北京二手房交易市场的 现状 问题及对策 苏静北京宝泰房地产开发有限责任公司 １ ０００ ５ ３ 【文章摘要】 明显，其与一手房成交比例间的差距也由去 年的ｌ：１．２２改写为１．１６：１。 而根据北京市统计局、国家统计局北京 调查总队根据对我爱我家房地产经纪有限公 司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产 经纪有限公司等ｌ０家重点房地产经纪公司的 调查，２００９年１１月下旬，北京二手住宅交易 最大幅 升，交易价格达到今年以来的最高 值，交易均价每平方米突破１３０００元。ｌ０家 被调查单位的■手住宅成文１３３９２套，比１０ 月份增加５９２９套，增幅达７９．４％，当月成交 社区成熟等优势得到京城大多数百姓的认 可，城区地带新建商品房价格长时间居高不 随着国家对新建商品房市场力 度的加大和存量房市场的逐步扩大，二 下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置 手房市场将逐步发育成熟，成为与一手 业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁 房市场相竞争和共存的市场形态。然 转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动 而，二手房交易市场是伴随着我国住房 相关地带的地域价值升高等因素都导致了北 制度改革诞生的新兴市场，存在问题是 京市二手房需求量在逐年递增。分析其需求 不可避免的，但我国二手房交易市场的 旺盛的原因，主要有以下几点： 发展前景十分广阔，目前相关部门 （１）价格相对商品房较低廉，使二手房 正在采取各项措施，培育和完善二手房 成为置业阶梯消费中必不可少的一环。 交易市场。北京市二手房市场的发展有 住房者根据经济收入的变化，而逐步 着非常广阔的前景，随着二手房交易市 提高改善自己的居住品质，对于一些收入较 场的进一步完善，人们将更能容易实现 低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能 居者有其屋的理想，二手房交易市场像 力有限，对居住品质要求也不是很高，价位 其他市场一样将为人们的生活水平的提 低、交通便捷的二于房便成了首选；而对于 高做出更大的贡献。 一些房改房、已购公房及经济适用房业主， 他们会选择购买面积更大、户型更好、配套 【关键词】 更完善且价格便宜的二手商品房。 二手房交易；现状；问题；对策 （２）拆迁和城市改造，使二手房成为中 低收入者的重要选择。 一、二手房兴起的背景 随着北京市的城市改造，大批的拆迁 全国的房改，＾人１９８０年提出住 户不得不告别居住了多年的老房子，等待政 房制度改革的总体设想以来，有了很大的进 府的补偿和寻找新的住所。例如，由首创承 展。特别是１９９４（４３）号文件 国务 办的呼家楼地区的拆迁，由于这个地区大多 院关于深化城镇住房制度改革的决定 发布 是北京汽车摩托车有限公司、北京机床厂等 以来，住房制度改革取得了很大成就。全国 丁厂的集体宿舍，拆迂补偿费用是远远买不 范围内已停『Ｌ了ｆｔ房的实物分配，一、二级 起这…一地区的商品房的，加上 些工厂都已 市场全面加快开放，特别是２００６年出台的 倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业 “ 十五条”中又明确指出“积极发展住房 职：［，收入是相当有限的。因此，在拆迁后 二级市场和房屋租赁市场，引导唇民通过换 寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要 购、租赁等方式，合理改善居住条件”。由 选择。 此可见，国家对新建商品房市场力度的 （３）城市环境的完善，轨道交通建设加 加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场 快，使二手房更具有得天独厚的优势。 将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争 大多数新开发的楼盘配套设施还没有 和共存的市场形态。 建立起来，未形成一个整体环境，而二手房 以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特 二、北京二手房交易市场目前的现状 点有着得天独厚的优势。随着北京城市治安 ２００９年年关将至，北京＿二手房市场呈 的改善，环境建设加快步伐，数条地铁的开 现出火爆的交易趋势。主要原因是■于房买 ＿丁建设，使北京的交通更加畅通无阻，居民 卖的各项税费优惠即将到朗，购房者为 出行时间将大大缩短。 了搭乘优惠的末班车而蜂拥 房，掀起 （二）二手房供应量潜力巨大但供应不足 了北京二手房交易市场的火爆场面。进入１ １ 根据北京市房地产交易管理网的网签 月份以来，购房者出现着急买房，急于过ｒ】 数据显示：２００９年上半年全市二手房住宅网 的现象，各个区县房产交易大厅人满为患。 