房地产业已成为重庆市国民经济的重要支柱产业。

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经历几年的经济调整，在国家鼓励投资与消费，双向拉动国民经济增长的宏观经济刺激下，中国房地产业已逐步走出连续6年的低谷并全面复苏，同时我国

人民生活从观念到形态发生了根本的变化，以“住宅”、“汽车”、“信息产品”为标志的新一代高档消费品已成为我国居民家庭的最大消费对象。

重庆市房地产投资，开发量增速和市场销售价格上升趋势表明，宏观经济的走强，市场需求的增强与层次的多元化等经济因素共同促成重庆房地产业出现的明显回暖势头。

2．“西部大开发”、“中国加入WTO”犹如两粒活性剂，给重庆的经济发展带来一次历史性的机遇。

重庆是中国西部的重要中心城市，随着中国西部大开发战略的实施以及中国加入WTO的逐渐迫近，重庆市正以其难以估量的投资价值与商业价值为全球所关注，所认识，吸引了国内外大量知名企业入驻及资本向重庆聚集。

另一方面，国内外资本的介入将引发重庆市房地产市场的激烈竞争，同时，将促使本市房地产业开发经营与国际先进水平接轨，走向规模化、集约化、现代化发展之路；并最终有利于重庆市房地产全行业水平的升级，有利于房地产中介机构的成长，有利于提高房地产业的市场化、专业化、产业化水平等。

3．2004年重庆市的楼市将会呈现以下六大趋势：

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房地产市场将全面进入买方市场，利润更趋于平均化，风险因素相应增大；

中、低价位的商品房将成为市场偏爱的主角，尤其是80-100平方米一套的户型颇受欢迎；

房地产的二手市场日趋活跃，与一手市场的联动效应将会更加明显； 住房建设的产品更新速度会更快；

房地产的服务业将会迅速发展，并逐步走上专业化、社会化道路。

第六章 重庆市区域房地产市场研析

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一．渝中区

(一)渝中区社经概况 1．渝中区概况

渝中区位于长江和嘉陵江交汇的半岛之处。北隔嘉陵江与北部新城相望，南隔长江与南岸区相对，西接沙坪坝区和九龙坡区。常住人口万。全区国内生产总值（GDP）城市居民年末存款和人均社会零售总额均排在全市首位。渝中区是全市的行政、商贸、金融中心，同时也是重庆市的水陆客运交通枢纽。 2．经济

渝中区2003年人均GDP（国内生产总值）达到万元，按现行汇率折算，约合3085美元，超过3000美元大关，在全市40个区（市）县中，率先达到世界中上等收入国家或地区行列。

3．可支配收入

2003年，渝中区城市居民人均可支配收入9066元，比上年增长%，位于重庆市各区县第一为，城市居民人均消费性支出8518元，比上年增长%。城市居民恩格尔系数由2002年的%下降到%，居民生活水平持续提高。 渝中区人均可支配收入高，消费能力强。

…

4．人口状况

渝中区总人口万元，其中非农业人口万人。城市化程度高。

5．社会消费品零售总额

渝中区社会消费品零售总额为113亿元，居重庆市第一位，比排名第二的九龙坡区高出40余个百分点，且同比增长13%。说明渝中区商贸发达，社会消费品零售活跃。

（二） 渝中区房地产相关与市政建设 1．菜园坝长江大桥兴建

预计将投资21亿元的菜园坝长江大桥12月28日正式开工兴建。该大桥已经于今年2月开始了先期的基础部分建设，并计划在2005年年底竣工。

根据设计，该大桥正桥全长米，南北引桥各长180米和米。大桥工程由正桥、菜园坝立交桥、苏家坝立交桥、南城隧道、南城立交桥及海铜路改造工程组成。其主体工程起于渝中区两路口富安百货前的中山三路，最后到达大石路立交桥。该桥的建成将彻底解决渝中区、江北区、南岸区、巴南区的交通拥堵问题。

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2．渝中区首条山城步道明年动工

穿越渝中半岛的9条山城步道之一渝中区水厂至石板坡古城墙遗址山城步道明年上半年开建。石板坡步道全长公里，分为五段：其线路为：长江滨江路——南纪门——石板坡城市阳台——中山医院——人和段——渝中区水厂段。渝中区明年先启动800米的中山医院至人和街段。

石板坡步道将以石梯为主，体现“爬坡上坎”的山城特色，步道总体构思是围绕山城特色梯道作文章，修整现有道路，做好梯道两边的景观，重现当年街景。渝中区已委托企业做概念设计，将大溪沟农贸市场街道、张家花园路、市中山医院下梯道等内部梯道连通，达到纵横贯通南北的目的。预计石板坡步道计划2007年完工，其余步道2020年前陆续完工。

3．大坪——化龙桥片区的改造问题已纳入重点工作内容，化龙桥地区主要要大力发展第三产业；挖掘红岩纪念馆等抗战文化内涵；依托浮图观、虎头岩、红岩公园以及山脊、水际线来发展生态休闲旅游；加强交通等基础设施建设，强化居住功能，创造休闲、宜人的居住环境，使这一地区最终成为以发展居住、生态文化旅游为主的区域。而大坪地区则依据现有条件，以教学、科研、信息可、文化、卫生等第三产业服务业为主要方向。

4．为治理渝中区的交通瓶颈，渝中区正在启动七大交通工程，已有六个工程于去年开工，预计两年内完成。它们是：长江路扩宽（两路口——大坪），四车道扩成六车道；治理大坪循环线路，修建大黄路口立交；九高路（修建从大坪九坑子到高庙村直行公路）；雷家坡立交桥（较场口中心——带建立交桥）；化龙桥嘉滨路（连接沙坪坝到渝中区的另一条公路）；菜园坝长江大桥（菜园坝到南坪铜元局）；华村大桥（连接化龙桥到江北）。2004年6月，从大渡口新山村到较场口的轻轨一期将开通。

5．渝中区南区干道石板坡至中兴路段去年年底建成通车，为渝中区、南岸区、江北区的相互交通打破了瓶颈，将有力带动周边旧城改造工程的进度。该路段还将与即将兴建的雷家坡立交桥相配合，实现与长滨路的互连互通。

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6．从2004年开始，渝中区将对近60个片区实行危旧房改造大联动，提升整体形象，加快城市化进程。其中，40个大片区改造总占地面积达131万平方米，涉及居民万户，投资逾50亿元。除人居质量将得到显著提升外，城市的新陈代谢也带来了新的商机。另外，将以碑为核心，结合商务区，商贸中心的规划和建设，对周边不协调的旧建筑通过市场运作的方式，实行拆旧建新或者美容，力求每一条街都有不同的特色。

7．在环境上将大手笔拆房建绿，构建山水园林城市框架。危旧房拆迁改造后，50%的土地将用于还绿，对两江湿地进行大片绿化；对各小区统一进行绿化整治和保护。新建一批小绿园；社会单位通过拆墙透绿，拆违建绿，建成一批市级园林单位；未来5年，整个渝中半岛将新增公共绿地120万平方米，人均绿地面积由现在的2平方米增至4平方米。

（三）渝中区房地产开发状况 1．投资额

渝中区2002年房地产投资额268222万元，位于重庆市第四位，排在九龙坡区、渝北区和南岸区之后。是上年投资额的%，略有下降。

2．施工面积及竣工面积

2002年渝中区施工面积5248762㎡，位全市第一，但比起上年也下降了8个百分点。其中住宅施工面积2370051㎡，下降了个百分点。竣工面积为10455㎡，比上年大幅度增长%，其中住宅459140㎡，上涨%。由于渝中区城市化程度高，可开发用地日益减少。可以预计，渝中区的开发量将会呈下降趋势。

