罗臻毓详解凯德综合体战略

凯德集团进入中国20年，截至目前已在46个城市运营150个项目，涵盖住宅、办公楼、来福士综合体、购物中心等，总开发规模达到1600万平方米，管理资产超过2000亿元人民币。

根据房地产形势的变化，凯德正在力推“综合体战略”，将凯德住宅、商场、办公楼、服务公寓等业务聚合发展。近日，经济观察报联合新浪乐居举办沙龙，邀请履新凯德中国首席执行官的罗臻毓详解凯德选择进入城市的标准和业态配置，以及商业地产如何与资本市场嫁接等。

罗臻毓1991年便涉足房地产行业，曾主导淡马锡控股集团对亚太区域的私募股权投资业务。

自2001年加入凯德集团后，罗臻毓先后担任雅诗阁亚洲区投资开发业务副总裁、凯德中国华南区域总经理、凯德中国首席投资官和副首席执行官，在房地产领域，尤其是商业地产领域拥有深厚的专业根基和行业经验。

“市场形势需要综合作战”

经济观察报：凯德在中国已经走过20年的历史，作为新的首席执行官，你对凯德在中国的发展有怎样的希望和目标?

罗臻毓：前面20年会比后面20年更容易走。

因为20年前并没有基础，江山是打出来的，打到多高、多宽，完全靠自己。现在企业已经在中国走了20年，有了一定的基础，也随着中国房地产市场经过了不同的阶段，到了一定的成熟度。

有业界的人说，房地产市场的黄金时期已过，黄金时期之后是什么时期?房地产的发展，接下来10年也好，15、20年也好，要走的路和前面的20年肯定是不一样的。

刚开始，我们都是以比较的形式发展不同的业务，住宅是住宅、商场是商场、办公楼是办公楼、服务公寓是服务公寓，由不同的团队来运作。

当时的专一，创造了现在我们不同产品的规模，如果当时没有这样的专一和执着，可能现在我们每个业态都没有这么大的规模。

但是走到现在这个阶段，接下来是不是还应该单一作战?如果以来形容的话，以前打仗，海军是海军、陆军是陆军、空军是

空军，但是现在要求综合作战能力，海陆空合并，如果你还是单一的，以海军跟人家拼，就没有优势了。因为人家的综合作战能力比你强多了。

简单来讲，如果一块地是做住宅的，能做住宅的开发商现在很多，竞争很强。从的角度说，能盖住宅的有好几万开发商，为什么特别希望你来?如果是一个整体片区的开发，有这种综合开发实力的开发商就会少很多。

这也更能体现我们经过前面20年发展所积累的整个房地产开发产业链的综合实力，我们的业务涉及到拿地前在资本市场的运作、拿地、开发等，而且不只开发某一种业态，开发住宅、写字楼、服务公寓、商场等综合业态，盖成后还涉及到经营、运营。

城市发展到一定阶段，密度肯定是要提高的，密度一提高，单一项目就比较难存在了，现在很难说在市中心就只盖一个四层楼的购物中心，上面什么都没有。

从的角度来说，不能浪费购物中心上面的空间，所以上面叠了办公楼、高层的公寓或酒店。

在交通枢纽的地方，更不希望浪费这种稀有资源，所以地铁交通枢纽上盖就变成了综合体项目，商场、酒店、服务公寓、办公楼、住宅全部衔接起来。发展到了一定规模，工作、生活都不用离开这里，就能满足基本的生活需求，可以在这里居住、工作、购物等，如果管理规划都很好的话，也就没有必要离开了。如果要坐地铁到更远的地方，是因为需要和别人接触。

经济观察报：凯德的综合体战略倾向于发展市中心的综合体，还是区域性的，或者更小范围的社区型综合体。

罗臻毓：不同城市的发展阶段，可能有不同的综合发展需要，比如我们代表性的来福士综合体，有自己的品牌要求。来福士有甲级办公楼、综合商场，但是如果把来福士搬到四五线的城市，我能够盖起来，但是甲级办公楼会有人用吗?那里需要这么高级的商场吗?

如果没有的话，是不是代表着四五线城市不需要综合体?可能需要的综合体形式和来福士不同，来福士只适合于比较成熟一点的城市，其他城市发展不同的综合体业态，有一些商场上面是住宅，有一些商场上面是办公楼。虽然布局不一样，但也脱离不了我们的综合发展。

经济观察报：在综合体战略提出的时候，凯德也提出“一个凯德”策略，这个口号的提出能够对未来的凯德产生哪些影响和变

化?

