济南槐荫街项目可行性研究

济南槐荫街项目 可行性研究

山东华安集团

2013.12

目录

一、项目工程概况 ........................................................................................................................... 2

1、项目公司简介 ..................................................................................................................... 2 2、地理位置 ............................................................................................................................. 3 3、区域同期开发的主要项目 ................................................................................................. 3 二、立项的必要性 ........................................................................................................................... 4

1、建设的目的 ......................................................................................................................... 4 2、建设的意义 ......................................................................................................................... 4 三、市场分析预测 ........................................................................................................................... 5

1、社会经济环境分析 ............................................................................................................. 5 2、青岛市房地产市场分析 ..................................................................................................... 6 3、片区内楼盘对比 ................................................................................................................. 8 4、项目地理位置优势分析 ................................................................................................... 14 5、项目机会点分析 ............................................................................................................... 14 四、总体规划 ................................................................................................................................. 14

1、项目基本数据 ................................................................................................................... 14 2、项目开发进度 ................................................................................................................... 15 五、项目收益测算 ......................................................................................................................... 17

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1、销售收入 ........................................................................................................................... 17 2、成本 ................................................................................................................................... 17 3、税收 ................................................................................................................................... 18 4、项目利润 ........................................................................................................................... 19 六、融资需求及增信 ..................................................................................................................... 19

1、融资需求 ........................................................................................................................... 19 2、项目增信 ........................................................................................................................... 20 3、还款来源 ........................................................................................................................... 20 七、项目效益分析 ......................................................................................................................... 20

1、经济效益 ........................................................................................................................... 20 2、社会效益 ........................................................................................................................... 20 3、环境效益 ........................................................................................................................... 21 八、综合结论 ................................................................................................................................. 21

一、项目工程概况

1、项目公司简介

山东华安集团有限公司成立于1996年，注册资金1.6亿元，是以房地产为核心业务，具有一级开发资质的专业化集团企业。先后开发了世纪樱园、锦绣樱园、庭岸风景、龙凤花园、东方明珠、凤城丽景、欣诚家园、美林花园、宏基花园等楼盘，已建和在建面积超过400万平米。

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2、地理位置

项目坐拥经十路济南形象大道，坐享阳光新路银座沃尔玛商圈繁荣，出则享济南商圈繁荣，入则怡周边军区大院之静谧生活。周边有市立医院、儿童医院、营市幼儿园、沃尔玛、银座等配套设施环部，邮局、银行、餐饮、购物等一应俱全，生活配套成熟完善。项目地段交通方便，有117路、81路、101路、K90路、K56路、K157路、202路等多路公交车。同时西客站及周边配套设施的落成，京沪高速开通，轻轨、地铁的规划建设，都彰显了本项目的区位优势。

3、区域同期开发的主要项目

区域同期总开发量庞大，其中主要项目有：凯旋新城嘉苑20万㎡；连城水岸20万㎡；新世界阳光花园13.6万㎡；绿地新里卢浮公

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馆49万㎡；保利中心70万㎡；路劲御景城41万㎡；龙腾国际花园园50万㎡。

二、立项的必要性

1、建设的目的

项目地块位于济南西客站片区，3520工厂生活区北区改造项目已纳入济南市棚户区改造项目，南区改造已经完成。本项目建设目的在于改善片区内住户的居住环境，同时提高土地的使用效率，使片区内的规划布局更合理，土地价值得到最大的彰显，实现该地块经济效益、环境效益和社会效益的统一。

2、建设的意义

该项目属于济南市槐荫区棚户区改造项目，区高度重视， 该项目的建设顺应棚户区改造的和规划，有利于完善城市功

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能改善城市形象，同时极大的改善区块内群众的居住条件，消除旧楼存在的安全隐患，提高了土地的使用效率，提升土地的内在价值。项目的顺利实施能够以点带面，促进企业在济南市场的大规模布局。

三、市场分析预测

1、社会经济环境分析

2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政和稳健的货币，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。

根据国家“据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。短期来看，房地产行业仍是拉动经济增长的主要动力。

济南市现在共辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。2012年末，全市户籍总人口609.21万人，人口密度为745人/平方公里。2012年济南市完成生产总值4812.68