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3．销售和空置情况

2002年销售面积622835㎡，比上年增长%，其中住宅销售面积388770㎡，增长%。空置面积956036㎡，比上年下降%，住宅空置面积365925㎡，下降%。在施工、竣工和销售面积上升的情况下，空置面积有所下降，说明渝中区房地产市场消化能力良好。

四．渝中区房地产市场综述

1．碑片区(朝天门——较场口——临江门——七星岗以东)

碑是重庆商贸金融核心，是重庆铂金级地段的体现。这里商业繁华、交通便捷，每日接待购物、旅游、休闲、商务均人流量达50万人次。2002年，碑社会消费品零售总额达到约113亿元，占到重庆各大商圈社会消费零售总额的32%。这里集中了国内国际知名机构和企业，各大银行、保险、证券等金融机构，是重庆CBD核心，真正意义上的商务区。

鉴于碑的核心地位，这里云集中了大量的中高档物业，写字楼、酒店及酒店公寓、大型百货和专卖店铺。2003年，碑片区入市项目总体量达到约95万方，而在售楼盘总体量达到135万方。可以说，在碑方圆2公里的范围内，如此大的供应量是相当惊人的。从碑片区楼盘的销售来看，尽管目前在售楼盘销售全部过半，其中销售率达到80%以上的楼盘占到了72%，供需相对平衡，但是，从2003年下半年，碑房地产市场已经显示出疲软的态势，新开楼盘销售情况不理想，难以产生如巴渝世家、时代天骄、时代豪苑等有影响力的楼盘。

处于重庆CBD的核心地位，“投资”成了碑物业永恒不变的主题。碑地区的物业无论是小区还是酒店公寓，或是写字楼和商铺，在推广上都竭尽全力往投资上靠。事实也证明，80%购买碑物业者均用于投资。早期的巴渝世家、御景江山可能还更看重自身的优势和品质，但是到了2004年的今天，所有的物业均离不开一个主题——投资。为了吸引更多的投资者，碑地区涌现出一大批诸如小户型公寓、青年公寓、酒店式公寓的物业。SOHO、SOLO、产权式等概念满天飞，使得碑的房地产市场充袭着投资、升值、价值、尊崇的字眼。随之而来的是房屋单价的飚升。

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2003年下半年开始，写字楼和商业地产逐步走热。作为重庆投资重点和商务核心的碑，销声匿迹了很长一段时间的商业重新有了放量，写字楼也开始走销售的道路。商铺的全新销售和经营管理模式更加灵活，满足了不同投资者和经营者

的需求。由于写字楼市场的复苏，写字楼的销售也不仅仅面向机构客户，适合于投资者的销售方式相继出炉。写字楼和商铺成了新一轮的投资重点。

2．两路口片区（七星岗以西——两路口——鹅岭以西）

两路口片区为渝中区紧次于碑的商圈之一。区域交通为主城区内较大的交通中转站之一，交通便利，拥有大型超市、百货、五星级酒店和甲级写字楼。各项配套设施完善，紧邻大田湾体育场，菜园坝火车站、鹅岭公园等市政设施。

两路口地区主要集中了渝中区的一些老居民区和一些单位的集资房，商品房供应量不大。现在售物业主要有枇杷山庄、名仕城、江山公寓，供应量不到10万方。除了枇杷山庄外，物业档次整体高，且由于区域本身配套设施完善，所以本区域的楼盘对自身配套的建设等均不太重视。区域内的物业显得陈旧。

3．上清寺片区（红岩村——牛角沱——黄花园）

上清寺片区是渝中区所谓的下半城，区域形象落后，特别是红岩村到牛角沱段，多为一些厂房和五、六十年代的旧房。而上清寺地区为渝中区第二个金融、商贸中心，汇集了环球广场、太平洋广场、中安大厦、盛迪亚大厦等中高档写字楼，交通银行、浦发银行、中信银行等金融机构，办公氛围浓厚。而上清寺到黄花园集中了渝中区乃至重庆市的大部分机关和事业单位。该区域缺乏大型的百货业，但是生活配套商业齐备，交通便利。

上清寺片区的商品房发展缓慢，区域内也多为陈旧的居民区和一些单位用房。商品房的开发量小，且单个项目的体量也。缺乏规范的规划，虽然生活配套完善，但是居住环境较差。随着瑞安集团对化龙桥片区的拆迁和重建，华村长江大桥的修建，轻轨的开通，相信该区域的城市面貌将焕然一新。

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4．大坪片区（鹅岭以东——大坪——菜袁路）

大坪地区是渝中区一个副商业中心，除了拥有PARKSON购物中心，四星级酒店外，着重发展通讯和电子行业，各通讯专业市场比较发达。大坪及菜袁路是重庆西南部，即九龙坡区和大渡口区到碑的必经之路，交通繁忙。周边教育、科研机构较多。

大坪地区房地产发展较早，从早期的竞地·城市花园到新东福花园，使该区域较早的被市民所认可。但是由于大坪周边地势高差大，一些教育、科研机构多，所供开发的土地越来越少，因此显得开发后劲不足。该区域拥有渝中区较好的江景资源，因此，近年来，也出现了一些中高档楼盘，如：丽水菁苑·泊景湾。但总体来说，该区域楼盘以一些临街单体楼居多，少有住宅小区的开发。

（五）渝中区物业的特点及发展前景 1．特点：

·区位因素成为市场的最大卖点； ·房地产项目投资重点倾向非住宅方向； ·市场竞争日趋激烈；

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·空置率高居不下；

·房地产产品规模小，单体物业是市场主力军； ·楼盘价格与周边区域之间存在较大的差距； ·期房市场前景一般，现房市场逐步升温；

2．发展前景

·轻轨的开通将导致渝中区物业的区域格局发生转移

由于2004年轻轨的开通，将导致人流迅速向大坪、较场口甚至下半城的李子坝

等地区聚集，势必将影响渝中区物业的发展重心转移。

·激烈的竞争将促使更多新的投资方式的出现

由于渝中区物业竞争激烈，常规的概念已经无法引起投资者的注意。这势必将促使更多新的投资方式的介入。如：房地产投资的证券化、金融化，产权式酒店公寓和商铺的出现。

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·酒店式公寓还将是市场主流

从市场积蓄的项目来看，酒店式公寓还将是渝中区房地产市场的主流。但是在产品上如何摆脱大走廊、单身宿舍的痕迹，在户型设计上如何解决厨卫不采光通风的问题，是公寓式物业要考虑的重点。

·大规模的拆迁为渝中区房地产带了新的发展点

有媒体将化龙桥片区戏称为“都市中的村庄”，今年化龙桥片区的拆迁将全面展开。该区域交通便利，江景资源丰富，化龙桥地区的开发将为渝中区的房地产市场注入新的亮点。另外，长江路片区也因为丰富的江景资源被众多开发商看好。

二．南岸区

（一）南岸区社经概况 1．南岸区概况：

南岸区地处重庆市中心长江以南，北面长江环绕，南至李家沱邻巴南区，西面为重庆著名风景区南山。东以鹅公岩大桥与九龙坡连接，占地平方公里，依山傍水，是重庆唯一同时拥有江景和山景资源的区域，是重庆规划建设中的经贸和风景旅游重点区域。南岸辖区内的国际级经济技术开发区，集中了上千家企业，如：麦德隆、日本本田、康师傅、美心等。近年来，南岸区在区域性发展上取得了很大成功，商业、房地产等市场特点分明，尤为突出。