签总量达到了１０１１６４套。从一、二手房的对 （一）二手房需求旺盛 比数据分忻，前半年二手房市场的快速回嗳 二手房由于价格相对低廉，地段较好， 使得其在整个房地产市场中的优势地位愈加 蛋琐代商业 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 套数和增幅均达到今年以来的最高值。 由以上数据可见，自去年１０月出 台利好后，购房需求得以快速增长，二 手房市场交易量有增无减，加上二手房市场 需求量的不断增加，势必二手房市场供应量 要跽上二来，以便达到供求平衡的状态，满足 购房者的需求。 然而，目前北京二手房成交量的火爆 增加，造成房源相当紧张，通常中介公司销 售一套二手房的周期只有２到３天左右，甚 至有房源刚到便被买走的情景，寻找房源便 成了眼下中介公司头痛的事情。 三、北京二手房市场交易存在的问题 二手房的交易量在目前的房地产市场 中正以惊人的速度增长。虽然看起来二手房 市场供不应求，红红火火，但也存在着相当 多的ｌ口ｌＪ题。 （一）及有关部门对二手房市场的 指引不够，缺少现行可行的法规制度 尽管北京市及相关部门已经进行 了几次大的宏观，欲改变一、二级市场 发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的 投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而， 针对二级市场发展的相关制度、法律法 规等依旧很少。及相关部门在二手市场 的发展方向、一级市场与二级市场之问的互 补发展方向及指引上，尚未出台可行的 方案。由此可见，在构建二级市场体系 的指导职能还未完全健全。 （二）中介陷阱，损害交易双方利益 在操作二手房的买卖交易过程中，买 卖双方最关心的问题是买卖交易的安全。二 手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞 争，缺乏诫信，这种情况严重地扰乱了二手 房市场的有序、规范发展。究其原因有以下 几点： （１）经纪业务操作不规范。 其 ，部分中介公司为了获得非法利 益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经 纪业务有关的重要事项。 其二，利用霸王条款约束业主。主要包 括代理协议中无代理销售时间的及不能 按时完成委托的赔付标准。 （２）信息不对称导致消费者自己流失 资金。房地产地产经纪活动中，经纪公司大 量占有委托人的交易资金，通过先收取买家 房款，拖延办理过户手续的时间，利用这一 时间差挪用买家资金，导致消费者资金的安 全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产 经纪交易风险。 四、对于二手房市场存在问题的对策 二手房交易市场是伴随着我国住房制 度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避 免的，但我国二手房交易市场的发展前景十 分广阔，目前相关部门正在采取各项措 施，培育和完善二手房交易市场。其中包插 （一）中介公司从业队伍素质的提高，是保证 二手房交易市场进入良性竞争的前提 在有关部门的大力整顿，以及行 业中守法中介的共同努力下，随着二级市场 越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激 烈，中介市场同时开始向规范化操作和打造 服务品质的方向发展，因此规范和优质服务 将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、 ２１世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年 发展壮大的同时，也在规范操作手续，在树 立行业良好形象等方面积极筹谋，它们无疑 也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。 ｌｉｔＪ，ｂ，中介公司也越来越将更多的精 力投放在客户服务中来，而非连锁网络的搭 建上。通过专业分工和操作细化，提高服务 质量，只有这样，才能促进北京二手房市场 房屋交易的良好循环。 （二）尽快建立和完善物业税的征收制度 ２００９年５月２５日发布的 批转发 展改革委关于２００９年深化经济改革工 作意见的通知》，提出要深化房地产税制改 革，包括研究开征物业税。尽管物业税的征 收暂时没有定论，但一旦它涉及到二级 市场，将对二手房的市场造成不小冲击。其 主要表现在：一方面，征收物业税需要有关 部门定期对房地产价值进行评估，每年按照 评估价值对房地产所有者征税，因此税收会 随房产的升值而提高。但如果二手商品房市 场价格比当年购买价格相比呈现出明显的下 跌趋势，那么物业税就不一定是上涨了。