房地产开发企业会计核算的主要内容及技巧（5篇）

第一篇：房地产开发企业会计核算的主要内容及技巧

房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧 房地产开发企业会计业务的主要内容

房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面：

1、出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。

2、材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。

3、固定资产的核算工作。主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理；参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。

4、工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。

5、成本核算工作。主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。

6、销售以及利润的核算工作。主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算，参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。

7、其他工作。主要包括往来账款的结算，公积金、公益金核算的账务处理及其计划的编制和考核，其他会计业务的总分类核算，会计

报表的编制、汇总及会计资料的归档保管等。

房地产企业会计核算的技巧

税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小

税法规定，于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求

我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”关于房屋空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括空调设备；如空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建一号厂房。相关账务处理为：

1、取得土地使用权时：

借：无形资产——土地使用权5000000

贷：银行存款50000002、2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）借：管理费用——无形资产摊销8333.33

贷：无形资产——土地使用权8333.333、2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）借：在建工程——一号厂房373125.03

贷：无形资产——土地使用权373125.034、本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销7708.33 贷：无形资产——土地使用权7708.33 以后仍按上述方法进行账务处理。

上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。

房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题

房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、核算、自负盈亏。具有法人资格的经济实体，是十一届三中全会以后，随后城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。从1993 年7月1日执行分行会计制度起，房地产开发企业实行了的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展，但现行制度对有些业务的会计处理未有明确规定或规定不够严密，造成企业的会计核算与实际情况产生较大的出入。现试举几点与同行探讨以求得制度的改进。

1、年度销售收回资金的多少，年度支出开发成本的多少与当年企业盈亏无

关。房地产开发企业的生产经营有其特殊性，开发产品的投资数额大，建设周期又长，未取得预售证之前的资金大量支出却没有收入，而当产品已经移交、结算账单已提交买主时，才作为销售实现，造成利润大起大落，使企业给人一种不稳定的感觉。且当预售未完工的开发产品或采用按揭方式销售等回收的资金，未作经营收入与经营成本配比之前，易造成经营者认为全部收入都是赚的钱，盲目扩大再生产。

2、开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入。房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设

施，如非同步建设，在商品房建成后，为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，现采用预提配套设施费办法，预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的，提取数额带有不确定性，因而不可避免可能出现预提数与实际发生数发生差异，这易使其成为调节当期利润的开关。建议对该类预提费用规定按投资额的一定比例等办法提取，不能由企业自定。

3、成本计算采用制造成本法，开发产品中只计入直接费用和间接费用，管理费用、财务费用、销售费用直接计入当期损益。该法无疑较完全成本法有较大的好处和优点。但房地产开发企业的生产经营有其特殊性，投资数额大、投资周期长，几乎无一例外需借助外部资金来支持，财务费用不可避免地数额较大。因此房地产开发企业的经营利润较大而利润总额却并不多，但易造成房地产企业有高利润的错觉。且投资借款利息费用未计入成本，更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。建议在房地产业实行借款费用资本化。审计局披露房地产成本核算三大问题

有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元，其中“底商”等经营性配套设施成本占到 20元，车库成本占到10元，物业管理公司用房成本５元，也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说，购房者花了30％本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。

由于房地产开发周期长，开发过程中涉及到相关行业、部门众多，行政性收费项目较多，需要掌握的相关法规也较多，如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目，成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子，猛揩了业主们一次油。

隐性手段—底商成本计入住宅成本

当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚，将其在小区内建设的

单体经营用房成本，如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高，消费者负担加大。

由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本，致使房屋产权不明晰，实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大，从而损害了消费者的利益。

正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。

隐性手段二—车库成本计入住宅成本

车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本，但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位？而且由于机动车库并没有单独报产权，所以机动车库没有产权，而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者，容易引起产权的混乱，并使国家税收遭受损失。

隐性手段三—物业管理用房计入住宅成本

在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房（指为多幢房屋服务的管理用房）的记录，这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业，但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。在房地产经营企业的账上，建造这些物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算，物业管理用房就应该是业主的共有财产，而业主们并不了解情况，也得不到该物业管理用房的管理权和支配权，这实际上形成一种欺诈行为。

按照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算

及公用面积分摊暂行规定》：“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不应计入建筑空间”；国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定：“开发经营企业留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。”

可见，将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的，应将其成本单独核算，计入房地产经营企业的固定资产；如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本，那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。

房地产商通过以上三种手段，无形中抬高了房价，最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化，“底商”、“车库”、“物业管理用房”都应该单独核算。

小区成本帐务处理

1、一房地产公司，自2001年开发一小区，至2003年已完工，已交房，但成本未完全归集。03年收入按开票确认，成本估转，至05年本小区开发成本未结转开发产品，2005年末该怎样处理？