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2．南岸区经济状况

南岸区2003年GDP在重庆市各区中排名第2名，同比上年上升了2位。说明南岸区经济发展较快，经济状况逐年看好。

3．可支配收入

2003年南岸区人均可支配收入10元，同比增长%，增幅高于上年个百分点，是重庆直辖6年来增长最快的一年。可以看到，南岸区居民可支配收入增长迅速。

4．人口状况

南岸区总人口为万人，其中农业人口为万人，人口比重为。而城镇人口为万人，人口比重为。和2000年城镇人口的比重相比，增长了14%。可见南岸区人口素质有了大幅提高。

5．社会消费品零售总额

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南岸区社会消费品零售额为亿元，零售指数为，同比2002年以前增幅达%。证明南岸区购买力突出，是近几年来增幅较快的区域。

（二）南岸区房地产相关和市政建设：

1．学府大道逐步亮出景观牌，以四公里为起点，七公里结束，总长约。其在充分发挥交通快速通道的功能以外，明确定位于城市一级景观大道。学府大道独有的高校资源，依山就势的自然环境，让建设者充满了灵感。作为总规模1万亩的江南大学城版块的主要通道和形象窗口，这条路将以“学府”为景观基调；与“学府”涵义紧密相扣的典雅风格，将附着于大道上的绿化、雕塑小品、灯饰、休闲小广场等建筑形态上。

2．交通改善

（1）南滨路的开发得到交通的强力支持，公交冠忠公司的公交线路将会沿着开发楼盘的出现进行公交布线。

（2）四公里立交工程

四公里立交工程,位于主城区东西快速干道与南北快速干道的交汇处,西连鹅公岩大桥,动接渝黔高速公路入口,北通南坪,南至七公里方向并与南山的道路相接,东北连接通往海棠溪的烟雨路。

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（3）四海路道路工程

四海路是南岸4公里至海棠溪的道路工程,是南岸区连接四公里立交至南滨路的城市主干道。项目道路路幅宽度为22米。四海路的出现,将南滨路快速干道与渝黔高速公路及成渝高速公路等高速公路网连接为一体。

（4）南滨路二期工程

该工程总投资亿元，由融侨长江房地产公司垫资建设，上接鹅公岩长江大桥南桥头，下连长江大桥南桥头。建成后，该滨江路区别于其它滨江路最大的特点将是人与水的“亲密接触”其设计上移植了国际新潮理念，保持生态环境，做足亲水文章。习尽量避免了混。据建设者融侨称：南滨路二期将建成山城最漂亮、绿化景观、亲水性最好。毫无疑问，滨江路二期的建成，将大大的增加鹅公大桥到长江大桥路线楼盘的竞争力。

3．南岸隧道的首炸，长江大桥的扩道，菜园坝复线桥动工，南岸的交通状况将得到彻底的改善。

4．公共娱乐、休闲设施

可以说，南岸区今后较长一段时间的建设主要都将看南滨路的建设。因为，南岸区关键所在斥亿。全面打造南滨路。5年内，南岸区重要的公园、景观、旅游点都将集中于南岸滨江带，其第一批启动的20个工程项目：道路建设3个，文体旅游建设6个，房地产开发7个，市政建设4个。该综合整治工程的完工，将使南滨路产生一系列变化：没江道路更长，滨江区域更大，基础设施更全，高档小区更多，标志性建筑更多，文化底蕴厚，岸边景色更美，环境条件更优，经济运行更活，人气商气更旺。最好直接，最好迅速的变化，使沿途房价将大幅上涨。

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（三）南岸区房地产开发状况 1．投资额

南岸区2002年房地产投资额299504万元，仅次于九龙坡区，位于重庆市第二位。

2．施工面积及竣工面积

2002年南岸区施工面积3871483㎡，位全市第五，但比起上年上涨个百分点，其中住宅施工面积2980741㎡，上涨个百分点。竣工面积为 1086748㎡，上涨%，其中住宅 808813㎡，大幅上涨%。

3．销售和空置情况

2002年销售面积757972㎡，比上年增长%，其中住宅销售面积706569 ㎡，增长%。空置面积338461㎡，比上年下降%，其中住宅空置面积201212㎡，下降%。在施工、竣工和销售面积上升的情况下，空置面积有所下降，说明南岸区房地产市场消化能力提高，市场存量逐步被消化，需求量有所加大。

（四）南岸区房地产市场综述

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1．四公里—七公里片区

2003年总供应量为万方，此区域楼盘多集中在学府大道上，主要有：学府大道69号，回龙湾，华宇、江南枫庭，万凯锋度（新都会）等。主要共性为主打教育、文化牌。由此吸引大量的学院教职工购房。而大至周边的物业具备较强的投资性出受到了投资者的青睐。万凯锋度是由写字楼和公寓组合的多功能物业，地处四公里转盘，更具投资性，在景观、配套方面，楼盘各有千秋，其中又以学府大道69号为代表，属大型自然社区性物业，景观采用依山就势的方法，特点鲜明。

2．南坪东路：

2003年供应量143万方左右，主要以海棠晓月，阳光华庭，洋河南滨花园，南滨印象等滨江物业为代表，它们的主要特点（共性）为：主打江景，人造景观，花园以南滨路为卖点。提到南滨路，不可不说的是南滨路上正在酝酿中的三个大盘，武夷滨江，东原世纪滨江，阳光100，它们拥有上市公司大型开发企业的背景。特点都是以南滨路为依托，有着绝对江景，但又是各具特色景观的大型社区，它们的推出对整个南岸乃至整个重庆楼市产生震动效应，带动南滨路的兴起。

3．南坪中心区域：

2003年总供应量为万方，楼盘（住宅、写字楼）分布密集，住宅有泰正花园、贝迪新城、竞地.溯源居、春风绿苑，它们的特点有：泰正花园以纯欧式建筑、园林、景观风格为主。贝迪新城为现代风格，以步行街商业为卖点。溯源居又以低密度的退台式建筑风格为主，档次颇高。现状为全部售罄或准备下一期开盘。共性为所处区域人口密度大，区域可依靠的外部自然环境较差，大多依靠自身环境的营造。

4．南坪西路：

2003年楼盘供应量达471万方，包括融桥半岛、上海城、金阳.骑龙山庄、帝景

名苑、帝豪峰等超级大盘在内。除融侨半岛外，其它主要是以住宅的商业价值为主，围绕南坪市中心，突出自身内部景观为特色的大中型楼盘，其次个别以江景为卖点。而融侨半岛的卖点主要在于造城，自主开发温泉、与名校联姻，自建高尔夫球场，市政公路配套等。特点为依山就势，全江景及二期南滨路环绕。

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5．经开区

2003年供应量为40万方，现只有骏逸天下、美堤雅城两个盘，共性及优势为地江沿线，全江景、开发规模大、开发商实力雄厚、一期售罄。但劣势在于交通不便，配套不足，未形成较大人气。但随着交通的改善和配套设施的完善，该区域潜在购买力很强。

（五）南岸区住宅市场特点及发展前景 1．市场特点

·土地供应量较为充足，土地成本具有相对优势； ·区域总体规划分散

·总体有效需求和购买力转强； ·房地产市场发展迅速；

·在基础设施和相关物业配套提升中具有过程性；

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·滨江物业的一夜火暴使区域房地产市场较具特色 ·房地产市场上升空间较大，极具市场潜力。

2．发展前景

近年来，南岸区房地产业的发展是迅猛的，2000年以前，南岸区没有一个在市内叫得响的楼盘，而今天，市内最大的项目已经安居南岸。从三年前“吃在南岸，住在南岸“到今天80亿打造南岸滨江带，南岸区房地产在区的领导下得到长足的发展。分析分析南岸房地产市场，我们认为南岸区房地产市场还将呈现如下趋势：

