关于房地产项目前期成本控制措施综述

【摘 要】房地产成本的构成相当复杂，为了提高房地产开发企业的效益和管理水平，必须要对房地产项目前期进行成本控制。本文就此首先分析了项目开发前期对整个项目的影响程度，然后研究了前期成本控制的现状，最后提出了加强前期成本控制的措施。 【关键词】房地产开发企业；前期成本；成本控制 一、房地产项目开发前期对整个项目成本的影响问题分析 成本控制是房地产开发企业成功的关键。在市场经济竞争中具有十分重要的意义，房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。项目前期的造价控制对整个建造成本影响很大。在可研阶段，项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如选址、项目规模甚至是否建设等的决策。可以大幅度地调整造价设计阶段次之，可通过设计方案比选，合理选择项目工艺等，较大幅度调整造价而施工阶段，则只能在设计规定下，通过优化施工技术及组织，适当降低。

二、施工阶段成本控制与前期成本控制的现状分析

目前我国在施工期的成本管理已经做得很充分，建立了项目发包阶段的招投标制度，实施阶段的监理制度，结算阶段的审计制度等计价依据比较完备，计价规范、各地消耗量标准、预算定额体系基本齐全材料机械市场信息定时更新，使用比较方便，成果比较准确。相比之下施工前期的成本控制显得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段

的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后，缺乏科学、合适的造价文件编制依据，大多依靠计价人员自身经验，具有很大的局限性和随意性。再加上不确定因素较多.很难进行量化控制，前期工作很大程度下是一个不衡协调过程。它受到、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。实际建设过程中“决算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象普遍存在，反映了估算、概算文件的准确性欠佳。

三、房地产开发企业的前期成本控制措施探究

1、项目立项阶段的成本控制措施。项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本测算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。立项阶段的主要要做好项目可行性经济指标、成本估算、利润测算、现金流安排以及有关风险的敏感性分析等几个方面工作。项目可行性经济指标是房地产开发企业进行项目决策时重要依据。在财务上对开发项目的可行性经济指标主要有以下两项：（1）核心指标：包括内部收益率、销售净利率（2）参考指标：总投资回报率、销售毛利率、获利指数、资金峰值比例、地价支付贴现比、启动资金获利倍数等。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收

入与成本分析时.相对来讲收入的不确定性可能大一些.对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。房地产开发企业是资本密集型企业，房地产企业发展到今天不仅有大鱼吃小鱼，也有快鱼吃慢鱼。但是否能吃得下是一个很重要的问题。同样一个项目假定总投资1个亿，在其它条件都相同的情况下，用自有资金3500万与5000万去做，两者的资金利用率是不同，前者的资金利用率相对较高，后者的资金利用率则相对较可玉开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。

2、设计阶段的成本控制措施。有资料表明.初步设计阶段影响投资的可能性是75%-95%，技术设计影响投资的可能性是35%-75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%-35%.而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要阶段是设

计阶段.设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要.是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来.建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性.致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套或出现矛盾.不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来.这种现象虽然有所改进，但往往把控制建安工程造价的主要精力放在施工阶段一审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，未雨稠缪.以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”.在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标.可多方面择优选择设计方案。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据投资估算设立目标限额，到初步设计以概算确定最高限额，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量.达到合理使用人力、物力、财力，

提高资金的使用价值，进而提高投资效益。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质母.避免设计的不足带到施工阶段。 四、结语

目前，随着社会和经济的飞速发展，人民生活水平的快速提高，房地产项目的建设开发，得到了有史以来最大的发展。房地产项目的开发建设，主要是以经济利益为目标的，那么房地产项目建设的成本，就成为衡量项目开发经济收益的一项重要指标。在开发项目实施建设的前期，把开发的成本降低到一定程度内，房地产项目的开发建设才会获得很好的收益保证。 参考文献：

[1]薛山庆. 房地产开发成本控制的对策，福建商业高等专科学校学报，2011

[2]李达照. 房地户开发项目管理的成本控制 四川建材，2010 [3]徐大图，工程造价的确定与控制.北京中国计划出版社2010 [4]王立忠，降低房地产开发成本的有效途径.建设信息， 2008