2、2003年继又开发第二个小区，建设周期自200311-2006年，2005年底已全部取得验收备案，已有部分验收交房，还有14%未售完，收入及成本该如何确认？

3、2004又开发第三个小区，建设周期自2004-2006年，已有部分验收，有一部分未交工。有一部分已交房开票，收入及成本该如何确认？

4、成本是否可暂估？是否可以以概算投资估算总成本，以已售面积占可售面积之比确认成本？

按照下面规定处理：

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 第二篇：房地产开发企业会计核算问题探讨

房地产开发企业会计核算问题探讨

吴秀禧（福建建工集团总公司350003）

[提要]本文就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。

[关键词]房地产会计核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地产开发企业会计核算现状及特点

1．1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入?其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1．2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并

开发完成到确认收入短则一年两年，长则四、五年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不 1

合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计人当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1．3信息披露不足

（1）现金流量信息不全面。根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表以企业为编制主体。但房地产开发企业以项目经理部作为其生产经营的基本单位，其现金流量方面的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位，但经营活动产生的现金流量则是以项目为基本单位，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买的工程用物资、支付的工资等，开发完成后产生的经营活动现金流人则集中表现为房地产商品通过销售收回的价款。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。另外，每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力。因此，无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，进而作出客观判断的角度，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体的现金流量信息，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。

（2）风险披露不足。房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国发布的《公开发行证券

公司信息披露编报规则第ll号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法；第中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点；第一，允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法；第二，要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险；第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2．1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

（1）法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标淮的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

（2）专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实

际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企

业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

综上所述，笔者认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：(1)房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；(2)房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；(3)房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；

(4)双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。 2．2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

（1）实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。具体操作顺序是：分类明细

账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

（2）计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设

置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

（1）增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

（2）增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告

附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

（3）重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性--具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部，企业会计制度[M]，经济科学出版社.2001

[2]中华人民共和国财政部，企业会计准则——收入[M]，中国财政经济出版社.1998

[3]中国证券监督管理委员会，公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定，中国证监．

第三篇：房地产开发会计核算

房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本

预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算

对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一编制的设计概（预）算或每一的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明

细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工

程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈

利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个销售单元（核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：

2008会计处理： （1）2008收到预售房款 借：银行存款 4000

贷：预收账款——A1房产 4000.（2）预缴营业税、城建税和土地

借：应交税费——应交营业税——A1房产 200 应交税费——应交城建税——A1房产 14 应交税费——应交教育费附加——A1房产 8 应交税费——应交土地——A1房产 40

贷：银行存款 262.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资 50 管理费用——业务招待费 90 销售费用——广告宣传费 300

贷：银行存款 440.（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×（5.55%+1%）] ×25%=34.5.借：递延所得税资产 34.5

贷：所得税费用 34.5.2008按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

2009会计处理：

（1）2009收到A2房产预售房款 借：银行存款 5000

贷：预收账款——A2房产 5000.（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地

借：应交税费——应交营业税——A2房产 250 应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5 应交税费——应交教育费附加——A2房产 10 应交税费——应交土地——A2房产 50

贷：银行存款 327.5.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资 55 管理费用——业务招待费 60 销售费用——广告宣传费 200

贷：银行存款 315.（4）A1房产2008预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地转入营业税金及附加

借：预收账款——A1房产 4000

贷：主营业务收入——A1房产 4000.借：营业税金及附加 262 贷：应交税费——应交营业税——A1房产 200 应交税费——应交城建税-A1房产 14 应交税费——应交教育费附加-A1房产 8

应交税费——应交土地-A1房产 40.（5）A1房产2009销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款——A1房产 2000

贷：主营业务收入——A1房产 2000.借：营业税金及附加 131 贷：应交税费——应交营业税——-A1房产 100 应交税费——应交城建税税——A1房产 7 应交税费——应交教育费附加——A1房产 4

应交税费——应交土地——A1房产 20.借：开发产品——A1房产 4000

贷：开发成本——A1房产 4000.借：主营业务成本——A1房产 4000

贷：开发产品——A1房产 4000.（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理

根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625

借：递延所得税资产8.625

贷：所得税费用 8.625.2009按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）。 第四篇：房地产开发企业会计核算办法20160501

湖南富基置业有限公司 房地产开发行业会计核算办法

根据《企业会计制度》、《企业会计准则》、《管理条例》，以及集团公司财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。

第一章 会计核算的一般规定 第一条

会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。第二条 会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。

第二章

会计科目使用说明 第三条

会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行《企业会计准则》规定。本核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目，略述在使用上相同的会计科目（可参见《企业会计准则》）。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少某些会计科目。第四条 资产类科目

一、“现金”科目

本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项，应及时送存银行，在“银行存款”科目核算，不在本科目核算。

企业必须设置“现金日记账”，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了，应根据登记的“现金日记账”结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金短少或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算，待查明原因后进行处理。月份终了，

“现金日记账”的余额必须与“现金”总账科目余额核对相符。

二、“银行存款”科目 -１-

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本科目核算企业存入银行的各种存款，按银行账号设置明细账，其借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算，不在本科目核算。