·开发规模还将加大

据统计，2004年南岸区有超过250万方的开发量入市，成为主城区各区域市场之最。而且，从入市项目的个体量来讲，市面上内今年入市面上的大盘，南岸已占到绝对大的比重。这些大盘分别是：阳光100，武夷滨江，美堤雅城等。可以说这些大盘的入市将更加丰富南岸房地产业的品种：别墅、公寓、景观家宅特色商业。同时也将令南岸成为业界和购房者关注的焦点。

·品质进一步提高

南岸楼市经过几年的发展，整体品质已进入全市中上水平，像“融侨半岛”，“阳光华庭三期”，“骏逸天下”等楼盘在物业定位、产品设计、营销包装都达到一定的水准。今年，由于大量入市，各楼盘为取得较好的销售业绩，将在产品品质上做足功夫，力争有所突破，而且，南岸区大盘云集也将促使住宅品质提高。各家楼盘都将结合地段特点，做足山景、江景、海景文章。可以预见，更多的“特色”楼盘将在南岸涌现。

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·价格逐步上升

南岸区房地产价格攀升较快，目前均价已达到2297元/平方米。

·目标客户来源全市

从目前南岸区的房地产开发来看，不可能只依靠区域内消化，恰恰相反，由于南岸区紧临市中心，交通相对便利，拥有南山风景区，空气清新。加之近来南滨路的建成，江景资源丰富，以及南岸生活配置齐全，名校名医，已经成为重庆市民认可的居住区域之一。来自部分在售楼盘的数据也证实：海棠晓月区外购房者所占比例近80%，回龙湾占40%，融侨半岛占70%左右，竞地溯源居占40%以上。对于今年新开楼盘，由于楼盘自身的规模，品质，档次，售价，也决定了其目标客户应该是全市范围的，所以，竞争楼盘不仅仅是楼盘之间的竞争，更是区域之间的。

三．江北区

（一）江北区社经概况 1．江北区概况

江北区是重庆直辖市北部主城区，位于长江、嘉陵江北岸。是重庆市规划的行政中心、经济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通枢纽。总面积平方公里，经济基础雄厚，地理位置优越，具有良好的投资环境，是国内外客商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的“浦东”。

…

2．综合实力

随着改革的继续深化和改革开放不断扩大，江北区经济得到持续稳定的发展，人均GDP为14659元，排名重庆9个区中第四位。

江北区实现国内生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长%，紧次于渝北区排在第二位，高于全国和重庆市的增长速度。其中：第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。2002年江北区社会消费品零售总额为亿，较之上一年增幅达12%。可见，江北区的发展正处于一个高速增长期。

3．交通状况

江北区是重庆的北大门，也是重庆重要的交通枢纽。区域中心距重庆江北机场仅20分钟车程，距重庆火车站仅需5分钟，与重庆朝天门港口隔江相望，9座大桥跨越两江通达三区，3条高速公路、渝怀铁路和轻轨3号线通过区境，立体现代交通十分发达。

规划建设中的有：西到成都东到上海的319国道；直抵北海的渝黔高速公路；长江上游最大的寸滩集装箱码头，保税区，渝怀铁路，五桂高速公路；华村大桥、王家沱大桥、鱼嘴大桥、及两座铁路桥；届时江北区将是拥有各级公路铁路90多条，大桥13座的交通运输最发达的地区。

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4．生活水平

江北区居民人均可支配收入达8028元，比1997年增长%，年均增长近8%；居民人均消费支出7121元，比1997年增长；年均增长%。人均居住面积由1997年的平方米增加到平方米；恩格尔系数由1997年的%下降到%。表明江北区居民生活质量基本达到小康水平。

（二）江北区重大市政建设项目

1．观音桥商圈建设：把观音桥地区建设成为重庆北部商贸中心。

2．滨江路建设：完成重庆主城区投资最大、线路最长的滨江路综合整治工程。 3．五桂路建设：建设连通江北区东西两片的经济大通道。

4．江北城溉澜溪片区拆迁安置和土地整治：争取用5至10年时间把该地区建设成为重庆商务区。

5．工业园区建设：全力打造新一轮工业发展的空间和平台。 6．铁山坪森林公园建设：建设独具特色的多功能生态旅游区。

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（三）江北区房地产开发状况 1．投资额

江北区2002年房地产投资额232606万元，排名重庆市主城区第七位，投资量比上年有所减弱。

2．施工面积及竣工面积

2002年江北区施工面积4148466㎡，位全市第四，但比起上年上涨个百分点，其中住宅施工面积2710191㎡，上涨34个百分点。竣工面积为 1144298㎡，上涨%，其中住宅 814343㎡，大幅上涨%。可以看到，2002年江北区房地产市场供应量大。

3．销售和空置情况

2002年销售面积776968㎡，比上年增长%，其中住宅销售面积6781674 ㎡，增长%。空置面积5297㎡，比上年上涨%，其中住宅空置面积280160㎡，上涨%。2002年江北区销售量涨幅均在110%以上，超过大幅度上涨的竣工面积，呈现出销售增量大于竣工增量的情形。且空置面积的涨幅在20%左右，大大小于销售涨幅。可以看出江北区需求大于供应。

4．江北区物业分布特征

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江北区物业主要集中于以下几个区域，大石坝片区、洋河片区、五里店片区、观音桥——红旗河沟片区和滨江路片区。其中，洋河片区主要以中高档住宅小区为主；五里店和大石坝主要借助周边厂矿较多，以经济型住宅为主；观音桥——红旗河沟片区主要以商业、写字楼和酒店式公寓为主；滨江路沿线为新的房地产发展区域。

5．价格区间

根据江北区物业的分布特征，其价格区间各不相同。观音桥——红旗河沟价格最高，均价在3200元/㎡（套内面积），洋河片区均价在2600元/㎡左右，大石坝和五里店片区价格区间在2200-2400元/㎡，而新兴的滨江路区域，由于独有的江景资源，价格达到3000元/㎡。

6．物业形态

由于江北区地处城市中心，地域有限，因此，可以看到江北区的楼盘普遍以小高层和高层为主，多层低密度的物业形态很少见。

7．主力户型

户型比 片区 大石坝片区 五里店片区 滨江路片区 % 观音桥—红旗河沟片20% 区 洋河—五黄路片% 区

江北区是市民心目中新兴的居住区域，特别是早期洋河花园的开发,较早地带动了区域房地产的发展。因此，江北区的物业主力户型仍然以满足居住功能的三房为主（%），二房其次（%），二房和三房总量占绝对主力（%）。但是随着房地产投

% % % 3% % % % % % —， 二房 三房 四房 五房 跃层 及以上 :一房 % % ]% % % % % % % % % % % % % % % % 资的升温，购房者年龄的下降，越来越多的小户型产品出现在江北区。从两年来的动态数字看，观音桥和欧街沿线小户型比例明显增加，但是对于讲究居住舒适性的片区，特别是小区来说，主力户型依然为三房，但是面积有转小的趋势。

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（四）江北区区域房地产市场综述 1．大石坝片区

该片区位于石门大桥北桥头，该片区主干线一条，石门大桥—红旗河沟，交通状况良好，路面开阔平坦，有多条公交线直达沙坪坝，渝中区，南岸区。大石坝地区的房地产开发以居住为主，发展较为滞后，2003年以前仅东方港湾、鸿程山水家园和名门山庄3个楼盘。但2003年，小天鹅花园、阳光新干线、石韵桂园、雪屿佳苑纷纷在该区域落户，并取得了不菲的销售业绩。该区域以顺畅的交通，偏低的价格，开始为广大市民所接受。甚至吸引到来自沙坪坝等外区域的购房者。