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亿元，比2011年增长9.5%。分产业看：第一产业增加值252.92亿元，增长4.7%；第二产业增加值1938.14亿元，增长9.2%；第三产业增加值2621.62亿元，增长10.1%。按常住人口计算，人均生产总值69574元，增长8.4%，折合11022美元。三次产业增加值比例由5.4:41.5:53.1调整为5.2:40.3:.5。2012年全市全部税收收入709.3亿元，增长8.5%；地方公共财政预算收入380.8亿元，增长17.0%。全年城市居民人均可支配收入32570元，增长12.7%。在、市的坚强领导下，全市呈现出经济运行逐季回升、平稳向好，社会事业健康发展、和谐稳定的良好局面。

2、济南市房地产市场分析

济南是山东省省会，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市。济南市南依群山，北部受黄河阻挡，城市布局基本上呈东西向蔓延扩展。城市的功能区可以分为“一城、一区、一带”，即主城区、西部片区和东部产业带。

济南市的市政商业中心在大明湖以南的区域，在省的南部；城市中心的东面（二环以内）是城市的主要居住区，二环以东则是济南的主要产业带，产业带以老工业区为基础，近些年以软件园为主的高新技术产业快速，国际会展中心及奥体中心的建设带动了该区域配套设施的建设。城市中心的西面是济南的老城区，有一些老居住区和商业

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区，再往西则多为村庄。大明湖的北部有部分城市居住区，另外分布了一些城中村。 济南城市功能区域分布

2013年1-3月份，济南市房地产开发完成投资166.8亿元，同比增长21.3%，其中：住宅投资116.2亿元，同比增长35.4%，住宅占房地产开发投资的比重为69.6 %，比去年同期上升了7.2个百分点；办公楼完成投资11.1亿元，同比下降14.1%；商业营业用房完成投资19.1亿元，同比下降12.0%；其他完成投资20.4亿元，同比增长20.1%。一季度，济南市房地产开发企业房屋施工面积3636.3万平方米，同比增长21.3%，其中：住宅施工面积2567.0万平方米，同比增长21.3%。商品房屋竣工面积151.3万平方米，同比增长 3.9%，其中：住宅竣工115.2万平方米，同比下降2.7%。房屋新开工面积333.6万平方米，同比下降29.9%，其中住宅新开工面积250.9万平方米，同比下降32.0%。

1-3月份，济南市房地产开发投资到位资金424.3亿元（含上年末结余资金），同比增长22.5%，其中：上年末结余资金203.6亿元，同比增长11.4%，本年资金来源小计为220.7亿元，同比增长34.9%。在本年资金来源中，国内贷款为25.8亿元，同比下降25.8％；自筹资金88.4亿元，同比增长13.3%，占全部资金的20.8%，比去年同期

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下降1.7个百分点；其他资金来源102.4亿元,同比增长101.6%，占全部资金的24.1%，比去年同期上升了9.4个百分点。

1-3月份，济南市商品房销售面积130.9万平方米，同比增长32.1%，比去年同期上升29.7个百分点。商品房销售面积中，住宅销售110.8 万平方米，同比增长26.7%；90平方米及以下销售面积为20.5万平方米，同比增长.3%，占全部住宅销售面积的比重为18.5%，比去年同期提高4.2个百分点。现房销售面积为12.9万平方米，同比下降6.4%；期房销售面积为118.0万平方米，同比增长38.3%。商品房销售额98.3亿元，同比增长58.4 %，其中：住宅销售额为78.6亿元，同比增长41.3%。

截至3月末，全市商品房待售面积163.8万平方米，同比增长71.2%，其中：住宅待售面积为111.9万平方米，增长67.9%；办公楼待售面积为3.8万平方米，同比下降50.7%；商业营业用房待售面积为15.5万平方米，同比增长75.3%；其他待售面积为32.7万平方米，同比增长159.7%。

济南近几年城市规划的重心一个是东迁，另一个是西客站的建设。借着全运会、市东迁等契机，济南东部城区的发展取得了很大的成绩，济南西客站作为京沪高铁的重要站点，济南以此为依托发展物流业、商务旅游业和会展业，将是城市西扩，带动槐荫区的开发。预计济南市未来纪念对住宅的需求量仍然较大，2020年前每年新增住宅需求约为379万平米。此外，济南正在重点进行旧区的改造，这一过程中会带来不少被动需求，进一步增加市场上的住宅需求。