企业应当设置“银行存款日记账”，按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。

销售回款利用POS刷卡业务执行，原则上POS刷卡收入直接计入公司帐户，如根据银行需要设定的个人POS业务，视同银行存款纳入银行帐户管理

三、“其他货币资金”科目

本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金，应设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“信用卡存款”、“信用证保证金存款”、“存出投资款”等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账，期末借方余额反映企业实际持有的其他货币资金。

四、“短期投资”、“短期投资跌价准备”、“长期股权投资”、“长期债权投资”、“长期投资减值准备”五个科目

按《企业会计准则》有关投资的规定进行核算。

五、“应收票据”科目

本科目核算企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票，期末借方余额反映企业持有的商业汇票票面价值和应计利息。

六、“应收股利”科目

本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的利润，应按被投资单位设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的现金股利或利润。

七、“应收利息”科目

本科目核算企业因债权投资而应收取的利息，企业购入到期还本付息的长期债券应收的利息，在“长期债权投资“科目核算，不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的债权投资利息。

-２-

湖南富基置业有限公司 八、“应收账款”科目

本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等，应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不同单位（客户）设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的账款，期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。

因购买商品房一般可以通过申请银行按揭贷款方式筹措购房款项，对以开发商品房住宅、写字楼为主的企业，其应收账款一般较少，企业也可不单独设置本科目，而通过“预收账款”科目核算。为了规范统一科目，我们一致用“应收账款”核算。

分录：签订合同、开具时 借：应收账款——××× 现金（银行存款） 贷：主营业务收入

贷：应交税费-应交-销项税额 九、“其他应收款”科目

本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他

各种应收、暂付款项，包括已不符合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。本科目应按不同的债务人设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的其他应收款。

核算的内容主要有： （一）个人借款；

（二）应收的各种赔款、罚款； （三）应向职工收取的各种垫付款项； （四）集团内部单位往来； （五）存出保证金

（六）已不符合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款； （七）其他各种应收、暂付款项。

企业拨付用于投资、购买物资、预付工程款的各项款项，不能在本科目核算。因客户违约造成公司垫付客户月供的款项，在本科目

（七）核算。 十、“坏账准备”科目

本科目核算企业提取的坏账准备，本公司原则上不计提坏帐准备。 十一、“预付账款”科目

本科目核算企业按照购货合同、工程承包合同规定预付给供应单位、施工单位的款项，应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，反映企业尚未补付的款项。

-３-

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因房地产项目开发周期一般比较长，配套项目较多，对同一施工单位的付款次数、结算次数较多，为了全面反映工程付款、结算情况，与其往来业务应归口在本科目核算。

根据税法规定，所有工程款在支付时应由施工方开具相关的合法票据及，否则不得支付款项。故在支付进度款时必须取得对方的方可支付款项，工程结算时必须全部获得相关的结算金额的，质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。

分录：

（1）支付进度款并获取： A：借：预付帐款-*单位 贷：银行存款

B：借：开发成本-*项目内容 借：应交税费-应交-进项税额 贷：应付帐款-单位

（2）支付结算款并获取： A：借：开发成本-结算金额余额 借：应交税费-应交-进项税额

贷：应付帐款-扣除质保金后的应付款金额-单位 贷：其他应付款-质保金-单位

B：借：应付帐款-挂帐金额（帐面金额）

贷：预付帐款-挂帐金额（帐面金额）贷：银行存款 （3）支付质保金

借：其他应付款-质保金-单位 贷：银行存款

如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位（施工单位）破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。

分录：借：其他应收款——预付账款转入 贷：预付账款。

各单位至少每季度与往来单位对账一次。 十二、存货类科目

（一）房地产开发企业存货的分类： -４-

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1、原材料类存货：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，包括各种甲供材料。甲供材应完善材料的采购入库、出库等手续。

2、设备类存货：指用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、

卫生设备、通风设备等。

3、产成品类存货：指各种已完成开发并已验收合格，可以交付使用或对外销售的各种土地、房屋等开发产品。由开发成本结转形成。

原则上本公司存货仅指由开发成本结转部分，材料及设备实施“零”库存，会计报表中的存货为“开发成本”、“开发间接成本”期末余额。

（二）具体存货类科目 1、“低值易耗品”科目

本科目核算企业库存的低值易耗品的实际成本。单位价值在100元以上，1000元以下的各种使用年限在一年以上的在使用过程中保持原有实物形态不变的实物资产为低值易耗品，对领用低值易耗品采用一次摊销法，应按领用部门和个人设置领用台帐。在核算时必须通过此科目归集核算。