2．龙溪镇、松树桥片区

作为重庆近几年新兴起形成的城市组合要素，该片区几乎全部由新兴住宅小区组成。从早期的黄金堡、金岛花园，到现在的东和春天、华立·天地豪园等，该区域已形成了一定的居住氛围，并成为重庆早期的富人区之一。随着华新分流道的通车，使该区域交通更为便利。松树桥，龙溪镇片区以建材和气配为主营形成市区第二大专业市场，带动了第三产业的发展，同时也为房地产的发展聚集了不少人气。但是该区域生活配套商业还略有欠缺，特别是黄金堡片区，将阻碍该区域的发展。

3．观音桥片区

观音桥地区是江北区的商业中心，正在修建中的观音桥步行街将成为重庆最具规模和特色的商业步行街。该区域交通四通八达，各项配套设施最为完善。纵观该区域房地产的开发情况，主要分布于建新东路、洋河片区和红旗河沟。其中，建

新东路主要以商住单体楼为主；洋河片区为重庆最早的房地产开发区域，区域内集中了洋河花园、邦兴花园、望海现代城等早期的大盘，待开发地很少；而红旗河沟地区为现江北区投资物业的聚集地，集中了大量的投资型小户型公寓。

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4．五里店地区

该区域人气稍显不足，商业氛围也不浓厚，专业市场的发展还不错。市政配套中生活配套尚好，但由于娱乐，休闲配套有所欠缺，该地区楼盘都以中档为主。但是根据规划，房地产开发有向高档住宅小区发展的趋势。其中，金科·丽苑、华新国际都是五里店地区代表性楼盘，但是近期开发量较小。另外值得一提的是五黄路片区，该区域是一个成熟的中高档小区汇集区。由于黄花园大桥的开通，长安华都，金科，南方上格林等高尚住宅小区以它自身较为完善的配套吸引了大量置业人士的青睐。而一些中小楼盘如江南山水，创新绿色家园等也依靠龙头寺公园这样一个超大绿化地带做文章。但整体来说，各个楼盘所处都是在交通过道之上，无法形成大型的一些市政配套以及巨大人气。在商业开发，发展上可以说有一定缺陷。但由于良好的交通状况，也吸引了大批开发商的进驻。

5．滨江路片区

目前才建好的北滨路交通还显不便，现滨江路片区只有金科·金砂水岸的进驻。但是随着交通逐步改善，滨江路将和南滨路一样成为江北区规划中的休闲娱乐场所。可以预计，北滨路市场前景看好。

（五）江北区房地产市场特点及发展前景 1．市场特点

·土地资源紧俏，土地价格飚升

·首倡的“新城概念”逐渐淡薄，房地产开发进入理性时代；

·房地产开发相对集中，规模开发效益明显；

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·房地产产品规模较大，开发类型多以住宅小区为主； ·区域内楼盘价格差距较大，层次性显著； ·公共设施和市政配套水平相对较高。

2．发展前景

·江北商圈的建设为该区域房地产开发带来契机

目前正在建设的江北步行街将使江北商圈重新组合，建成后的观音桥商圈以北城天街为中心，辐射整个北部城区，甚至沙坪坝区和渝中区。可以说，江北商圈的建设将为整个江北区的房地产发展带来利好。

·投资类物业将向江北区靠近

随着各大交通要道，高速公路的修建，火车站的北移，轻轨3号线的修建，江北区将是主城区内出行交通最为便利的区域。目前越来越多的投资型物业在观音桥、红旗河沟，甚至欧街上出现，加上观音桥步行的修建，可以预计，越来越多的投资物业将出现在观音桥不行街周围。如财信项目、英利集团项目、金融街项目、邦兴项目、上海中心等等。

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·可供开发土地减少，可能出现供不应求的局面

江北区是重庆市房地产开发起步较早的区域，现洋河片区、龙溪镇片区待开发的土地越来越少，而更多对江北区市场偏爱的购房者不断涌入，再加上江北区旧城改造带来的拆迁户入市，市场可能会出现供不应求的局面。

·江北区出现高档楼盘的可能很小

由于江北区缺乏较好的自然环境资源，缺乏大面积的开阔土地。可以预计，江北区出现高档楼盘的可能性很小。

四．沙坪坝区

（一）沙坪坝区社经概况 1．沙坪坝概况

沙坪坝区位于重庆市区西部。全区幅员面积396平方公里，人口万。其优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。也是重庆重要的物资集散地和商贸地，对周边具有较强的辐射力。沙坪坝区具有悠久的历史，是重庆市科技实力雄厚，文化教育发达的科教文化区。

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2．经济概况

沙坪坝区实现国内生产总值亿元，仅次于渝中区和九龙坡区位于全市第三位，GDP增幅达到12%，增长迅速。其中人均国内生产总值为15123元，位于主城各区第四。 3．人口

沙坪坝现人口万人，其中，农业人口万人，占到31%的比重。城市化程度较高。由于沙坪坝区重庆的文化区，城镇人口素质整体较高。

4．购买力

沙坪坝区社会消费品零售总额达到416171万元，位于重庆市第三位，比上年增长%。城镇居民平均工资为13455元，排名重庆市第一位。说明沙坪坝区有较强的购买力和消费力。

（二）沙坪坝区相关市政配套建设

1．规划中的平顶山文化公园总面积达500亩，其中包括新100亩的新景区，海拔440米的平顶山上，是沙坪坝和石桥铺地区的制高点。

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2．凤天路改造

改原来的双向米宽的6车道为双向4车道，缩小汽车道路，拓宽人行道。同时，为方便两旁行人过街，将在2公里长的音乐大道上修建4座人行天桥，上下均采用电扶梯。为大货车进入，天桥将限高米。作为连接天星桥、马家岩与凤鸣山中学片区之间的重要交通要道，凤天路在以前扮演着城市主干道的功能，而今音乐大道的打造则将通过对道路设施的改造，弱化交通功能，以创造更好的适合音乐欣赏和音乐教育的环境，市民出行更加便捷。

3．石新路改造

石新路沙区段起于巴山孙家岩，经凤天路口、凤鸣山十字路口之新桥医院，全长约公里，是沙区城市交通的主要干道。石新路示范段为城市主干道，宽米，双向6车道。其中车行道24米，人行道两侧各米，中间设绿化分隔带3米，并配套建设雨、污排水系统和路灯，管网等市政配套基础设施。在凤天路口和凤鸣山十字路口分别建设车行立交，把新桥医院与沙坪坝的心理距离拉得更近

（三） 沙坪坝区房地产开发状况 1．投资额

沙坪坝区2002年房地产投资额259246万元，位居主城区第五位。

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2．施工面积及竣工面积

2002年沙坪坝区施工面积3720721㎡，位全市第六，比起上年上涨个百分点，其中住宅施工面积2687014㎡，上涨17个百分点。竣工面积为 1363403㎡，上涨%，其中住宅 1039481㎡，大幅上涨%。沙坪坝区房地产施工竣工面积增幅较大。

3．销售和空置情况

2002年销售面积9398㎡，比上年增长87%，其中住宅销售面积852552 ㎡，增长%。空置面积417216㎡，比上年上升%，其中住宅空置面积188176㎡，上升%。沙坪坝区竣工面积增幅大于销售增幅，且空置面积增幅有所加大，沙坪坝区供应量大于需求。

