财会研究 房地产行业财务风险评价研究 九巨龙房地产开发集团有限公司 李绍奎 摘要：近几年来，房地产行业财务风险管理、控制、评价受到越来越 多的人的重视，产生这种现象的原因有两个，一是房地产属于资金密集 地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业 成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资．目前我国 型产业，其投入大。回收周期长的特点决定了房地产行业本身存在高风 险。二是近几年房地产行业火速发展。其自身发展的同时也带动了上下 金融市场不健全，对房地产上市管制较为严格，除综合实力较 强的房地产商可以通过上市融资外。很多中小企业根本达不到上市资 业的繁荣，房地产行业成为国民经济的支柱产业，房地产行业如若 遭遇风险，将会严重影响国家发展，社会安定。人民幸福。面对这种情 况，房地产企业一定要建立严格的风险评价体系，及时识别风险，寻找 对策，防范风险，从而使房地产企业健康发展。 关键词：房地产财务风险 财务风险有广义和狭义之分。广义的财务风险是指在企业各项财 务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响． 在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是 企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风 险。尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失 的不确定性。 一、我国房地产行业财务风险类型 我国房地产行业起步较晚。各方面都还不健全。同时近几年为 了抑制房价，是房地产面临的环境日益严峻．房地产企业财务风险 与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定 相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部 风险。一类是内部风险。 （一）外部风险 房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环 境变化所带来的风险。主要包括市场风险。风险等。 市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。 首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸 日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业， 另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加。因此房地产 行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏 好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸 引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位。推出房屋 无法满足消费者需求，则会造成房屋积压。给房地产企业造成损失。最 后是通货膨胀风险。通货膨胀是房地产面临的又一外部风险．通货膨胀 带来的结果就是材料成本、人工成本的增加。这势必给房地产商带来压 力。 风险主要是指国家变动给房地产企业带来的不确定性。 主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的风险。首先。利 率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密 集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产 企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望．房地产成交 量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次。房地产企业在经营 过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、 城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包 括土地、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等．一个房 格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通 过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加 大房地产企业融资难度。 （；）内部风险 内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方 面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大。大部分资金来源于 银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率．很多房地 产企业资产负债率高达７０％以上，个别甚至超过１００％，负债的提高增 加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观的背 景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业。大部分人 在没有做足充分准备的情况下加人这一行业。大部分房地产企业实力 弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰。财务管理不严 格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低。风险控制和风 险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。 二、房地产企业风险评价研究 （一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系 科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地 产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当 科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体 系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选 择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。 （二）拓展多无化ｔ脊渠道 房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而 降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随 着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金．房 地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构 不合理的现状。 （三）建立内部控制制度．提高且财务管理水平 作为财务风险防范体系的组成部分。内部控制制度可以提高房地 产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的 内部控制制度，健全企业公司治理结构。制定严格的规章制度以提高自 身的防范风险的能力。 （哪）徽好市场调研，降低市场风险 房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应 当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析 并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需 求及市场承受能力，避免不必要的损失。 参考文献 【１】黄莉．房地产财务风险对策探讨［Ｊ】．时代金融，２０１１ ［２】刘涛．浅议房地产财务风险及防范叨．时代金融，２０１１ 辅０ｚｌ ｆ ｛ ａ财釜界２０９