另 方面，土地增值必定会带动物业税的上 涨，因此，如果一个楼盘升值了，那么新的 买家面对越来越重的税负难免会再三考虑。 所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有 价无市的现象。 北京市二手房市场的发展有着非常广 阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完 善，人们将更能容易实现居者有其屋的理 想，二手房交易市场像其他市场一样将为人 一【参考文献】 １文林峰著《买卖二手房》 ２、王红等著《二手房、经济适用房１日 通》 ５杜伟、曹洪主编《二手房交易的策 略与技 》 ４范耀邦主编《北京房地产业的发展 和宏观规划》 ５、李润发主编 《中国房改与房地产实 、、、务全书》 ６张跃庆著织研究》 ７王德起著、、《中国房地产市场中介组 《房地产中介》山东人民 出版社 ８９、廖俊平、方建国著《房地产中介实务》 ２００９年与月２７日扬子晚报 、１０、２００９年１２月８日新华网 》接８０页 效益性进行全面审核。 （二）规范农业投入的项目管理 项目管理大体可包括项目申报、项目 实施和绩效评价等方面内容。项目申报是项 目管理的前期工作，应编制并颁布“项 目申报指南”，使申报工作公开、透明、有 序进行，项目审批单位应认真审核项目的真 实性、可行陛及效益性，必要时，可组织专 家评审，实行项目公示制，在项目决策上要 体现群众基础。农民是支衣项目的直接受益 者，也农业工作的实践人，他们掌握的信息 最充分。因此，要畅通群众利益表达渠道， 让他们在项目决策上有充分的发言权；项目 实施应实行项目法人负责制、工程项目招投 标制、大宗材料采购制等一系列符合市 场规则的运作方式，避免暗箱操作；加强实 施项目的效益评估和项目的后续管理工作。 科学研究制定财政支衣资金使用绩效评价的 指标体系，既要考核项目的经济效益也要考 ｔＡ－ｓ￣目的社会效益和生态效益，根据评估结 果实施激励与约束并重的考核机制，并建立 绩效分配新机制和实行决策失误追究制。上 述机制的运行应该通过 财政农业专项资金 管理规则》、 农业投资法》及实施细则等法 使用高效、运行安全的使用管理机制。圃 规条例予以保障。 【参考文献】 （三）完善监督机制，增加财政支农的透明度 １熊德江・湖南省财政支农问题分析与 在财政支农资金分配管理中存在多重 对策研究【Ｄ】叠长沙：湖南农业大学，２００５ 委托代理关系，委托人与代理人信息不对 ２、尹合玲 初析财政支农资金监督管 称，利益不一致。除了通过建立激励与约束 理体靠ｌｊ的建立［Ｊ】．安徽农业科学， 机制使代理人与委托人的目标函数趋于一致 ２００４，５２（６） １２６４－－１２６６．叠ｌ ｌ外，完善各种监督机制并加强监督，使委托 ５魏秀华 整合财政支农资金推进社 人更多地掌握代理人履行代理事项的信息。 会主义新农村建ｉ￣［Ｊ１．边疆经济与文 代理人信息优势减弱，因而作出逆向选择损 化，２００７，ｔ２：１ ２ １ ４． 一 害委托人的情况就会减少。在财政支农管理 ４、周希祥 强化财政支农资金管理的 中，有机关、审计部门等外部监督，也 对策思考【Ｊ】 财政与发展． ２００７，ｌ２． 有财政、农业主管部门的内部监督。由于这 些单位部门监督职责不清、监督动力不足， 【作者简介】 …、 所以监督效率不高。为此特建议，各级审计 吴文忠（１９ｌ７ｏ．１ ０——）、男 工作单 部门设立专门科室，负责对财政支农资金的 位：湖南省桂阳县矿产品税费统征 分配、使用和管理情况进行财务审计和效益 办，会计中级职称，大学本科学历，现 审计，并启动复核审计程序；将社会审计引 攻读长沙理工大学经济与管理学院硕 入到财政农业投入审计中，以增强审计的独 士研究生，主要研究方向： 财务管理 、立性；加强对农业审计的绩效考评与奖罚机 制；建立财政支农资金在运转各环节的公开 制度，各级部门可通过政务网络、报刊、 会议、墙报等媒介充分公开支农资金和支农 项目的信息，自觉接受社会监督。 （四）理顺部门职能．整合支农资金 目前我国财政支农部门较多，职能交 叉重复，许多支衣资金在争项目分资金中无 端被耗费掉。因此，要理顺部门职能，尽量 减少委托代理的层次和环节。实行财政部门 管资金，其他涉农部门管项目规划论汪以及 项目的实施。较大项目实行国库集中支付 制，资金按进度直达项目，小的项目实行项 目资金县级报账制，减少资金拨付的中间环 节。加大支农资金整合力度。支农资金整合 要以科学发展观为统领，以建设社会主义新 农村为契机，以县为主和多级次整合相结 合，以农业农村发展规划为依据，以主导产 业、优势区域和重点项目为平台，以切实提 高支农资金使用整体效益为目的，通过建立 领导、部门配合的协调机制，整合各部 门、各渠道安排的支农资金，集中财力办大 事，逐步形成支农资金项目科学、安排规范、 、们的生活水平的提高做出更大的贡献。圃 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 坝代商业