（四）沙坪坝区区域房地产市场综述

作为重庆市文化中心，沙坪坝拥有得天独厚的先天优势，浓厚的文化底蕴和持续的消费能力更让沙区的房地产市场得益，特别是区域内重点小学、中学、大学林立，其学生市场及相关延伸市场更让沙区的小户型和商业物业风风火火。

1．北部城区：

随着大川花园和阳光水城的先后开盘热销，购房者的眼球被吸引到沙坪坝北部城区。光华·阳光水城位于沙区杨公桥一带，是沙坪坝有房地产开发以来最大规模的楼盘之一。所在杨公桥——烈士墓一带地段，从高校分布情况看，足以称作沙区的“第二学府路”。大川花园作为沙区北部城区高档社区之一，它的出现带热了沙区北部陈家湾、杨公桥、双碑这一线。另外，渝碚路的改造，将令这一带的交通锦上添花。其中沙坪坝——烈士墓路段将被改造成为一条景观大道。沙区文化特有吸引力，将会使市民居住文化味越来越浓。

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2．东部新城:

沙滨路的通车，盘活了沙坪坝的临江地块。位于沙区东部新城的大型江景综合社区“华宇·金沙港湾”是同渝中区、化龙桥、红岩村片区相呲邻的江景综合社区。因滨江路，华宇·金沙港湾不仅受到沙区居民的热捧，更成为大批渝中客户青睐的江景盘。待华村大桥建成后，沙坪坝区与江北的联系将更加紧密。其所在沙区东部新城区，沙滨路沿线也更受市场看好。

3．沙南路片区

沙南路片区是沙坪坝第一学府大道，沙南路两旁集中了一中、南开中学、七中等重庆著名中学和重点大学——重庆大学。该区域处于沙坪坝区中心地段，配套设施成熟，从学林雅园的开发开始，吸引了大量注重子女教育、受该区域浓厚文化气息吸引的置业者。另一方面，该区域的特殊区位也带来了大量小户型的开发，如：学林E墅、跨越新天地等。现在售的百年世家销售情况看好。

4．凤天路片区

可以说是沙区的南迁为凤天路片区的房地产发展带来了契机。从早期的芳草地，到天骄年华，再到现在的升伟·新天地、凤天锦园，凤天路的房地产发展日益成熟，并且有引领沙区房地产发展的趋势。在价格上也创出新高，正在接受内部认购的升伟·新天地二期，套内面积将达到3500元/平方米。区迁址该区域也使得该区域的市政配套、道路交通越来越完善，并带动了高滩岩地区，甚至新桥地区房地产的发展。

（五）沙坪坝区房地产市场特点和发展前景

·

1．市场特点

·区域中心房地产发展势头蓬勃；

·房地产开发具有一定的规模效应，在重庆房地产市场的影响力与日俱增； ·基础设施和市政配套相对完善；

·随着市场的进一步发展，楼市价格节节攀升； ·小区住宅开发前景较为看好。 ·投资类物业紧追其后

2．发展前景

2004年，沙坪坝区有待入市项目是主城区内最少的，这势必会带来区域房地产市场求大于供的局面。沙坪坝区厂矿学校多，有待改善居住环境的工薪阶层对经济型住房的需求量大。而目前沙区新开楼盘价格平均在套内面积2600元/平方米以上，忽略了这部分潜在的目标客户。

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由于沙坪坝与其他区相比相对，该区域到外区购房的少，而外区到沙坪坝购房多是看重教育资源，因此，沙坪坝的楼盘区域性较强。可以预计，2004年沙坪坝房地产价格还将持续上涨。房地产的开发重点向东部土湾、沙滨路片区和北部杨公桥等片区转移。凤天路随着配套设施日益完善开发势头还将持续。沙坪坝供应量略显不足的形式将为外区特别是江北、高新区的楼盘提供机会。

由于沙坪坝区蕴涵着巨大的消费潜能，教育资源雄厚，投资型物业在沙坪坝存在较大的市场机会。从金沙国际到华宇·世纪银河的热销都充分体现了这一点。可以说，在各大学的周边和步行街区域，小户型及投资类物业有一定的发展空间。

五．九龙坡区

（一）九龙坡区社经概况

1．九龙坡区概况

九龙坡区位于重庆西南部，地理条件优越，城市功能完备。水陆空交通便捷，是重庆的交通枢纽和物资集散地。九龙坡港是长江上游最大的水运联运港；成渝、川黔、湘渝铁路交汇于重庆南站；成渝高速公路起始段横穿辖区东西；李家沱长江大桥和鹅公岩长江搭桥紧连川黔、成渝公路。国道、市道、城市干道公路网四通八达。辖区内有重庆高新技术产业开发区和重庆九龙坡经济开发区。

2．经济概况

九龙坡区国内生产总值达到亿元，仅次于渝中区位居重庆市第二位，比上年增长%。其中人均GDP为18631元，排在第三位。九龙坡区具备较强的经济实力。

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3．人口状况

九龙坡区现人口为万人，其中农业人口万人，占到总人口的33%。由于九龙坡区为重庆传统的工业发达区域，因此工业从业人员较多。

4．购买力水平

九龙坡区社会消费品零售总额为624319元，同样位居重庆市第二位，比上年增长13%，增长幅度较大。城镇居民人均收入8252元，居民购买能力一般，次于渝中区、沙坪坝区和南岸区。

（二）九龙坡区市政配套建设

1．杨家坪生态步行街的建成，使市民来此消费的休闲和景观感受别有风味。虽然起步较晚，但这也意味着能在别人的肩膀上高起点、高标准、高水平、高品位地实施城市化开发战略。在旧城改造上，建设集团、西南车辆厂、新华印刷厂、

三峡油漆股份有限公司等大中型企业的搬迁都已纳上议事日程。这些企业的搬迁，意味着市民有了更为开阔的视野空间以及更多的活动场所，生活更为从容。 2．交通

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轻轨交通流量大，速度快，清洁卫生，同时九龙坡滨江路起点在杨家坪直港大道，经鱼鳅浩，九龙坡深水码头，黄沙溪后，到渝中区菜园坝，与长滨路相接，全长公里，预计总投资超过8亿元。该滨江路通车后，从杨家平到碑的车程可以缩短到20分钟。这条滨江路也将成为新的观光带和商业街。

（三）九龙坡区房地产开发状况 1．投资额

九龙坡区2002年房地产投资额312776万元，位于全市第一位。比上年增长28%。

2．施工面积及竣工面积

2002年九龙坡区施工面积4710306㎡，排在渝中区和渝北区之后位居第三，比起上年上涨个百分点，其中住宅施工面积3385723㎡，上涨个百分点。竣工面积为1688144㎡，上涨%，其中住宅1247599㎡，大幅上涨%。

3．销售和空置情况

2002年大渡口区销售面积1125858㎡，比上年增46%，其中住宅销售面积9697㎡，增长%。空置面积2951㎡，比上年增长%，其中住宅空置面积247863㎡，上涨%。九龙坡区房地产投资及开发增长稳定，但住宅的空置率涨幅梢大。

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（四）九龙坡区区域房地产市场综述

受土地供应的，九龙坡区的住宅上市量一直偏小，九龙坡区也是我市为数不

多的几个供求平衡，甚至求大于供的区域之一。这就是该区物业保值，增值的最有力的保证。另外，随着轻轨的建成，轻轨沿线特别是紧邻轻轨近出口接点的楼盘房价将有极大的上扬空间。

