锦馨小区商铺项目业态及价格定位

一、商铺市场分析：

上海商铺求大于供，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点。近些年，沿街商铺、社区商铺等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着大型楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等，未来将具有稀缺性强，性强、增值性强的特点，为未来的投资热门。

当然，目前所遇到的最重要问题是在宏观下的房产市场的整体萎靡不振，住宅市场最受影响，商业房产也被波及。本项目也无从避免。因此，我们有必要对本项目的销售或者租赁情况要有比较充分的思想准备。

二、锦馨苑商铺分析

1，优势分析：

 地域优势

本项目地处吴中路与古井路交界处，毗邻吴中路长途客运站，距离中山西路非常近。本项目所处地理位置较佳，车流量较大。并且靠近市区，离徐家汇只有2站路左右的路程，出行非常方便。但是周边地区的居住生活配套设施严重缺乏，本案商铺项目将填补这一空缺。本项目在建设规划上为沿街商铺对住宅项目的包围状结构。

 规划优势

在本项目案场附近规划成卡通城，将为本项目的发展带来无限商机。而且吴中路汽配一条街带来更多的商业机会。这条路从中山西路一直向西延伸到七莘路，全长约8公里。随着汽车大道销售模式在国内走红，现在吴中路上已有上规模的汽车经销店32家，汽车销售数量、品牌和服务均名列前茅。汽车销售的集

聚效应使更多整车厂商和零配件企业扎根吴中路，上海永达、万丰、汇胜、北京现代等汽车销售公司纷纷入驻，宝马、凌志、丰田等国际品牌也先后加盟，最终使吴中路成为上海汽车大道中人气最旺盛的宝地。对于本项目定位来说，将有可以往这个方向靠拢。

2，劣势分析：

当然，本项目也存在着相当多的不容易解决的抗性,将对项目的租与售都造成影响：

 吴中路属于4车道公路，当中设有隔离带，难以吸纳更多人气。  项目周边均为厂家、汽车维修点与长途汽车站等，商业气氛非常缺乏，

虽然项目靠近市中心，但是由于先天条件不足，难以形成商业气候。缺乏大气候，则小气候也不容易形成。

 本项目内部结构设计中剪力墙较多，房型不够方正，对房子使用分割会

产生种种不便。

 本项目虽然处于吴中路与中山西路交通要道，车流量大，但是人流量缺

乏，对商业项目影响很大。

 本项目的面积较大，分设三层，每幢楼建筑面积均在1600平方米以上，

总价比较高。无论租还是售，都有相当难度。

三、项目市场定位

（一） 业态定位

锦馨小区沿街商铺业态定位：

居民生活的日常生活配套以及与吴中

路整体规划与建设匹配的商业配套

本案的商铺业态将定位成生活与工作配套设施，大致有以下业种：  连锁便利店  大型超市  糕点连锁店  中小型服装店  形象设计、美容中心

 小到中型餐饮连锁店或者商务快餐  干洗店  影音店  烟酒连锁店  健身中心

 文化、办公用品店

 咖啡馆、茶馆、酒吧等休闲设施  汽车展厅

以上业态定位主要考虑到方便居民生活以及配合周边建设规划等，以裨补居民生活与商务商谈配套的不足，从而提升小区整体配套品质以及本地区整体的形象品质。

（二）价格定位

1，市场情况：

对本项目而言，价格定位在充分兼顾总体成本＋预期利润以及市场供需状况的同时，应更多地综合考虑项目的特殊性价比，对于客户来说，也是从综合的角度来看待本项目。本司对此进行了比较深入的市场调研，情况如下：

 属于主商业干道的吴中路上，铺租价位约为4—6元/天/平米左右。  物业名称 吴中路商铺

物业地址 吴中路近中山西路 建筑面积 120 ㎡ 楼 层 第1层

交易价格 18000 元/月（租赁） 装修程度 中档 租赁价格 5元/天/平方米

 吴中路、宋园路一带同等品质沿街底层商铺均为5-6元/平方米/天的租

赁价格，包括与本项目品质最为接近的海联花园沿街商铺，租赁价格也在6元/平方米/天。可以看出，本价格最趋近投资者心理的预期价格。

2，价格定位

对于本项目而言，面积大是本项目最大销售与租赁抗性，考虑到大面积租与售的优惠以及其它因素，销售以及租赁价格低于本地区同品质的商铺为理所当然之事；同时，本项目为地上3层，性价比与只有1层或两层的商铺比较确实不高，所以，入市价格制定需慎重制定。

按照正常的市场，本商铺底层价格当不低于其余项目商铺价格，在6元/平方米/天左右，但是2、3层的价格由于性价比不高，将远低于底层的销售或者租赁价格。所以，本司按照每套商铺上下三层平均3元/平方米/天的租赁价格、1年作为周期来计算，那么年租金一平方米为1095元；按10%的投资回报率来换算，那么该沿街商铺每平方米售价可定价于10950元/平方米左右。

根据以上的推断，细分的4个产权单元的销售与租赁总价如下：

7号楼（共1607.71㎡） 销售总价：17604424元 年租赁总价：1760442元

8号楼（共1666.48㎡） 销售总价：18247956元 年租赁总价：1824796元

9号楼（共1884.15㎡） 销售总价：20631443元 年租赁总价：2063144元

10号楼（共15.45㎡）： 销售总价：20755178元 年租赁总价：2075518元

结论：从以上情况看来，本项目沿街小型商铺10950元/平方米的销售价格、3元/平方米/天的租赁价格，以及针对周边居住配套与周边规划配套的业态定位，是符合吴中路地区社区商铺市场投资群体的需求的。

钱生辉投资咨询有限公司

2005/7/22