停车位管理

近些年，因为受建筑空间，多数小区的停车位都不到住户的三分之一，而现在私家车几乎平均每家一辆，因此供需矛盾就产生了，而一部分开发商为了尽快收回投资收益，将全部（或一部分）车位卖给业主而成为个人车位，于是矛盾更加突显。其实，小区车位是整体建筑的附属建筑，应属于全体购房业主的共有产权和使用权，开发商（或物业）没有权利进行出售（因为不能保证每户都享有），包括属于开发商自建的公共地下车库，因为土地使用权已经分摊给购房业主。但早，车位的使用和维护要发生费用，为了全体业主公平起见，占用车位是要交使用费，而交多少费应由地方物价部门、业主委员会、开发商和物业公司几家协商，类似于像小区收的物业费。最好的收费方法是按计时收费（就如好多大商场的停车场一样），这样可最大限度增大小区车位的使用效率，占住宅30%左右的车位会足够使用了。希望有关方面能及时制定有关法规，使开发商和物业不再侵犯业主的权利，减少相关矛盾！

物管收取停车费的行为是合法的，业主觉得小区收费比较高而选择别的地方停车也是可以的，但是物管以不交停车费为由不给业主车辆进入的行为太过僵硬，而且也不合法理，地上停车位土地所有权归全体业主所有，物管只享有管理权，而且这种管理权是业主委员会所赋予的，针对业主以外的其他车辆物管可以禁止进停，但是对业主的车辆进入是没有法律依据的，也不合一般的情理，就好像管家禁止主人进入家门一样。

2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》已有原则性界定，也可作为判断停车位权属的依据。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利

一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

为确保合法权益不受侵害，先来了解一下小区物业关于停车位费的相关内容。

一、 小区停车费的性质

其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；

停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全， 与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。

停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的对价。

这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头浆糊。

二、小区停车场的土地使用权益

小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。

其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。

以北京为例，北京真是寸土寸金---- 土地出让金不是按照土地面积计算，而是按照房产建筑面积计算，房子还没有盖，每平方米房屋上已经有1000多块钱的土地成本了。所谓土地成本可不是这栋楼、那栋楼占用土地的成本，而是整个规划建筑区域宗地的成本。也就是说，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。

全国其他地方也有按照土地的面积计算出让金的，道理都一样，开发商在销售的时候，是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算，从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本，因为那样开发商早就亏死了。

所以无论在什么地方，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。

这是物权法的基本原理，只是由于中国目前尚未出台物权法，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去------再挣一次钱。房地产暴利之暴、黑幕之黑，可见一斑。

由于法律规定不到位，造成目前审批停车场的时候，不管小区业主入住多少、多久，部门依然还以开发商为产权人，以开发商的土地使用证书为场地产权证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料，就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人----小区全体业主，往往既不知道，也无力掌控。这样的现实，无疑是对全体业主权益的一次又一次侵害。

三、停车费的收益分配

确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢？

还是以北京为例，《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户机动车存车时，按照大车每月210元，小车每月150元的标准向物业管理公司交纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区，他的房子小于100平方米，那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本， 停车费利润多多。 所以，物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续，就等着发财吧。

对于业主的质询，物业管理公司往往称：我申请、批准的手续没问题，收费是定价，所以您就乖乖交钱吧，没商量。这话不完全对， 物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来

图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务，而收取的一种保管服务费用。既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。

物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质了。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该物业管理公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何， 都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出，这样对社会，对居民，都是只益无害。