1．杨家坪中心转盘：

尽管其开发空间和成本都是最高的，但众多开发商荏苒趋之若骛，目前中心转盘区域已经被以上海中心和斌鑫·世纪城为代表的实力开发商所锁定。

2．直港大道

其开发从上世纪九十年代中期珠江花园入驻到晋愉·上江城唱响直港绝唱，该片区的开发可以说告一段落，目前直港大道已是无地开发。

3．西郊路至毛线沟：

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该片区目前的开发相对滞后，但后劲十足，目前有广厦经典等高端产品为代表。

4．杨九路：

包括杨家坪至摊子口，黄桷坪方向，这一片区基本未被开发过，九龙坡的规划是将在这一片区打造成拥有自然山水园林的高尚居住区。

5．杨石路板块

石坪桥立交桥缓解了九龙坡区与其他区域之间的交通堵塞难点。道路两旁地块的价值凸现。现已有港城静园入住石坪桥区域，骏逸·新视界也已经抢先进驻该区域进行房地产开发。

（五）九龙坡区房地产市场特点和发展前景 1．市场特点

·房地产市场开发主要位于中心片区，潜力有待挖掘

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·各项基础设施和物业配套进一步完善 ·区域楼盘受轻轨影响，涨幅较大 ·房地产整体区域性较强

2．发展前景

·轻轨的建设为九龙坡房地产的开发带来契机

2004年轻轨的开通将大大缩短九龙坡区与渝中区的距离，直接导致轻轨沿线楼盘的升值和热销。间接也为九龙坡区整个房地产的发展带了机会和活力。

·步行街的修建使九龙坡区城市面貌焕然一新

杨家坪步行街的修建直接影响到九龙坡区的商业格局，并大大改善九龙坡区城市形象，使杨家坪周边楼盘升值潜力突现，如斌鑫世纪城等。

·受土地，供应量将有缩减

由于受土地供应的，九龙坡区的住宅上市量一直偏小，2004年潜在新开楼盘不多，使得九龙坡区也成为了为数不多的求大于供的区域之一。这也为该区域物业保值，增值提供了最有力的保证。

·房地产开发向杨九路等方向延伸

该区域紧临长江，并拥有良好的艺术文化氛围，而该片区还从未开发。九龙坡已规划将在该片区打造拥有自然山水的高尚居住区，可以预计，该片区将是未来九龙坡区房地产开发的发展方向。

六．高新区 （一）高新区概况

高新区紧邻成渝高速公路重庆段起点，并经成渝高速公路连接渝长高速公路，经陈庹路连接渝黔高速公路，重庆主城区多条主干道在此交汇。重庆高新区已成为重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的基地,是全市经济发展的增长点和重庆都市发达经济圈的核心区作为九龙坡区域内一部分的高新区，由于区域自身特点明显，因此其房地产市场也较之其他区域特点比较鲜明。

（二）重要市政建设

1．新科技城规划的实施，二郎科技新城的规划现已完成，区域内道路系统已基本完成，现有格力空调等知名企业进驻该区域。

2．渝州路景观大道将逐步形成。今后五年，高新区将集中建设光电子、医疗器械产业、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息，生物工程和新医药、新材料、机电——一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化制药技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个孵化园。到2005年，重庆高新区将力争实现科技工贸总收入600亿元，2010年实现技术工贸总收入1200亿元。

3．高新区由于市政配套设施完善，市场环境规范，同时，区域有明确的战略经济规划，使得越来越多的企业入驻，正在成为IT界、广告界精英聚集地，而针对此类人士开发的住宅产品，其投资前景不言而喻。

（三）高新区区域房地产市场概述

1．区域住宅物业除了华宇·名都城、珠江华轩、同创奥运外，总规模均不 大，且超过5万㎡的楼盘多分二期开发。

2．区域主力户型供应以二房和三房为主，主力面积业已走紧凑型路线。小 两房和一房比例极低，销售情况奇佳，区域内目前没有以小两房和一房为主 力户型的物业供应。

3．2002年以前面市的区域物业，均价多数在2500元/㎡以下，2003年以来 价格带明显抬升，金果园、名都城、新锐地带、香榭里（三期）四盘总均价 达到3015元/㎡（套面），表明本区域住宅物业的市场地位明显上一个台阶。 由于区域内高新技术产业经济支撑，以及华宇、南方、珠江等大盘的入住， 高新区一举拿下主城区房价的第二把交椅，仅次于渝中区，达到2439元/ 平方米。

4．本区域住宅物业在全重庆房市都具有一个奇妙意义——其他区域不同的 阶段有冷有热，本区域从最早的南方花园开始，住宅物业销售一直良好的景 气度之上。区域内物业除了大盘、名盘，似乎均不用多少推广成本即能达到 顺利销售的效果——说明本区域物业市场接受度高，辐射力强。

5．从客户来源和物业用途看，多数仍以居家为主，置业的投资性尚未被广泛利用和炒作——这也是本项目可以利用的卖点和定位机会（而且区域内住宅租赁价格几乎可媲美碑）。

（四）高新区区域房地产市场综述 1．石—陈路片区

该区域主要以华宇名都城新锐地带和一城·新界为代表，发展大型住宅小区与青年公寓相结合的住宅产品，既满足该区域常住居民的需要，又为该区域大量IT、广告、通讯等新兴行业的从业年青人提供居住环境。

2．谢陈路片区

以同创奥韵为代表。位于重庆市高新科技开发区内的同创奥韵，是同创集团将房地产与文化教育进行复合开发的产品。项目利用地处1800亩重庆奥林匹克体育中心内的地段优势，集合健康、运动资源来打造体育主题的大型综合社区。

3．渝州路片区

该区域以珠江华轩、青年汇为代表，偏向打造以白领、青年精英为目标客户的精品楼盘。2004年归谷·城市美墅的出现，使联排别墅、花园洋房的物业形态首次出现在高新区。

（四）高新区房地产市场特点和发展前景 1．市场特点

·适宜于住宅小区和青年公寓的双重发展 ·价格一路攀高，销售情况较好 ·区域辐射能力较强 ·升值潜力较大

2．发展前景

高新区众多的高新技术产业和科技园区为该片区带了大量的城市精英，成为了该区域房地产消费的主力军。该区域交通四通八达，可以便捷的通达重庆各主城区域。加上区域内通讯、IT、广告、传媒等行业发达，配合较好的市政规划和配套，使该区域呈现出欣欣向荣的景象。

从南方到华宇再到珠江，各实力房地产开发商逐步入住高新区，其开发的成功使高新区房地产市场信心增强。从大型住宅小区到小户型公寓均在高新区找到了自己的一席之地。而天骄·美茵河谷和归谷·城市美墅的出现又使该区域物业形态多元化发展。

从市场反应来看，该区域2004年仍然是房地产开发的热点区域，除了住宅，商业和写字楼将在该区域的房地产开发中扮演重要的角色。

七．大渡口区

（一）大渡口社经概况 1．大渡口概况

大渡口区是重庆中心城区的重要组成部分，位于重庆市主城区西南部，滨临长江，气候温和，地势平坦，资源丰富，面积103平方公里，人口万，每年人口自然增长率为‰。人口密度每km22610人，在主城区中人口密度居第三位。还有相当部份外地驻大渡口人员和暂住的企业，经商人员未包括在内。因此，相对其他主城区域大渡口区人口密度是较大的。

2．大渡口区经济环境

大渡口区人均GDP为22752元，年增长率为%；财政收入占%的比重；社会消费品零售总额为170207万元，年增长率为%；城乡居民人均可支配收入元。相比主城其它区，社会消费品零售总额和城乡居民人均储备略低于江北、沙坪坝、九龙坡和南岸区，高于渝北、巴南和北培区。大渡口区是重庆重要的冶金、建材工业基地和物资配送基地。