3、片区内楼盘对比

（1）凯旋新城嘉苑

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凯旋新城嘉苑项目位于济南市经十路近西二环路，由山东莱钢建设置业公司投资建设，项目占地7万平方米，总建筑面积20万平方米，项目建成后将与凯旋新城西区共同构成济南西城经十路35万平方米的高品质规模社区。项目由6栋高层、4栋小高层、5栋多层以及商业、商务公寓组合而成。目前最低价9000元/平米。 （2）连城水岸

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项目位于济南经十路以南，段店立交桥以东，西临改造整治中的兴济河。项目总占地约海情御园项目位于四方区开平路30号、大沙路7号，北临开平路、南临大沙路、东临水清沟河、西临大沙支路，紧邻孤山和北岭山森林公园，处于滨海新区版块核心位置，由青岛双星房地产开发有限公司投资建设。

青岛海情御园楼盘占地面积为32465.9平米，总建筑面积为117006.48平米。分为南北两区，南区为限价商品房区共566户，北区为商品房区共535户，园区内还配有约3200平米左右的社区内商业配套，均价9900元/平米。 （3）颐和广场

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颐和广场项目由青岛环宇房地产开发有限公司，投资开发的住宅项目，项目总占地面积39174平方米，规划建筑面积274604平方米，规划停车位1945个，建筑密度为45%，绿地率为30%。项目地块分为东西两个地块，其中东区地势较高，离主干道瑞昌路较远，为安静的住宅区，包括一栋安置楼，三栋商品住宅，住宅层数为25-28层，均价为10500元/平米。低层为1层商业裙房，是瑞昌路187号项目6个旧城改造项目之一。 （4）保利香槟国际

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保利香槟国际位于青岛市市北区瑞海北路15-17号，欢乐滨海城内，规划占地面积8.4万平米，建筑面积22.4万平米。项目由南北两个地块组成，由14栋小高层和1栋高层组成，未能将打造为容纳2105户的品质高端住区，均价为11000元/平米。 （5）德馨筑家

项目由青岛善联置业有限公司开发，总投资约3.6亿元人民币，

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占地面积约3.58万平方米，总建筑面积约10万平方米，容积率2.62，绿化率达35%，项目位于台柳路以西，开平路以北，由5栋高层与沿台柳路商业街区组成。以中小户型为主，主体为现代简约风格。德馨祝家5栋分别为23-28层不等，均价11000元/平米。 （6）瑞纳紫轩

项目由青岛华瑞德地产有限公司开发，位于市北区顺昌路19号（嘉定路小学对面），北岭山森林公园南侧。占地面积15990平方米，总建筑面积30123.44平方米，容积率1.62，绿化率35%。均价15500元/平米。 (7)常青藤

项目由青岛华新园置业开发公司投资开发，位于顺昌路与瑞路、山东路、人民路、重庆路等主干道汇集处。占地40000平方米容积率1.8，绿化率35%，均价10800元/平米。

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4、项目地理位置优势分析

● 与孤山、北岭山相邻，紧靠水清沟公园，自然环境优越。 ● 路商圈、李村商圈、崂山商圈环绕，区位优势明显。 ● 规划中的地铁M1号线经过该区域，地块升值潜力大。 ● 处于流亭机场和火车站的中线位置，交通四通八达。 ● 周围有青岛市中心医院和求真中学，生活设施完备。

5、项目机会点分析

● 青岛市打造市北核心商务区助推区块地产市场繁荣。 ● 项目为旧城改造项目，相较于周边楼盘价格，项目盈利确定。 ● 项目周期短，可在较短的周期内回笼资金。 ● 项目位置优越，较市南区项目的性价比更高。 ● 片区整体改造，后续的仍有其他商业合作机会。。

四、总体规划

1、项目基本数据

● 总占地面积：24500平方米 ● 最大容积率：地上3.2 地下1.5

● 总建筑面积：115150平方米，其中地上住宅面积78400平方米，地下建筑面积36750平方米。

项目技术经济指标一览表

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项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 容积率 地上 地下 建筑密度 绿地率 户数 人数 停车位