分录：

A 借：低值易耗品——分类 贷：银行存款（现金） B 借：管理费用——办公费 开发间接成本——（） 贷：低值易耗品——分类 2、“库存商品”科目

本科目核算企业全部自有的库存商品。本科目期末借方余额反映企业各种库存商品的实际成本。房地产企业的库存商品主要指已经竣工验收的可以单独销售的各类不动产，包括已经开发完工的土地、已经竣工验收的住宅、写字楼、厂房等。房地产库存商品分类可为土地、住宅、厂房等，住宅又可分为高层住宅、低层住宅、别墅等。如住宅等按建筑面积计价销售，数量单位可为平方米；如不计建筑面积（层高在2.2米以下）的车库，数量单位可为个；如厂房按栋、组、套等计价销售，数量单位可以为栋、组、套等。

原则上本科目不进行核算，只有在项目全部开发完成，单位成本已按要求全部分配到位，相关手续全部办理完毕，且项目销售率达到

90%以上。其剩下的房产可单独计价计入库存商品。

3、“出租开发产品”科目 -５-

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本科目核算自持物业中用于出租经营的土地和房屋等开发产品，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级科目。开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同后，按土地和房屋的实际成本，转入“出租开发产品—出租产品”科目，按其耐用年限分期平均摊入成本。对外销售出租开发产品，按出租产品的余值借记“主营业务成本”，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品—出租产品摊销”，按出租产品原价贷记“出租开发产品—出租产品”。自持物业中用于自己经营办公的房屋，按税法要求转入固定资产。

4、“周转房”科目

本科目核算用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目。周转房投入使用时，按实际成本，从“库存商品”科目转入“周转房—在用周转房”科目，按其耐用年限分期平均摊入受益开发项目的征地拆迁成本。发生的周转房维修费直接计入有关项目的开发成本。对外销售周转房商品，按周转房的余值借记“主营业务成本”，按累计已提摊销额借记“周转房—周转房摊销”，按周转房原价贷记“周转房—在用周转房”。

（三）发出存货按移动平均法计价。 十三、“待处理财产损溢”科目

本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值，设置“待处理流动资产损溢”、“待处理固定资产损溢”明细科目。

十四、“固定资产”科目

本科目核算企业固定资产原价。固定资产是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的单位价值在1000元以上的设备、器具、工具等。不属于生产、经营

主要设备的物品，单位价值在1000元以上，并且使用期限超过1年的，也应当作为固定资产。性质上属于固定资产，但价值不足1000元的，也在本科目核算。

核算固定资产后续支出的操作要点：

《企业会计准则——固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。

在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：

（一）固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。 -６-

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（二）固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。

（三）如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。

（四）固定资产装修（如房屋、建筑物装修）费用，符合上述原则可予资本化的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间、租赁期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出。

（五）融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用合理

的方法摊销。

（六）经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“经营租入固定资产改良”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法摊销。

我公司统一用“长期待摊费用”科目核算

税法规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：

（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上； （二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上； （三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 十四、“累计折旧”科目

本科目核算企业固定资产的累计折旧。对固定资产折旧年限和残值率的规定可根据会计准则要求或税法要求确定，一经确定不得随意更改。

十五、“在建工程”科目

本科目核算企业自建自用工程发生的实际支出，包括需安装设备的价值。

十六、“固定资产清理”科目

本科目核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产价值及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等。

十七、“未确认融资费用”科目

本科目核算企业融资租入固定资产所发生的未实现融资费用，期末借方余额，反映企业未实现融资费用的摊余价值。

十八、“无形资产”科目 -７-

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无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。

企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借：无形资产——土地使用权——×××

土地 贷：银行存款并按本制度规定进行摊销；房地产企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本（该项土地开发自建自用房时将账面价值转入相关在建工程），借：生产成本 贷：无形资产。

十九、“投资性房地产”科目

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产，按成本模式计量。

1、形成可使用的房产 借：投资性房地产——** 贷：开发成本——** 贷：应交税费-应交-进项税转出？

2、取得收入

借：现金（银行存款）贷：其他业务收入 贷：应税税费-应交—销项税 3、折旧

借：其他业务成本 贷：累计折旧 第五条 负债类科目 一、“短期借款”科目

本科目核算企业借入的期限在１年以内的各种借款。借款利息的计提，应通过“预提费用”科目，借款利息符合资本化条件的，计入相关项目的成本。

二、“应付账款”科目

本科目核算企业因购买材料、商品、接受劳务供应等而发生的债务，应按往来单位（供应商）设置明细户。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。如果形成的一笔应付账款是带有现金折扣的，应付账款入账金额应按不扣除折扣的金额记账，获得的现金折扣，冲减财务费用。某些应付账款由于债权单位撤销或其他原因无法支付或无需支付，应计入“营业外收入”。

“应付帐款”科目的核算，结合“预付帐款”进行相应账务处理。 三、“预收账款” 科目 -８-

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本科目核算企业因销售房屋、转让土地、代建工程而预收的款项等，贷方反映预收的款项和客户补付的款项；借方反映应收的款项和