罗臻毓：“一个凯德”的提出，是为了执行我们的综合体战略。就像刚才我说的海陆空三军，如果三军不能整合为一个综合的作战单位，应战的时候，协调性就会出现很大的差异，为了配合我们的综合体战略，我们也得整合一些自己的内部资源。

如果是单纯做服务公寓或者商场的员工，遇到一些项目需要大片区的整体开发，他就可能会说，这个我不能做，我只做服务公寓或者我只做商场，但是现在想跟你谈能不能帮我整片或者大规模开发?如果我们不把自己结合成一个凯德的话，我们怎么往下走?这和综合体战略是分不开的，市场形势也需要我们去做一个整合。

经济观察报：凯德和中国内地的万达以及的新鸿基、新世界等相比，最大的优势是什么，开发模式有什么不一样?

罗臻毓：综合能力可能我们发展得更广一点。

新鸿基这些港资企业，资金实力也不小于我们，但有一点不同，他们是家族企业，凯德全是职业经理人，最大的老板也是职业经理人。凯德相对而言更放权，但一些公司，权力还是比较集中，而且很多事情都需要回到总部去协调。

我发现凯德都是把最优秀的人才派到国外市场，因为我们的业务都在外面，比如中国、越南、南美。而公司很多员工都想留在，围绕在他的老板身边，跑得太远怕被人忘记，多多少少有这种感觉，因为体系不完整。

而我们被派来中国，老板授权给你，有一定的衡量机制和指标，这个市场这么重要，而你又做得好，就不怕公司会忘了你这个人。开玩笑地说，如果在公司，员工被派到外地，一年只回来一次，可能老板就会忘记这个人是谁。

“综合体中办公楼最难调整”

经济观察报：来福士选择进入的城市有哪一些标准和要求?

罗臻毓：每个来福士都是我们花重金请大师设计的，主要是希望能够成为一个城市片区的地标建筑。

来福士要进入哪一个城市，主要是跟当地的经济发展水平有关系，不光要看现在的经济发展，还要看以后的经济发展形势。

其次，就是看功能，看商场、甲级办公楼和服务公寓等功能，考虑这个城市是否有这种需求，我们才会进驻这个城市。

整个业态里面，其他的业态都容易去调整，比如商场，如果说我们做得太高端，还是可以降低到邻里商场一样，只要周边有几十

万人口，搞一个商场的成功率就是存在的。区别只是定位。

为什么来福士选址这样难?有一个业态，我比较谨慎，觉得不容易调整，就是办公楼。在北京、上海、广州和深圳这类城市，因为有证券交易所、金融行业等，他们需要这种甲级办公楼。有这种办公楼需求的市场，竞争我不怕，我认为如果把楼盖得好，管理得高，即使有其他的楼，我也能占据市场的一定份额。但到了一个市场，没有需求的话，要去创造这个需求，这不是单一发展商能做到的。

在没有甲级办公楼需求，或者以制造业为主的城市，每个工厂就盖两层楼，作为办公楼已经很舒适了，房间还可以很大，我盖一栋高高的甲级办公楼谁用?所以说我自己创造需求

不容易，一个城市有没有这种甲级办公楼的需求，肯定是我衡量来福士进驻哪一个城市比较关注的问题。

来福士的布局，基本上还是以一线城市到二线城市为主，这些城市也是发展到了一定的阶段，市场需求是存在的。怎么占据这个市场，怎么把这些需求转移到我们的来福士，这是我能做到的，但是要创造这个需求，就可能不是单一发展商能够做到的。

举个很极端的例子，我可以跑到沙漠中盖一个楼，但是要让人家长途跋涉来到这里，我觉得我没有这个能力。如果说那个地方地铁通了、公路通了，人一定会经过这里，我会把这个东西打造出来，可以让他停下来、休息一下，我觉得还有可能做到。

经济观察报：在来福士综合体中，写字楼、商场、服务公寓，一般分别能占到多大比例?

罗臻毓：主要看不同区域市场的需求。我们有最低的比例，没有最高的比例。在综合体中，3万平方米的办公楼有点小，如果说单一的办公楼，没有2万-3万平方米的体量，也形不成规模效应，就看怎么衡量。

比如商场盖一万五、两万平方米，不大又不小，要成为一个有实力吸引人来的商场很难，现在基本上我们的商场都会在5万平方米以上，8万、10万到20万平方米的商场都有。

再比如酒店，不可能开一个五星级酒店，只有100个房间，每个房间房费可能要卖到五六千块才能不亏本，卖到8000块才能维持其他的餐厅等平衡。做五星级酒店，一定要有一定的规模，我觉得100间房肯定是搞不定的，五星级酒店至少要300间房以上，才有规模的效应去做。至于是300、500还是800个房间，我要看整体市场需求，如果让我盖一个只有50、100间房的五星级酒店，我认为从经

营的角度讲，可能不能得到一定的回报。

综合体，我会有最低的要求，最高以市场来衡量，很多规划要求已经限定了，反而我们会要求降。比如重庆来福士，原本规划的酒店超过10万平方米，我们就觉得酒店用不了这么大面积，把其他的业态增高了。

在上海，我们曾经做过的凯德大厦，当时要求盖酒店，我们觉得盖办公楼会更符合市场的需求，从投资的角度更能体现出这块地的价值，经过很多轮的谈判争取，最后4万多平方米做办公楼，剩下的2万平方米做服务公寓。

经济观察报：对于商场来说，5万平方米是不是有点小?