数值 24500m2 115150m2 78400m2 36750 m2 3.2 1.5 ≦18% ≦35% ＞550 ＞1650 ＞550 2、项目开发进度

青岛肿瘤医院旧址改造 项目里程碑计划节点

序项目里程碑节点 号 1 可行性研究报告 2 项目策划定位报告 3 土地出让合同签订 4 修建性详细规划方案

完成标志 通过集团审批 通过集团审批 土地合同双方盖章 通过审批 完成时间 已完成 已完成 已完成 已完成 15

取得用地规划许可5 建设用地规划许可证 证 取得国有土地使用6 国有土地使用证 证 2014年1月107 建筑方案设计通过审批 通过审批 日 建筑施工图设计通过集团评8 审 取得建设工程规划9 建设工程规划许可证 许可证 建筑施工图设计通过审图办10 审批 建筑施工图阶段目标成本确11 定 12 总包、监理单位确定 团审批 合同双方盖章 日 2014年5月113 施工许可证（项目开工） 取得施工许可证 日 2014年8月1014 基础验收 基础验收通过 日 2015年5月2015 主体验收 主体验收通过 日

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已完成 已完成 2014年2月10通过集团审批 日 2014年3月1日 2014年3月15施工图审核通过 日 编制完成并通过集2014年4月10日 2014年4月302014年9月1016 预售许可证 17 开盘 18 前期物业 19 综合验收 取得预售许可证 日 项目正式开盘 前期物业进驻 综合验收通过 15日 取得综合竣工验收20 竣工备案 许可证 21 交房 房屋交付 30日 30日 2015年12月2015年11月2014年10月 2014年8月 2015年11月

五、项目收益测算

1、项目收入

性安置费用：13351.2万元

住宅市场化销售收入：56148×8500=47725.8万元 车位销售收入：550×100000=5500万元

项目收入合计13351.2＋47725.8＋5500=66577万元

2、成本

(1)土地熟化成本：17733.2万元

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（2）建安成本

按2300元/ m2，275×78400=2156万元 （3）配套费用

按平均成本246元/ m2 ，246×78400=1928.6万元 （4）供电成本

按106元/ m2，106×78400=831万元 （5）区内费用

按200元/ m2，200×78400=1568万元 （6）财务费用

按460元/ m2，460×78400=3606.4万元 （7）管理费

按300元/ m2，300×78400=2352万元 （8）税息费

按800元/ m2，800×78400=6272万元 （9）设计、监理及临设

按100元/ m2，100×78400=784万元

成本合计：17733.2＋2156＋1928.6＋831＋1568＋3606.4＋2352+6272+784=339912万元

3、税收

营业税 62945×5.55%=3493.5万元

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增值额 62945-43028..04=19916万元 增值率 19916÷43028.=46%﹤50% 额 19916×30%=5975万元 所得税

应税额62945-43028.-3494-5975=10447.36万元 所得税 10447.36×25%=2611.84万元

4、项目利润

62945-43028.-3494-5975-2611.=7835.72万元 投资利润率 7835.72÷43028..3=18.2%

六、融资需求及项目增信

1、融资需求

前期投入明细表

序号 一 二 三 四 项目 土地成本（含契税） 市政配套费 建安成本 区内配套费 前期投入合计 金额：万元 17661.24 3793 12571.2 2444.4 369.84 19

计划募集资金额为20000万元，约占项目前期总投资额的6成，资金使用期1年。

2、项目增信方式

华安集团将委托某具备良好信誉的担保公司对该笔募资提供担保，同时以担保公司认可的集团资产或项目地块的土地使用权对其提供反担保。

3、还款保障

本项目体量小，资金回收期短，按照规划项目将在10个月内实现销售，回笼后资金将作为还款来源。结合目前周边地区住宅12000元/平米的均价和该项目优越的地理位置，项目的销售回款没有压力。

七、项目效益分析

1、经济效益

该项目投资小，项目从建设到销售的周期较短，建成后项目的销售无压力，项目风险小，相对投资收益率较高。

2、社会效益

该项目属于青岛市市北区旧城改造项目，项目的建设改变了以前该区块居民的居住环境，提升了居民的生活品质，带动了该地区其他产业的发展。

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3、环境效益

该项目毗邻孤山、北岭山和胶州湾，紧邻水清沟公园，项目的建设将实现自然与人居的有机结合。

八、综合结论

该项目所处位置地理位置优越，环境优美，项目靠近青岛市中心医院，在市南区楼盘逐渐接近饱和的情况下，今后该地块有巨大的升值空间。本项目的投资规模小，销售有保障，能够快速实现资金的回收，属于风险小回报高（年化收益率18%）的项目。。

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