退回多收的款项；期末贷方余额，反映尚未结清的预收款项，借方余额反映应收的款项。

房地产销售一般交易金额较大，交易周期较长，客户可以分期付款，房地产企业的预收账款通常较多。对于成片、成组销售的厂房、写字楼等，本科目可以按客户单位设置明细账；对于开发大型的住宅项目，其客户众多且多为个人，同一客户可能购买住宅、车库、商铺等多个物业，如果按客户姓名设置明细账，则日常录入和查询不甚方便，这时应按所售物业的名称编号设明细账。

四、“应付职工薪酬”科目：

分别核算企业职工工资、职工福利费、社会保险等支出，按《企业会计准则》执行。

五、“应交税费”科目

本科目核算企业应交的各种税金及税费附加，如营业税、、企业所得税、土地、城市建设维护税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税、教育费附加、防洪基金、残疾人保障基金等。印花税和耕地占用税按照规定一次纳税，不需要通过此科目。

房地产企业的转让土地使用权、销售不动产按规定应交的营业税、土地、城市建设维护税、教育费附加计入主营业务税金及附加，房产税、土地使用税、印花税计入管理费用，耕地占用税等计入土地成本。

一般纳税人计税会计分录（） 1、销售货物

借：银行存款（现金）贷：预收帐款——** 贷：应交税费--销项税

2、支付劳务或材料

借：开发成本——** 贷：银行存款（现金） 贷：应交税费--进项税 3、支付税费

借：应交税费--已交税费 贷：银行存款（现金）小规模纳税人会计分录（）

1、销售货物

借：银行存款（现金）贷：预收帐款——** 贷：应交税费--销项税

2、支付劳务或材料 借：开发成本——** -９-

湖南富基置业有限公司 贷：银行存款（现金） 3、支付税费

借：应交税费--已交税费 贷：银行存款（现金） 其他税费核算方式按原会计核算办法。 六、“其他应付款”科目

本科目核算企业除了应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收款项。本科目应按应付和暂收款项的类别和单位或个人按置明细账。房地产企业因协助客户办理按揭贷款、代办产权等而代房地产局、银行、公证处等单位向客户收取某些款项，为了便于分析客户的交款情况，应按交款客户结合委托收款单位设明细账。

其他应付款设置二级科目分别核算相关往来。 七、“预提费用”科目

本科目核算企业按照规定从成本中预先提取但尚未支付的费用。 房地产项目的实际开发成本，只有在整个项目竣工结算后才能准确计算得出，而房地产项目一般工程周期长，实行分期开发，各项工程竣工有先后，工程结算过程耗时较长，为了及时结转销售房屋的开发成本，房地产企业会较多使用“预提费用”科目，通常期末余额较大。例如，住宅已经竣工交付，但公共及配套设施、基础设施尚未完工，或者工程尚未结算，暂时不能计算出所售住宅的实际成本，这时就要合理预计住宅的工程成本，可以按照项目工程预算中预计的住宅单位成本作为销售成本价格。发生工程费用，一般按工程项目、工程成本大类、成本细项计入工程成本，而预提成本一般只按工程项目成本大类进行，不必要也很难合理地明确至各个成本细项。

按常规，一项费用预提后，实际发生费用时应冲减预提费用。但为了便于连续、总体地统计、分析工程项目成本发生情况，通常在发生工程费用时并不立即冲减预提费用，而是继续计入生产成本，这样，就可能造成企业在某个会计期间的资产（生产成本）和负债（预提费用）会虚增金额，为了消除此因素对财务状况的不实反映，应于每半对生产成本清理一次，并分析冲减预提费用。

预提费用的计提金额与比例，应参照当地税务部门在核算所得税及清理土地时所依据的相关法律文件。

八、“长期借款”科目

本科目核算企业向银行或其他金融机构借入的期限一年以上（不含1年）的各项借款。房地产行业是一个资金密集型行业，企业因开发项目需要，一般会争取银行的贷款支持，且贷款期限一般在一年以上，即房地产企业一般都有长期借款。借款费用符合以下资本化条件的，应计入工程成本，而不计入财务费用：

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（一）企业为开发项目已经发生支出。 （二）借款费用已经发生。

（三）项目的实体建造活动已经开始。第六条 所有者权益类科目 一、“实收资本”科目

本科目核算企业按照企业章程的规定，投资者投入企业的资本。企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目核算，不计入本科目。

二、“资本公积” 科目

本科目核算由投资者或其他人（或单位）投入，所有者归属于投资者，但不构成实收资本的那部分资本或者资产，包括资本和股本溢价、接受捐赠资产、股权投资准备、关联交易差价等。

三、“盈余公积”科目

本科目核算企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金，下设“法定盈余公积”、“法定公益金”、“任意盈余公积”三个明细科