罗臻毓：现在电商已经占据到一定的零售市场份额，商场也会受到电商的影响，人们的购物习惯在改变，商场越来越需要加强体验性。体验式购物中心，可能对空间大小的要求就不一样。

以前商场里100平方米的空间，可以盖成七八个店卖服装，都已经很大了，但是如果要搞一个体验式的购物中心，可能两个店就占了100平方米。根据以前的形势来看，我觉得5万平方米够了，布局四五层楼，现在会更高，七八万平方米比较合适。

经济观察报：对于商场来说，运营是更重要的，你觉得在电商冲击下，商场怎样才能留住客人?

罗臻毓：任何的改变不会在一个晚上发生，不会一觉醒来世界就变了。世界一直在变，商场也一直在变，我们不排除各方面来的冲击。

现在的电商就是钻了一些架构上的漏洞，例如我们买电子产品，不可能说不摸、不看、不问，都是去商场问完了才买。电商就是占了现在商场的便宜，比如国美、苏宁，他们在那里看好了、问清楚了，才回家到网上购买。可能未来变成电商要开店展示产品，让人去摸、去体验，完了之后回家买也好，还是现场给你配电脑买也好，这些都可能发生。

从商场的角度讲，加强体验式，我们也一直在慢慢做。现在很多商场以服装为主，以后也可能慢慢减少，业态逐渐在改变。现在要做体验式购物中心，布局不能分割得太小，要大，什么形态的，怎么设计，这些都在改变。

经济观察报：你觉得商业地产怎样才能更好地和资本市场对接?应该注意什么问题?

罗臻毓：商业地产已经发展到一个阶段，从市场的角度来讲，也看得出好坏。以前很多的商场、办公楼，为了资金回笼就分割出

售，这对后期的管理带来很大影响，其实后期的管理运营创造的价值更大。

现在也意识到这个问题，在拍地的时候限定不能散卖，也不希望看到市中心的项目分割得乱七八糟，和街边的菜市场没有什么两样。

商业房地产要创造整体的价值，它不是靠建造创造价值，建造只创造了商业房地产的一部分价值，经营创造了另一部分的价值。如果自持去做商业房地产，要么只做一个，有10个的时候，没有一家公司能抗得住持有10年、15年，所以跟资本市场挂钩是非常必要的。

我很希望，也很期待中国的资本和金融市场能够更开放，变成能像我们在新加坡做房地产信托、REITs一样来操作，这样更有助于整个商业房地产市场的发展。不然的话，只靠几家大的开发商去持有这些商业房地产，我觉得会有一定的局限。

美国、新加坡、澳大利亚等，基本上一些大的基金、财团都在参与投资商业房地产。商业房地产开发之后，租金的价值是一定的，更适合一些要稳定收入、长期持有的投资者持有。中国国内有没有那个体系让保险金或养老金等，拥有一些甲级办公楼享受租金回报。

中国商业房地产的建造到了一定规模，如果不和资本市场挂钩，几年后可能就会看到更多的优质地点的商业项目出现分割散售的现象。

经济观察报：中国正在推行新型城镇化发展战略，凯德是否参与其中呢?

罗臻毓：中国的城镇化策略，我们也考虑到了，中国既然有发展城镇化的策略，我们更适宜用综合能力去迎接，因为我们不能背着这个趋势和方向发展。

中国新的城镇化发展目标和策略，吸取了其他国家城市的发展经验，但也有一些独有的中国特色。国外都讲城市化，但是这里就是城镇化，城镇化是以不同地方的城市群的策略去发展，没有必要每个人都挤到大城市，我们在一个大城市周边发展几个有规模的小城市，扶持这个大城市。

从经济和业态的角度，城市群会分不同等级，比如一些金融中心，基本上是在大城市，慢慢地往外扩散。从房地产的角度来讲，

城市，扶持这个大城市。

从经济和业态的角度，城市群会分不同等级，比如一些金融中心，基本上是在大城市，慢慢地往外扩散。从房地产的角度来讲，在市中心，可能要做定位更广的商场，从奢侈品到其他东西，什么都能买得到;但是到了郊区，可能就是做邻里商场，更多的是提供日常生活必需品。