3．房地产投资基础

大渡口整体经济情况位于全市中间水平，以传统基础工业为主。但近几年轻工业和第三产业发展迅速，促进其经济结构进一步趋向合理。人均收入有较大提高，并在一定程度上，扭转了人们对大渡口是一个以重工业为主、经济相对落后，污染比较严重的旧有观念。加之，本界加大新区建设力度、招商引资成效着著，为其房地产业的发展奠定了较好的经济基础。

（二）和房地产相关市政建设和配套

1．环保及基础配套

大渡口区近年来已投资1亿多元用于区域内的环境污染控制，尤其是投入重金用于重钢的废气、废水、废渣等三废治理。目前，大渡口区域内空气质量指数全年已有240天以上超过二级标准，这一水平同主城区其他区域几乎一致，甚至好过部分区域。环境质量的提高，为大渡口打造中高档居住区提供了可能。

2．大渡口区委、区府规划五年内大渡口将发生重大变化，计划投资亿元，加快基础设施，城市建设，工业、商贸流通及社会事业，农林水利等五个方面共101个重点工程，并在今年陆续启动，2007年全部竣工。

3．道路、交通条件的改善

轻轨2004年通车的日期已经进入倒计时，届时，从大渡口到渝中区临江门，较场口仅仅需要20分钟左右的时间。同时，大渡口区已形成有国道、高速公路、区内交通的网络交通格局：陈庹路接高新区二郎一线已建成通车；长江路将拓宽。加上区内松青路、春晖路、文体路、翠园路形成的“二横二竖”网络，以及马桑溪长江大桥、鱼洞长江大桥竣工，大渡口区业已拥有了快速便捷的公路网络。有力地促进了大渡口区的城市化进程，带动了大渡口区经济的发展，扩大了大渡口区对外的知名度。到大渡口不再遥远，而且区域内房地产价格相对其他区域便宜，这对于其他区域旧城改造拆迁的市民而言，应该是个不错的选择。同时来大渡口区发展的重点将主要在两个方面：1、加快两个工业园区建设（新材料工业园区、轻工业园区）；2、全面推动房地产开发，欲将房地产业发展成为大渡口区支柱产业之一。

4．商业规划

一直是大渡口弱项的商业，其未来规划相当诱人。大渡口在今后5年内将进行商贸步行街项目的建设，以扩大商业规模。并将新建一条占地20公顷的商贸步行街，以提升大渡口的城市功能。随着轻轨的建成和投入使用，大渡口区和其他区

域的联系更加紧密。加上房价上的优势，将会吸引更多的外区人到此置业。而品牌企业，超级大盘，如晋愉双山社区的积极进场，也将极大地提升区域楼盘品质。竞争的加剧会让消费者得到更多的实惠。

（三）大渡口区房地产开发状况 1．投资额

大渡口区2002年房地产投资额50953万元，位于主城区最后一位，比起上年增幅达到%。

2．施工面积及竣工面积

2002年大渡口区施工面积951290㎡，增幅达到%，其中住宅施工面积788176㎡，上涨%。竣工面积251525㎡，上涨%，其中住宅212419㎡，大幅上涨%。

3．销售和空置情况

2002年销售面积247304㎡，比上年增长%，其中住宅销售面积240252㎡，增长%。空置面积94429㎡，比上年增长%，其中住宅空置面积71369㎡，上涨%。相对于销售的增幅，大渡口区需求市场较为旺盛。空置面积的增幅远远小于销售增幅。

4．近年来由于区域经济获得了飞速发展，大渡口已经从过去的单一经济模式地区，转变成为集多种模式为一体的中心社区。大渡口区房地产在区的大力扶持下得得迅速的发展。通过对大渡口区房地产市场的分析，我们发现有以下几大特点：

（1）开发规模逐渐增大

2003年大渡口区建筑面积超过10万方的楼盘日益增多，且都相对集中在西南新城里。这些大盘分别是：

天辰华府：项目总建面12万方。项目由两幢高层、15幢小高层和5幢低层围合

组成的高尚居住小区；并要计划打造一条商业步行街；

朵力名都：总建面15万方，项目定位为高档住宅小区；整个项目分三期开发； 金色世纪：项目总建面14万方；

佳禾钰茂.豪俊阁：项目总建面约10万方； 晋愉双山工业园区项目：项目占地50000余亩； 华立控股：项目占地220亩； 旭日房地产公司：项目占地220为；

可以说这些大盘的入市将更加丰富大渡口区房地产业的品种：别墅、景观毫宅、特色商业，同时也将令大渡口区成为业界和购房者关注的焦点。

（2）产品品质进一步提高

大渡口区楼市经过这两年的发展，整体品质已有了较大的提高，像“天辰华府”，“金色世纪”，“佳禾钰茂.豪俊阁”等楼盘在物业定位、产品设计、营销包装都达到一定的水准。

2003年，由于入市量增加，各楼盘为取得较好的销售业绩，都在产品品质上做足功夫，力争有所突破。而且，大渡口区大盘云集也将促使住宅品质进一步提高。各楼盘都将结合地段特点，做足文章。可以预见，更多的“特色”楼盘将在大渡口区涌现。

（3）购房客户来自全市

大渡口区常住人口万。从大渡口区将来的房地产开发来看，不可能只依靠区域内消化。由于重庆主城半小时工程的实施及2004轻轨的通车，使得大渡口区的交通变得相当便捷，拉紧了与主城各区的时空距离。加之空气污染控制工程启动，大大改善了作为重工业区的大渡口区的空气质量。相信在不久的将来，大渡口将成为重庆市民认可的居住区域之一。

（四）大渡口区区域房地产市场综述 1．西南新城版块：

大渡口的楼市开发集中在三个版块：九宫庙一带，新区府周边和双山社区。大渡口区楼市最早开发热点是九宫庙一带，这里先后出现了诸如佳禾钰茂、三木花园、春晖花园、天辰华府等项目，目前该区域诞生的金色世纪、天使花园、秋实小区、远景天下等项目显示着该区域发展的后劲，其丰富的土地储备将使未来亮点频出。

2．双山工业园区：

随着交通设施的进一步改善，大渡口双山工业园区将成为大渡口下一个开发热点，市内多家知名实力开发商已在此圈地。晋愉集团4000亩大盘的开发将使该片区成为继区府开发版块后的又一个新兴区域，发展潜力值得期待。

（五）大渡口房地产市场特点和发展前景 1．市场特点

·房地产开发处于起步阶段，市场潜力尚未完全激活，市场进入能力不足； ·各项基础设施和物业配套不够完善； ·区域楼盘价格相对较低，个性化色彩不强； ·区域内消费个体购买力不足； ·市场有效需求的挖掘空间巨大。

2．发展前景

据我们对大渡口区的调查数据显示：随着消费者对大渡口区经济发展潜力的认可，消费者对大渡区的区域住宅经济发展同样持较为乐观的看法，有%的消费者认可区域住宅的好的发展机会。随着区域商业、交通、配套等的逐渐改善，随着

支持引导及宣传导向的加强，大渡口的区域抗性逐步减弱，外区域到大渡口区购房消费人口逐渐增多。随着今年轻轨的开通，大渡口区与主城各区域的距离大大拉近，可以预计，大渡口将吸引到越来越多的购房者。

对于今年新开楼盘和各酝酿中的大盘，由于楼盘自身的规模、品质、档次和售价，也决定了其目标客户应该是全市范围的。所以，大渡口区各楼盘之间的竞争不仅仅是区域内的竞争，更是全市意义的。