目。盈余公积用于弥补亏损、转增资本、分配利润；当法定盈余公积达到注册资本的50%时可不再提取，盈余公积转增资本后留存的盈余公积数额不得少于注册资本的25%。

四、“本年利润”科目

本科目核算企业本实现的净利润，贷方登记转来的收入总额，借方登记转来的费用总额，终了，结出全年累计实现的净利润总额（或净亏损总额），年底将余额转入“利润分配——未分配利润”科目后，本科目无余额。

五、“利润分配”科目

本科目核算分配本年实现的利润和上年结存的利润，借方登记已分配的利润数，贷方登记年末从“本年利润”科目转来的本年盈余额和弥补以前亏损额。会计期末应将“利润分配”科目下的其他明细科目的借方余额，从其贷方转入“利润分配——未分配利润”科目中，该科目年末余额，反映企业历年积存的未分配利润（未弥补亏损）。下设 “提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”、“应付股利”、“未分配利润”等科目。

第七条 成本类科目

一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

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（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对，且具有不同使用功能时，可以作为的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

二、“开发成本”科目

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方、公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

开发成本的归集，应严格按照《企业所得税处理办法》进行相关的帐务处理，确保核算的合理与清晰。

开发成本的归集，应根据一般纳税人的一般计税方法和简易计税方法进行不同的合计核算方式。

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1、一般计税方法的开发成本计入分录 借：开发成本-** 借：应交税费--进项税额

贷：银行存款（应付帐款等科目） 开发成本金额=总金额/（1+税率）

2、简易计税方法的开发成本计入分录 借：开发成本-** 贷：银行存款（应付帐款等科目）开发成本金额=总金额 第 损益类科目

一、“主营业务收入”科目

本科目核算企业在销售房产或提供劳务及让渡资产使用权等日常经济活动中所取得的收入，应按主营业务的种类设置明细账。对销售房地产收入，为了方便分析收入和计算成本，可以按库存商品的明细分类来设置收入明细账。

房地产商品房销售以房屋办理了移交手续交付业主使用确认收入的实现。开发的土地、商品房在移交后，将结算账单交付买方并得到认可时，确认收入。

如果房地产企业事先与买方签订合同（该合同是不可撤销的），按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。建造合同的结果能够可靠地估计，企业应当根据完工百分比法在资产负债日确认合同收入和费用；建造合同的结果不能可靠地估计，应分别以下情况进行会计处理：①合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用。②合同成本不可能收回的，应在发生时立即确认为费用，不确认收入。如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应将预计损失立即确认为当期费用。

借：预收帐款——** 贷：主营业务收入

贷：应交税费--应交税费 未交税费=应交税费-已交税费 应交税费=不含税销售额*税率 =预收帐款/（1+税率）*税率

二、“主营业务成本”科目

本科目核算企业取得主营业务收入应配比的成本，应按对应“主营业务收入”科目设置明细账。商品房销售成本为房屋的开发成本，房屋出租成本为出租房的折旧费、维修费等，工程代建为工程的建筑安装成本等。

借：开发成本 -１３-

湖南富基置业有限公司 借：应交税费--进项税额 贷：银行存款（应付帐款等科目） 三、“主营业务税金及附加”科目

本科目核算因销售产品等应交城建税、教育费附加、土地、其他税费等。

四、“营销费用”科目

本科目核算企业在销售产品、提供劳务等日常经营过程中发生的各种费用以及专设销售机构的各项经费，包括工资、职工福利费、交通费、差旅费、汽车费用、办公费、水电费、折旧费、物料消耗、低值易耗品摊销、展览费、广告费、业务宣传费、租赁费、交易手续费等。本科目应按费用项目设置明细账，进行明细核算。

一般纳税人按一般计税方法会计分录： 借：营销费用 借：应交税费--进项税额 贷：银行存款（现金） 五、“其他业务收入”科目

本科目核算除主营业务之外的其他业务收入，如房地产开发公司物业部门的物业管理收入、投资性房地产租赁收入等。如根据物业管理合同，物业期为客户提供物业管理服务应于每月末定期收取物业管理费，则企业应在每月末将应收取的物业管理费确认为收入。

六、“其他业务支出”科目

本科目核算因组织其他收入而发生的成本费用，包括应交税费的税金及附加。

七、“管理费用”科目

本科目核算企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、交通费、差旅费、汽车费用、办公费、水电费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、印花税房产税、土地使用税等相关税金、诉讼费、咨询费、坏账损失、社会保险、劳动保险费、防洪保安基金、残疾人保障基金、董事会会费、其他等。本科目应按费用项目设置明细账，进行明细核算。

八、“财务费用”科目

本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、相关的手续费及其他财务费用。企业为开发房地产项目而借入款项发生的借款费用符合资本化条件的计入项目开发成本，不通过“财务费用”科目。

一般纳税人应考虑财务利息支出的进项税额。 -１４-

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因资金融资业务发生的咨询费、顾问费、手续费等支出不得进行进项税额抵扣。

九、“投资收益”科目：

本科目核算企业对外投资取得的收入或发生的损失。 十、“营业外收入”科目：

本科目核算企业发生的与其生产经营无直接关系的各项收入，含固定资产盘盈、处置固定资产净收益、罚款收入等，如客户违返房屋买卖合同而支付的违约金。

十一、“营业外支出”科目

本科目核算企业发生的与其生产经营无直接关系的各项支出，含固定资产盘亏、处置固定资产净支出、非常损失、出售无形资产净损失、罚款支出等，本科目应按费用项目设置明细账。

十二、“所得税”科目

本科目核算企业按照会计准则计算的税前会计利润在进行纳税调整事项调整后应承担的所得税费用。

十三、损益类科目余额在月末结转本年利润科目，月末无余额。 第三章 账簿设置

第九条 原则上企业应执行电算化管理，如前期未执行电算化，企业应设置的主要账簿有：

一、总分类账（订本式） 二、现金日记账，（订本式） 三、银行存款日记账（订本式） 四、资产类明细账（三栏式） 五、权益类明细账（三栏式） 六、损益类明细账（多栏式） 七、固定资产明细账 八、非固定资产明细账

九、成本类明细账（多栏式，分项目设立） 十、库存商品品明细账（数量金额式）

实行电算化会计后不再考虑相关的帐本，但银行日记帐和现金日记帐应有相关的手工账簿。

第十条 企业可根据业务的实际情况设置各类辅助账包括固定资产台账、低值易耗品台账和部门费用明细台账等。

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第四章 会计报表及会计报表附注

第十一条 会计报表及会计报表附注参见《企业会计准则》。第十二条 集团公司要求提供的会计报表：

一、资产负债表 二、利润表 三、现金流量表（） 四、管理费用明细表

五、营业费用明细表 六、项目开发成本支出明细表 七、应收账款明细表 八、预付账款表细表

九、其他应收、应付等往来报表 十、其他集团公司需要的报表 附录一

企业会计科目名称和编号

顺序号 编号（根据电算化实际调整）名称

一、资产类 1001 现金 2 1002 银行存款 3 1009 其他货币资金 100901 外埠存款 100902 银行本票 100903 银行汇票 100904 信用卡 100905 信用证保证金 100906 存出投资款

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湖南富基置业有限公司 1101 短期投资

110101 股票 110102 债券 110103 基金 110110 其他 1102 短期投资跌价准备 6 1111 7 1121 8 1122 9 1131 10 1133 113301 113302 11 1141 12 1151 13 1161 14 1201 15 1211 16 1221 17 1231 18 1232 19 1241 20 1243 21 1244 22 1251 23 1261 24 1271 25 1281 26 1291 27 1301 28 1401 140101 140102 应收票据 应收股利 应收利息 应收帐款 其他应收款 单位 个人 坏账准备 预付账款 应收补贴款 物资采购 原材料 包装物 低值易耗品 材料成本差异 自制半成品 库存商品 商品进销差价 委托加工物资 委托代销商品 受托代销商品 存货跌价准备 分期收款发出商品 待摊费用 长期股权投资

股票投资 其他股权投资 -１７-

湖南富基置业有限公司 1402 长期债权投资

140201 债券投资 140102 其他债券投资 1421 长期投资减值准备 31 1431 委托贷款

143101 本金 143102 143103 32 1501 33 1502 34 1505 35 1601 160101 160102 160103 160104 36 1603 37 1605 38 1701

39 1801 40 1805 41 1815 42 1901 43 1911 191101 191102

2101 46 2111 47 2121 48 2131 49 2141 利息 减值准备 固定资产 累计折旧 固定资产减值准备 工程物资 专用材料 专用设备 预付大型设备款

为生产准备的工具及器具 在建工程 在建工程减值准备 固定资产清理 无形资产 无形资产减值准备 未确认融资费用 长期待摊费用 待处理财产损溢

待处理流动资产损溢 待处理固定资产损溢 二、负债类

短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 代销商品款 -１８-

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2151 应付职工薪酬 51 2161 应付股利 52 2171 应交税费 217101 应交 21710101 进项税额 21710102 已交税金 21710103 转出未交 21710104 21710105 21710106 21710107 21710108 21710109

21710110 217102 217103 217104 217105 217106 217107 217108 217109 217110 217111 217112 217113 217114

2181 218101 218102 218103 218104 218105 218106 2191 减免税款 销项税额 出口退税 进项税额转出

出口抵减内销产品应纳税额 转出多交 未交 应交营业税 应交消费税 应交资源税 应交所得税 应交土地 应交城市维护建设税 应交房产税

应交土地使用税 应交车船使用税 应交个人所得税 教育费附加 防洪保安基金 残疾人保障基金 其他应付款 单位 个人 客户 代收代付 社会保险 工会经费 预提费用

-１９-

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2201 待转资产价值 56 2211 预计负债 57 2301 长期借款 58 2311 应付债券 231101 债券面值 231102 债券溢价 231103 231104 59 2321 60 2331 61 2341

3101 63 3103 3111 311101 311102 311103 311104 311105 311106 311107 65 3121 312101 312102 312103 312105 312106 66 3131 67 3141 314101 314102 债券折价 应计利息 长期应付款 专项应付款 递延税款

三、所有者权益类

实收资本（或股本）已归还投资 资本公积

资本（或股本）溢价 接受非现金资产准备 接受现金捐赠 股权投资准备 拨款转入

外币资本折算差额 其他资本公积 盈余公积

法定盈余公积 任意盈余公积 法定公益金 企业发展基金 利润归还投资

本年利润 利润分配 其他转入 提取法定盈余公积 -２０-

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314103 提取法定公益金 314104 提取储备基金 314105 提取企业发展基金 314106 提取职工奖励及福利基金 314107 利润归还投资 314108 应付优先股股利 314109 提取任意盈余公积 314110 应付普通股股利

314111 转作资本（或股本）的普通股股利 314115 未分配利润 四、成本类（以项目为核算单位）

4101 生产成本

410101 土地征用及折迁补偿费 41010101 土地征用费 41010102 折迁补偿费 41010103 契税及耕地占用税 41010104 其他 410102 前期工程费 41010201 可行性研究费 41010202 规划、设计费 41010203 勘察费 41010204 测绘费 41010205 综合报建费 4101020501 劳保基金 4101020502 配套费 4101020503 墙改费 4101020504 散装水泥 4101020505 质监费 4101020506 交易服务费 4101020507 消防设施建设费 4101020508 城建档案费 4101020509 人防易地统建费

-２１-

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4101020510 白蚁防治费 4101020511 环保评估费 4101020512 施工图审查费 4101020513 防雷办费用 4101020514 信息中心放线费 4101020515 其他 41010206 41010207 41010208 41010209 41010210 410103 41010301 41010302 41010303 410104 41010401 41010402 41010403 41010404 41010405 41010406 41010407 41010408 41010418 410105 41010501 41010502 41010503 41010504 410106 69 4105 410501 场地平整费

临时用水、电设施费 临时转围墙及设施费 质监及监理费 其他 建筑安装工程费 桩基础工程费 主体建筑安装工程费 其他 基础设施费 给水工程费

排水、排污费工程费 道路工程费 供电工程费 通讯工程费 照明工程费 绿化景观工程费 环卫工程费 其他 公共及配套设施费 物业管理用房 公厕 围栏（墙）其他 开发间接费

开发间接费用 工资 -２２-

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410502 职工福利费 410503 业务招待费 410504 汽车费用 410505 差旅费 410506 交通费 410507 通信费 410508 410509

410510 410511 410512 410513 410514 410515 410516 410599 70 4107

5101 72 5102 73 5201 74 5203 75 5301 76 01 77 02 78 05 79 5501 550101 550102 550103 550104 550105

五、损益类 -２３-

办公费 折旧费 水电费

低值易耗品摊销 物料消耗 借款费用 劳动保护费 伙食费 租赁费 其他

劳务成本 主营业务收入 其他业务收入 投资收益 补贴收入 营业外收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 其他业务支出 营业费用

工资 职工福利费 广告费 业务宣传费 佣金 湖南富基置业有限公司

550106 交易手续费 550107 物料消耗 550108 租赁费 550109 中介机构费 550110 营销推广费 550199 其他

5502 550201 550202 550203 550204 550205 550206 550207 550208 550209 550210 550211 550212 550213 550214 550215 550216 550217 550218 550219 550220 550221 550222 550223 550224 550225 550226 管理费用

工资 职工福利费 业务招待费 汽车费用 差旅费 交通费 通讯费 办公费 折旧费 水电费

低值易耗品摊销 物料消耗 董事会费 劳动保护费 伙食费 租赁费 维修费 工会经费 职工教育经费 社会保险金 防洪保安基金 残疾人保障基金 住房公积金 诉讼费 房产税 土地使用税

-２４-

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550227 车船使用税 550228 印花税 550229 计提的坏账准备 550299 其他

5503 财务费用 550301 手续费 550302 550303 550399 82 5601 83 5701 84 5801

存款利息收入 贷款利息支出 其他支出 营业外支出 所得税 以前损益调整-２５-

第五篇：房地产开发企业会计核算的特点

房地产开发企业会计核算的特点

一、房地产开发 企业 经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受和其他单位委托，代为开发的工程。

二、房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

1．开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2．开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面：

(1)经营业务 内容 复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

(2)涉及面广，往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4．开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性 研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

5．经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

三、房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本 共有：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用 农村 土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土

地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。 前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性 研究 所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构

筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来 计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算 方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。 2．销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销

售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； (2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。 3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和 金融 部门批准贷款依据；

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术分析的依据。 四、房地产开发 企业 会计 核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：

1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．产品成本的核算复杂。

3．经营收入及其相关税金的核算不同。